（2014）江蓬法荷民初字第836号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-10-23
案件名称
陈锦发、陈乾基诉江门市蓬江区荷塘镇为民村闲三村民小组租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈锦发,陈乾基,江门市蓬江区荷塘镇为民村闲三村民小组
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四十二条第一款，第四十四条，第一百二十一条，第一百三十二条；《中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年）》：第二十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2014）江蓬法荷民初字第836号原告：陈锦发，男，1952年6月19日出生，汉，住广东省江门市蓬江区。原告：陈乾基，男，1950年8月12日出生，汉，住广东省江门市蓬江区。两原告共同委托代理人：唐亚智，系广东金泽律师事务所律师。两原告共同委托代理人：李锦华，系广东金泽律师事务所律师助理。被告：江门市蓬江区荷塘镇为民村闲三村民小组，住所地广东省江门市蓬江区。负责人：陈浩端，该村民小组组长。委托代理人：王帆，系广东天高律师事务所律师。原告陈锦发、陈乾基诉被告江门市蓬江区荷塘镇为民村闲三村民小组（以下简称：闲三村民小组）租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，依法适用普通程序于同年12月15日公开开庭进行了审理。原告陈锦发及其委托代理人唐亚智，被告闲三村民小组的委托代理人王帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年1月1日，原、被告签订了一份《租用闲三小组沙地协议书》，约定：被告将围外沙地租给原告做工业开发用地，出租面积2.04亩，每年每亩6500元，另近围堤脚预留地共1.27亩，每年每亩租金800元，出租土地共计为3.31亩，出租年限为27年，从2008年1月1日起至2035年12月止，每年租金合计14276元，另加村委每年综合管理费为1224元，原告要在每年12月30日前交齐。此外，协议还对双方责任等进行了约定，其中该协议第6条约定“租用期内不论甲乙双方人事变动如何，必须承认此协议的法律效力，如国家征用，补偿地款，甲乙双方各占50%，地面建筑物补偿归乙方所有，本协议终止”。协议由双方当事人签名盖章，并经江门市蓬江区荷塘镇为民村民委员会监证。此外，被告于2007年10月10日就围外沙地出租事宜召开村民代表会议，参加开会人数（64人）均同意出租围外沙地。协议签订后，原告依约履行，向被告及为民村委员会缴付了约定的租金和管理费，但因租赁土地不能用于工业开发，原告租地后一直将租赁的围外沙地用于种植大蕉树、榕树、荔枝等农作物。另，江门市国土资源局荷塘国土资源所为甲方、江门市蓬江区荷塘镇为民村闲三村民小组为乙、江门市蓬江区荷塘镇人民政府为丙方，三方于2011年12月30日签订了《征收土地补偿协议书》，确定农地补偿标准为18万元／亩。《征收土地补偿协议书》约定的土地中有3.31亩土地是被告出租给原告使用的地块。根据《租用闲三小组沙地协议书》第6条的约定，原告应得到征地补偿款为297900元（18万元×3.31亩×50%）。但被告收款后，经原告多次催收，被告至今仍未按约定将原告应得的土地补偿款297900元支付给原告，被告的行为已构成违约，且严重损害了原告的合法权益。因此，为维护原告的合法权益，特具状向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付土地补偿款297900元。2、本案的诉讼费由被告承担。原告在举证期限内提供的证据有：证据1、原告身份证2份，证明两原告诉讼主体资格。证据2、《租用闲三小组沙地协议书》1份，证明2008年1月1日，原、被告签订了一份《租用闲三小组沙地协议书》，约定：被告将围外沙地租给原告做工业开发用地，出租面积2.04亩，另近围堤脚预留地共1.27亩，出租土地共计为3.31亩。此外，双方对租期、租金、综合管理费、以及双方责任等进行了约定。其中，协议第6条约定“租用期内不论甲乙双方人事变动如何，必须承认此协议的法律效力，如国家征用，补偿地款，甲乙双方各占50%，地面建筑物补偿归乙方左右，本协议终止”，前述协议由双方当事人签名盖章，并经江门市蓬江区荷塘镇为民村民委员会监证。证据3、村民代表会议签名复印件1份，证明2007年7月10日，被告就围外沙地出租十一召开户主及村民代表会议，到会人数共计64人，全部同意出租。证据4、收据3份，证明《租用闲三小组沙地协议书》签订后，原告依约履行，2007年10月15日至2011年12月29日，原告向被告缴纳押金、租金共计57104元，向江门市蓬江区荷塘镇为民村民委员会缴纳管理费3060元。证据5、《征地范围图》1份，证明《征地范围图》中征用农地有3.31亩土地是被告出租给原告使用的地块。证据6、江门市诺诚价格鉴证有限公司报告书1份，证明2013年11月13日，因征地需要，江门市蓬江区荷塘镇人民政府委托江门市诺诚价格鉴证有限公司，对原告租用3.31亩土地上的青苗及地上附着物进行价值评估，评估价值为76035元，原告租用的土地在征地范围之内。证据7、《协议书》1份，证明“邓华文”和本案两原告在2010年5月22日签订了协议书，约定邓华文退出涉案土地的租赁。被告闲三村民小组答辩称：首先，双方签订的沙地协议书第6条关于补偿地款，双方各占50%的约定，因违反行政法规的强制性规定而无效。《土地管理法实施条例》明确规定，土地补偿款归农村集体经济所有，该条款属于强制性规定，当事人不可以随意约定。同时，《合同法》也明确规定了违反法律或行政法规强制性规定的合同或条款无效。所以，即便双方约定了土地补偿款的归属，也为无效的约定。无效条款对双方不具有约束力，被告无需向原告补偿土地补偿款；其次，被告已将地上附着物及青苗补偿款按法律的规定以及双方当事人的约定，按时足额付给了原告，原告的相关损失已经得到补偿。原告并没有其他损失。国家征收征用土地，目的仅仅是双方当事人得到相应的补偿，而不是让任何非利益方从中获得巨大利益。土地补偿款实际上是对土地所有者的补偿。如果将土地补偿款给予原告，既有违立法本意，也显失公平。受损一方无法得到补偿，而未受损一方因此得到利益；再次，虽然被告没有义务将土地补偿款给原告，但为了平息双方纷争，被告仍然将租期内收取的所有租金的一半退回给原告。双方口头协商一致后，原告签领了被告退回的2007年至2011年总租金的一半，即28552元。事实上，双方就所谓的土地补偿款问题已经达成调解。现原告继续主张“权利”，被告也将保留追诉回已退一半租金的权利。综合以上三点，原告的请求没有事实以及法律依据，应予以驳回。被告闲三村民小组在举证期限内提供证据有：证据1、征地经费支出审批表1份。证据2、蓬江区农村集体经济组织统一收据及预算拨款凭证2份。以上证据证明为民村村委会收到征地青苗补偿款及地上附着物补偿款76035元的事实。证据3、现金支出证明单、客户回单各1份，证明为民村委会已将青苗及地上附着物补偿款全额支付给原告的事实。证据4、现金支出证明单1份，证明原告已收被告退回的自承租涉案土地以来50%的租金。经审理查明，2008年1月1日，两原告与邓华文与被告闲三村民小组签订了一份《租用闲三小组沙地协议书》，约定：被告将围外沙地租给原告做工业开发用地，东至闲四地界闲三留间距2米，南至围堤水利界，西至闲一地界闲三留间距2米，北至河边，出租面积2.04亩，每年每亩6500元，另近围堤脚预留地共1.27亩，每年每亩租金800元，出租土地共计为3.31亩，出租年限为27年，从2008年1月1日起至2035年12月止，每年租金合计14276元，另加村委每年综合管理费为1224元，原告要在每年12月30日前交齐。此外，协议还对双方责任等进行了约定，其中该协议第6条约定“租用期内不论甲乙双方人事变动如何，必须承认此协议的法律效力，如国家征用，补偿地款，甲乙双方各占50%，地面建筑物补偿归乙方所有，本协议终止。”协议签订后，被告依约将上述土地交付给原告使用，原告也按约定依时向被告支付租金。2010攫5月22日，两原告与邓华文签订《协议书》，约定邓华文退出上述土地的租赁，由两原告继续进行租赁。2013年11月，因广中江高速公路建设项目征地需要，项目征地范围涉及两原告租赁被告的3.31亩土地。同年11月11日，江门市蓬江区荷塘镇人民政府委托江门市诺诚价格鉴证有限公司对原告租用3.31亩土地上的青苗及地上附着物进行价值评估，评估价值为76035元。2014年5月9日，原告收到上述青苗及地上附着物补偿款76035元。同时，原、被告经协商一致，被告于2014年6月10日退回自2007年至2011年租金57104元的50%即28552元。另查，此次高速公路征收土地的补偿标准，即征地补偿费（含土地补偿和安置补助费）为18万元／亩，涉及本案3.31亩土地的征地补偿费为595800元。本院认为：本案是租赁合同纠纷。本案争议的主要焦点为：原、被告于《租用闲三小组沙地协议书》中约定国家征用，补偿地款，双方各占50%的条款是否具法律效力。原告主张认为协议书是经村民代表开会通过出租，且该条款也符合《中华人民共和国物权法》第42条、44条、121条和132条的规定，该条款是具法律效力。被告则抗辩认为，该条款违反了《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条的强制性规定，是不具有法律效力。双方争议焦点实质是对本案涉讼法律的具体适用问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十二条：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”和第四十二条第二款：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”，再结合《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”的规定，本案所涉及土地的土地补偿费归为民村闲三村民小组的全体成员所有，那么双方在协议书中对土地补偿费的约定是违反了《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，该条款是无效条款，不具有法律效力。因此，被告抗辩理据充分，符合法律规定，本院予以采信。原告主张理据不足，依法不予支持。综上所述，双方签订的《租用闲三小组沙地协议书》中约定国家征用，补偿地款，双方各占50%的条款是不具有法律效力，那么原告基于该条款约定而主张要求被告支付土地补偿款197900元的诉讼请求是理据不足，依法不应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第二款，第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈锦发、陈乾基的诉讼请求。本案受理费5768元，由原告陈锦发、陈乾基负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长 陈坚荣人民陪审员 黎嘉欣人民陪审员 钟锐良二〇一五年一月五日书 记 员 黄嘉颖 来源：百度“”