（2015）宜民一终字第00049号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-04-07

案件名称

周茂林、吴萍萍与安庆市安宁房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省安庆市中级人民法院

所属地区

安徽省安庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周茂林,吴萍萍,安庆市安宁房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

安徽省安庆市中级人民法院民事判决书（2015）宜民一终字第00049号上诉人（原审原告、反诉被告）：周茂林，无固定职业。上诉人（原审原告、反诉被告）：吴萍萍，无固定职业，系周茂林之妻。以上两上诉人共同的委托代理人：何华军，安徽皖松律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：安庆市安宁房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市潜山县舒州东路58号。法定代表人：杜金虎，系该公司经理。委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。上诉人周茂林、吴萍萍与上诉人安庆市安宁房地产开发有限公司（以下简称安宁公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服安徽省宿松县人民法院（2014）松民一初字第00544号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月22日公开开庭审理了此案。上诉人周茂林、吴萍萍共同的委托代理人何华军，上诉人安宁公司的委托代理人黄松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年7月25日，周茂林、吴萍萍夫妇与安宁公司签订了一份《商品房预售合同》（实际上是《商品房买卖合同》），购买该公司建设开发的水岸国际新城第5幢二单元505室房屋。该房屋总价款为395146元，周茂林、吴萍萍于2011年7月25日首付购房款165146元，双方在合同中约定余下房款申请银行按揭贷款时付清，以附件中合同补充协议为准。同时在《补充协议》中约定：在买受人办理银行按揭贷款时，须按银行要求在签署本合同之日起7日内提供资信证明及相关材料供银行审查，逾期不提供资信证明及相关材料供银行审查的，买受人应从签署本合同的第8天起，每日向出卖人支付100元的违约金。2011年7月25日，周茂林、吴萍萍即向中国工商银行宿松支行提交了按揭贷款所需资料并填写了借款申请表，后取得借款23万元，至此，周茂林、吴萍萍已向安宁公司交清所有房款。对于安宁公司交付房屋的期限及逾期交房违约责任，双方在合同中约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书的房屋交付给买受人；逾期交房，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，由于买受人原因，未能按期交付的，如出卖人向买受人发出交付房屋通知15日后，买受人仍未办理房屋交接手续的，买受人按每月200元向出卖人支付物业看管费，逾期一个月买受人仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。2013年7月27日，安宁公司取得相应行政机关交付房屋许可以及竣工验收备案表等，并于7月29日以邮政快递的方式向周茂林、吴萍萍邮寄交房通知书，快递以拒收为由退回安宁公司，致使安宁公司交房未果。安宁公司反诉请求的4.5万元违约金包括物业摊派费1800元、总房款的10%和没有按时办理按揭手续的违约金。周茂林、吴萍萍在温州工作，工作单位为温州市永嘉县育童游乐设备有限公司，周茂林、吴萍萍在中国工商银行个人住房贷款申请表上填写的周茂林联系方式为136××××6390。原审法院认定上述事实的证据有：周茂林、吴萍萍提交结婚证、身份证复印件，商品房预售合同、首付款收据、住房登记收费、抵押贷款保险、保费凭证、个人还款凭证、存折；安宁公司提交的商品房买卖合同，建设工程竣工规划核实确认书及相关部门的验收意见、工程竣工验收报告、备案表等，建筑面积计算书，住宅质量保证书、住宅使用说明书；原审法院依法在宿松工商银行就周茂林、吴萍萍办理按揭贷款的情况所作的谈话笔录及在工行电脑上拍摄的贷款申请表等照片三张；当事人陈述。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》规定，合同双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。不履行合同或者履行合同不全面的，均应承担违约责任。本案《商品房预售合同》依法成立，该合同对双方当事人均有约束力，双方应按照合同的约定履行义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担违约责任。周茂林、吴萍萍已经按照合同规定履行了交付房款的义务，安宁公司应在约定的期限内向周茂林、吴萍萍交付房屋，安宁公司逾期交房应承担延期交房的违约责任。故对周茂林、吴萍萍要求安宁公司交房并承担迟延交房违约责任的诉讼请求，予以支持。对于迟延的时间，双方在签订合同时，在合同中并没有约定具体的联系方式和联系地址，但安宁公司向周茂林、吴萍萍邮寄书面交房通知的地址和信息与周茂林、吴萍萍在中国工商银行预留的信息可以相互印证，且安宁公司在2013年7月27日达到交房条件，并于2013年7月29日按照合同约定的方式通知周茂林、吴萍萍接交房屋，其逾期交付房屋应计算至2013年7月29日，违约金按照总支付的房款395146元的日万分之三计算，共计211天，计25012.74元。对于安宁公司称双方之间的合同已经解除，周茂林、吴萍萍只能提起确认解除合同效力之诉的辩解及在反诉请求中要求周茂林、吴萍萍支付总房款10%违约金的诉请，因双方当事人对出卖人有权单方面解除合同并由买受人支付违约金的约定条件是由于买受人原因，未能按期交付的。根据庭审调查，本案安宁公司虽然履行了通知义务，但周茂林、吴萍萍确实未收到安宁公司的书面通知，仅凭邮政快递上载明的退回原因为拒收，不能认定周茂林、吴萍萍拒绝受领房屋，故对安宁公司关于双方之间的合同已解除及主张违约金、物业摊派费的请求，依法不予支持。对于周茂林、吴萍萍办理按揭贷款是否迟延违约问题，因周茂林、吴萍萍已按照双方的约定，如期提供资信证明及相关材料供银行审查，其行为未构成违约，故对安宁公司要求周茂林、吴萍萍承担逾期提交资信证明办理按揭贷款的违约责任的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告安庆市安宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内按其与原告周茂林、吴萍萍签订的《商品房预售合同》的约定向周茂林、吴萍萍交付坐落于宿松县孚玉镇水岸国际新城第5幢二单元505室房屋，同时向原告周茂林、吴萍萍支付延期交房违约金25012.74元；二、驳回原告周茂林、吴萍萍的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告安庆市安宁房地产开发有限公司对反诉被告周茂林、吴萍萍的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1150元，反诉受理费463元，共计1613元，由原告周茂林、吴萍萍共同负担725元，安庆市安宁房地产开发有限公司负担888元。宣判后，周茂林、吴萍萍和安宁公司均不服，分别向本院提起上诉。周茂林、吴萍萍上诉称：1、关于事实方面，安宁公司开发的水岸国际新城一期建设工程未通过“人防”等部门的综合验收。本案的一期建设工程规划为1-8号楼，但现场查验的只有7幢楼，2号楼并未进行现场查验，更未通过综合验收。安宁公司对外宣传称工程已经综合验收，原判对此予以认定，明显错误。2、安宁公司未履行合同约定的通知义务，没有通知吴萍萍接收房屋。安宁公司未在2013年7月29日向周茂林、吴萍萍邮寄交房通知。原判一方面认定安宁公司以邮寄的方式向周茂林、吴萍萍邮寄了交房通知，另一方面又认为周茂林、吴萍萍确实未收到安宁公司的通知，明显矛盾。实际上，安宁公司给周茂林发信息的时间最早为2014年3月18日10时05分。因此，原判认定安宁公司延期交房的截止时间为2013年7月29日，并据此计算延期交房违约金，明显错误。安宁公司逾期交房违约金至少应计算到2014年3月18日，原判少支持周茂林、吴萍萍主张的违约金28923.26元。故上诉请求撤销原判，改判支持周茂林、吴萍萍在原审的诉讼请求。安宁公司在二审庭审中辩称：1、关于涉案房屋，安宁公司已取得综合验收，符合交房条件。安宁公司在原审已提供相应证据，完成了举证义务。2、关于交房通知，对夫妻双方发出通知只要向一方发出即可，本案周茂林、吴萍萍居住在一起，向周茂林发通知已尽到了合同义务。3、关于交房通知是否送达问题，温州市永嘉县育童游乐设备有限公司在合同中并没有提到，安宁公司的资料和周茂林、吴萍萍的资料都没有，至于是否送达，安宁公司将在上诉中陈述。请求驳回周茂林、吴萍萍的上诉请求。安宁公司上诉称：1、周茂林、吴萍萍拒绝受领房屋事实存在。原判已查明，周茂林、吴萍萍的工作单位为温州市永嘉县育童游乐设备有限公司，周茂林联系方式为136××××6390。而温州市永嘉县育童游乐设备有限公司的单位地址即为温州市永嘉县桥下玩具市场。安宁公司已按上述地址和电话邮寄了通知书和律师函等，表明安宁公司按照合同约定通知了周茂林、吴萍萍。“收件人拒收”即表明周茂林拒收，拒收的法律后果由收件人承担。原判却认定周茂林、吴萍萍确实未收到通知，并据此认定周茂林、吴萍萍不构成拒绝受领房屋，认定事实错误。2、周茂林、吴萍萍应当承担违约责任，安宁公司的反诉请求应当得到支持。如前所述，周茂林、吴萍萍拒绝受领房屋，根据合同约定，安宁公司有权单方解除合同并按总房款的10%向周茂林、吴萍萍收取违约金。3、本案不应直接审理合同解除的效力，法院应直接驳回周茂林、吴萍萍的起诉。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。涉案《商品房预售合同》约定，出卖人向买受人发出交付房屋通知后，逾期一个月买受人仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。涉案房屋于2013年7月27日达到综合验收条件后，安宁公司已多次通知周茂林、吴萍萍交接房屋（三次书面通知，一次短信通知），但周茂林、吴萍萍仍拒绝交接房屋。无奈，安宁公司于2014年4月1日书面通知周茂林、吴萍萍解除《商品房预售合同》，对方4月4日拒收。如对方有异议，应当提起确认之诉。原判对在对方仅提起违约之诉的情况下，直接确认安宁公司单方解除合同的行为不发生效力，明显不当。故上诉请求撤销原判，依法改判驳回周茂林、吴萍萍的原审诉讼请求，支持安宁公司的原审反诉请求。周茂林、吴萍萍在二审庭审中辩称：1、关于案件事实，安宁公司主张周茂林没有提交详细地址，原判查明的温州市永嘉县育童游乐设备有限公司就是详细地址，但安宁公司没有按该地址邮寄，其邮寄的是桥下玩具市场，地址与温州市永嘉县育童游乐设备有限公司并非同一地址，因此，安宁公司没有履行通知义务；2、房屋综合验收必须经过“人防”验收，安宁公司的房产没有经过“人防”验收，明显回避责任，规避法律义务。合同约定的交付时间是2012年，但安宁公司的房屋一直不符合交付条件，一直在违约。故请求驳回安宁公司的上诉请求。双方当事人在二审均未提供新的证据，且对原审证据未提出新的复核意见，二审认证意见与原审一致。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，故对原判查明的事实予以确认。本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是，1、原审法院直接审查安宁公司单方解除合同的效力，程序是否适当。安宁公司主张本案合同已经解除，周茂林、吴萍萍应向其支付合同解除违约金，是否有事实依据。2、原判认定安宁公司逾期交房的截止时间是2013年7月29日，是否有事实依据。周茂林、吴萍萍主张逾期交房的截止时间是2014年3月18日，逾期交房违约金应计算至2014年3月18日，理由能否成立。（一）关于单方合同解除的效力及违约金问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。对上述的“请求”，不应狭义地理解为以“起诉”的方式主张，而应作广义理解，既包括以“起诉”的方式主张，也包括以“答辩”的方式主张。本案中，安宁公司在反诉时要求周茂林、吴萍萍向其支付解除合同违约金，而周茂林、吴萍萍在答辩称“安宁公司的反诉请求应不予支持，请求予以驳回。2013年7月29日，周茂林、吴萍萍没有收到安宁公司向其发出的交房通知。在2013年7月29日之前涉案房屋不具备交付条件。房地产开发商属于一般的经营者，安宁公司称10%的违约金，该条款违背法律的禁止性规定，是无效的。周茂林、吴萍萍已经完全履行了合同的约定义务，已经以首付款和按揭的方式交付全部房款，不存在违约的事实。”该答辩中已包含了“安宁公司单方解除合同无效”的抗辩主张。因此，尽管周茂林、吴萍萍没有就解除合同效力问题单独提起诉讼，但原审法院根据其答辩意见，对安宁公司单方解除合同的效力进行审查，程序并无不当。如前所述，因安宁公司单方解除合同的行为，不具有法律效力，其要求周茂林、吴萍萍支付解除合同违约金，没有事实依据，原判对其关于违约金的请求未予支持，处理适当。安宁公司的上诉理由不能成立，应不予采纳。（二）关于安宁公司逾期交房的截止时间。本案中，安宁公司在原审提供的相关行政许可以及竣工验收备案表等，能够证实涉案房屋在2013年7月27日之前已通过了综合验收及竣工验收备案，符合交付条件。对于逾期交房时间，安宁公司已于2013年7月29日向周茂林、吴萍萍邮寄了房屋交付通知书。尽管双方在签订合同时没有约定具体的联系方式和联系地址，但安宁公司向周茂林、吴萍萍邮寄书面交房通知的地址和信息与周茂林、吴萍萍在中国工商银行预留的信息是一致的，故原判认定安宁公司逾期交房的截止时间为2013年7月29日，并据此计算逾期交房违约金，符合本案基本事实，并无明显不当。周茂林、吴萍萍上诉认为其未收到安宁公司的上述通知，但上述通知被退回的原因是拒收，故其上诉理由不能成立，应不予采纳。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，处理适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元，由上诉人安庆市安宁房地产开发有限公司负担525元，由上诉人周茂林、吴萍萍负担363元。本判决为终审判决。审　判　长　　章伏虎审　判　员　　胡　毅代理审判员　　潘　红二〇一五年一月五日代书　记员　　严　正附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。百度搜索“”