（2014）朝民初字第43140号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-04-02

案件名称

北京科建苑物业管理有限公司与于茂林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京科建苑物业管理有限公司,于茂林

案由

姓名权纠纷,姓名权纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条，第十四条

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2014）朝民初字第43140号原告（反诉被告）北京科建苑物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区管庄东里（建材研究院）。法定代表人贾庆海，院长助理。委托代理人薛成顺，男，1978年4月11日出生。被告（反诉原告）于茂林，男，1970年4月16日出生。委托代理人温翠花，女，1975年7月3日出生。原告（反诉被告）北京科建苑物业管理有限公司（以下简称科建苑公司）与被告（反诉原告）于茂林（以下简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李娜独任审判，公开开庭进行了审理。科建苑公司的委托代理人薛成顺，于茂林及其委托代理人温翠华，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。科建苑公司诉称：于茂林租用我公司的房屋于2014年4月30日到期，我公司因统一管理的需要，决定不再续租，再三要求于茂林腾退所住房屋，于茂林一直拒绝，并多次协商无效。现诉至法院：1、判令于茂林腾退其占用的位于北京市朝阳区管庄东里（建材研究院）某号房屋东数第一间；2、判令于茂林按照每月3000元标准支付2014年5月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费。于茂林辩称并反诉称：我不同意科建苑公司的全部诉讼请求。我于2009年7月15日开始租赁科建苑公司位于北京市朝阳区管庄东里（建材研究院）某1号，约定租金每月3000元，口头约定按季度交付，租期双方未约定，我依约交纳租金。2012年12月，我对涉案租赁房屋进行装修，花去装修费用60000元，同年科建苑公司收取我房屋安全抵押金1000元，2014年4月底，科建苑公司以种种理由不让我租赁涉案房屋，并且停水停电，给我带来经济损失，为了维护我的权益，我提出反诉：1、请求判令科建苑公司给付我押金1000元，营业损失8万元，房屋装修款27590元；2、请求判令科建苑公司协助我办理营业执照变更登记手续。科建苑公司对反诉辩称：押金如果有证据证明同意退，其他的反诉请求均不同意。经审理查明：2009年7月，科建苑公司将位于北京市朝阳区管庄东里（建材研究院）某房屋东数第一间出租给于茂林用于经营小吃店，双方没有签订书面租赁合同，租金为每月3000元，按照季度支付，没有约定租赁期限。2014年3月31日，因老旧房屋改造，科建苑公司向市场内所有商户发出腾房通知，要求所有租户于2014年4月30日之前腾退租赁房屋。于茂林表示收到该通知，但不同意腾退房屋。于茂林向科建苑公司缴纳押金1000元，租金缴纳到2014年4月30日。于茂林称此后再向科建苑公司缴纳2014年5、6、7月的租金，科建苑公司拒绝收取，双方租赁关系的解除事宜并没有商量清楚。科建苑公司认可拒绝收取于茂林后续房租的事情，认为双方的租赁关系已于2014年4月30日到期。于茂林称自2014年5月1日科建苑公司对其租赁房屋进行断水断电，导致其无法经营，产生营业损失8万元。科建苑公司认可涉案房屋于2014年5月1日起因为改造被断水断电，但称断水断电行为并非其公司所为，对于茂林的营业损失不予认可。于茂林称自己于2009年和2012年两次对涉案房屋进行装修，并加建了彩钢复合板平房一间。科建苑公司称于茂林装修的时候该公司并不知情，后来公司进行安全检查的时候，发现于茂林已经装修完了，于茂林的装修和加建行为没有得到公司的同意。经于茂林申请，本院委托北京中必达资产评估有限责任公司对涉案房屋的装修及彩钢复合板平房现值进行评估，北京中必达资产评估有限责任公司于2014年12月10日出具评估报告：截至2014年11月24日，北京市朝阳区管庄东里某号东数第一间的房屋装修及彩钢复合板平房的现值为19253元，其中双方无争议项目评估值为15571元，双方有争议项目评估值为3682元。有争议项目中，科建苑公司认为：不锈钢排烟罩（384元）于茂林可以拆除带走，铸铁水管（204元）系租赁房屋原来就有，彩钢复合板平房（2298元）及彩钢复合板平房内复合地板（796元）系于茂林私自搭建和铺设的违章建筑，电线（605元）、线管（320元）以及电表（100元）系根据于茂林提供的图纸评估。另外，根据评估明细表，北京市朝阳区管庄东里某号东数第一间的房屋装修及彩钢复合板平房的重置原价为27590元，其中双方无争议项目重置原价为22252元，双方有争议项目重置原价为5338元。于茂林主张按照重置原价27590元计算其装修损失，科建苑公司认为于茂林的装修和加建行为没有得到公司的同意，对于该项损失不同意赔偿。于茂林支付评估费5000元。于茂林注册“北京玉正茂林风味小吃部”，经营者为于茂林，登记的经营场所为北京市朝阳区管庄东里（建材研究院）某1号。经查，该地址与租赁房屋系同一个地址。于茂林要求科建苑公司协助其办理营业执照变更登记手续，具体包括补签房屋租赁合同以及补开发票，科建苑公司称其给于茂林开过发票，于茂林没有要，没法补开发票，也不同意补签合同。上述事实，有双方当事人当庭陈述、收据、证明、房屋所有权证、通知等相关证据在案佐证。本院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，科建苑公司和于茂林之间未签订书面租赁合同，双方之间视为不定期租赁合同，科建苑公司于2014年3月31日通知于茂林于2014年4月30日之前腾退租赁房屋，实际上亦是提出了解除合同的要求，其已经尽到了提前通知的义务，因此本院确认双方的租赁合同于2014年4月30日解除。合同解除后，于茂林应当向科建苑公司返还房屋，因此本院对于科建苑公司要求于茂林腾退房屋的诉讼请求予以支持。于茂林在合同解除后仍然使用租赁房屋，应当缴纳房屋占有使用费，由于租赁房屋在2014年5月1日后确实存在停水停电的情形，影响于茂林对房屋的使用，因此房屋的占有使用费由本院依据租金标准酌情确定。于茂林要求科建苑公司返还押金的反诉请求合法有据，本院予以支持。关于于茂林对于租赁房屋进行的装修行为和加建行为，虽然科建苑公司称该行为未征得其同意，但是其在安全检查时发现了该行为却并未提出异议，因此于茂林的装修行为和加建行为视为征得了科建苑公司的同意。装修损失，因合同的解除双方均无过错，因此该项费用根据公平原则由双方予以分担。加建的彩钢复合板平房，未办理合法建筑手续，因此加建的彩钢复合板平房及彩钢复合板平房内复合地板的相应费用由双方根据过错分担。关于评估报告中的争议项目，不锈钢排烟罩以及电线、线管、电表的损失确系实际存在的装修损失，评估价值也比较合理，本院对于该两项损失予以认定，于茂林未提交证据证明铸铁水管系其安装，本院对于该项损失不予认定。于茂林主张的房屋装修及加建的损失，本院根据评估报告中的相关项目的现值以及相关法律规定，酌情予以支持。于茂林主张的营业损失没有依据，本院不予支持。于茂林要求科建苑公司协助其办理营业执照变更登记手续的反诉请求没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）于茂林于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区管庄东里（建材研究院）某号房屋东数第一间腾空并交还给原告（反诉被告）北京科建苑物业管理有限公司；二、被告（反诉原告）于茂林于本判决生效之日起七日内按照每月一千五百元的标准支付原告（反诉被告）北京科建苑物业管理有限公司自二○一四年五月一日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；三、原告（反诉被告）北京科建苑物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）于茂林押金一千元、装修损失一万五千元；四、驳回原告（反诉被告）北京科建苑物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）于茂林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费88元，由被告（反诉原告）于茂林负担（原告（反诉被告）北京科建苑物业管理有限公司已交纳，被告（反诉原告）于茂林于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京科建苑物业管理有限公司）。反诉案件受理费1260元，由被告（反诉原告）于茂林负担1000元（已交纳），由原告（反诉被告）北京科建苑物业管理有限公司负担260元（被告（反诉原告）于茂林已交纳，原告（反诉被告）北京科建苑物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）于茂林）。鉴定费5000元，由被告（反诉原告）于茂林负担2000元（已交纳），由原告（反诉被告）北京科建苑物业管理有限公司负担3000元（被告（反诉原告）于茂林已交纳，原告（反诉被告）北京科建苑物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）于茂林）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。代理审判员　李　娜二〇一五年一月五日书　记　员　倪世欣搜索“”