（2014）珠中法民三终字第514号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-12-22
案件名称
洪婷与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
洪婷,宋东健
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第六十条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）珠中法民三终字第514号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：洪婷，女，汉族，住广东省中山市，身份证号码：×××0024。委托代理人：崔曼莉，广东亚太时代律师事务所律师。委托代理人：张志青，广东亚太时代律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：宋东健，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：********。被上诉从（原审被告、反诉原告）：曹兰，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住址同上，身份证号码********。系宋东健之妻。两被上诉人的共同委托代理人：乔宝华，广东华法（江门）律师事务所律师。两被上诉人的共同委托代理人：程卫民，广东华法（江门）律师事务所律师。上诉人洪婷因与被上诉人宋东健、曹兰房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，宋东健、曹兰系夫妻关系，涉案房产为宋东健、曹兰共同共有。2013年1月1日，洪婷（买方）与宋东健、曹兰（卖方）在珠海市世华房地产代理有限公司（经纪方，下称世华公司）居间下签订了《房地产买卖合同》，该合同约定：物业之成交总价为人民币1906950元，定金人民币100000元，买方按下述方式付款：买方在签署本合同时交保证金人民币50000元予经纪方，卖方于2013年1月2日或之前签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，买方在卖方签署本合同后7个工作日内补足定金人民币100000元（含保证金转为定金部分）至经纪方处。人民币1806950元为第二部分楼款，买方选择按照合同2.1.2条款约定的付款方式即银行按揭贷款。2.1.2.1条款约定买方需办理银行按揭，则第二部分楼款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用均由买方承担。2.1.2.2条款约定买方应于本合同约定的定金支付日起15个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在办理过户递件手续前3个工作日内买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件（以下简称贷款文书）记载金额的结果进行多退或少补作为应付的首期款支付给卖方。无论贷款政策调整或其他任何原因，如银行实际放款与贷款文书记载的放贷金额不符或银行对买方的贷款申请全部或部分不予批准，买方应于银行放款日或银行对买方贷款申请不予批准作出后3个工作日内将差额或房款一次性支付给卖方，买方应对银行全部或部分不予批准贷款的情形予以预见并不得以此不继续履行或解除合同，否则视为买方违约。2.1.2.3条款约定买卖双方须于2013年1月31日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市二手房买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为保管。在递件回执载明的答复日期之日起7个工作日内，买卖双方须到相关部门领取房地产权证，买方并于领证当日须与相关人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。第十二条约定如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已收定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的10%要求对方承担违约责任。合同第十六条约定，本合同三方在谈判中的声称、理解、口头承诺以及协议内容，如有与本合同不一致的，以本合同为准。经纪方已将本合同中所约定的买卖双方的权利、义务向双方逐一作出提醒及清晰说明，合同条款可协商修订，各方全面明确理解本合同之内容，并自愿签署本合同。合同第十七条约定自三方签字、盖章之日起生效。此外，三方还就其他事项进行了约定。洪婷、宋东健、曹兰于该合同落款签名、按捺指模，经纪方世华公司加盖公司公章。该合同附收据一份，宋东健、曹兰确认2013年1月1日收到洪婷支付的部分定金人民币50000元。其后，洪婷与宋东健、曹兰通过书面《帐号说明》共同确认了宋东健、曹兰收取涉案房产首期款的银行账户，《帐号说明》内容为：“因洪婷购买宋东健／曹兰的房子一套位于珠海香洲区银桦路400号2栋1单元401房，所有首付的购房款由买家洪婷汇到卖家帐户：开户：中国工商银行账号：62×××09开户人：宋东健。”2013年1月5日，宋东健出具收条确认收到洪婷支付的剩余购房定金人民币50000元，至此，洪婷已经支付完毕房屋买卖合同约定的定金人民币100000元。2013年1月24日，中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行向洪婷发出《个人二手房贷款初审结果函》，内容为：“洪婷（甲方）因购买宋东健、曹兰（乙方）位于珠海市香洲银桦路400号X栋X单元X01房的房屋签订了《房屋买卖合同》，并向我行提出贷款申请，根据我行有关规定现已初审通过。现就有关贷款发放事项说明如下：在甲乙双方办妥产权过户，将房屋抵押给我行，并将《房屋他项权证》交我行收押后，我行将按照与甲方签订的《个人购房借款／担保合同》的约定发放贷款（大写）玖拾万元（小写900000元）用于支付购房款。若贷款的最终审批结果与本函有冲突的，以我行上级业务主管部门最终审批结果为准。本函自开具之日起三个月内有效。本函一式三份，我行与甲方、乙方各执一份。”后洪婷与宋东健、曹兰经多次沟通协商，一致同意将办理过户递件手续时间变更为2013年2月4日。2013年2月4日，洪婷准备同宋东健、曹兰及世华公司办理支付剩余首期款及过户递件手续，但宋东健、曹兰以洪婷未按房屋买卖合同约定在办理过户递件手续前3个工作日内支付首期款为由拒绝继续履行《房屋买卖合同》，后三方协商未果，房屋买卖合同未能继续履行。2013年2月5日，宋东健、曹兰向洪婷寄出《解除合同通知书》，内容为：“洪婷女士：2013年1月1日我们签订了房地产买卖合同，标的房屋位于珠海市香洲银桦路400号X栋X单元X01房。合同编号：1100217。根据上述房地产买卖合同，你违反了其中的两个条款：（1）你违反了房地产买卖合同2.1.2.3，没有按约定在2013年1月31日前和我签署珠海市二手房买卖合同（适用于二手楼买卖）。你违反了房地产买卖合同2.1.2.2，今天是2013年2月4日，也是房地产买卖合同中2.1.2.2条款由三方共同约定的办理过户递件手续的日期。根据今天早上你、我和世华代理林毅和梁晓雁之间的讨论结果：你违反了本条款所明确规定的提前3个工作日（即2013年1月30日-2月1日）把首期款（小写人民币906950元，大写玖拾万陆仟玖佰伍拾元整）付清给我的过户前提条件，我多次催款无果，这直接导致了我的重要业务因为没有及时收齐你所付的首期款而失败。我本来准备投资于重要业务，我的合作者要求我最迟在2013年2月1日前付清全部款项，但因为你未及时付清首期款而直接导致我的投资失败。鉴于你违约导致我房地产买卖合同的目的无法实现，本合同因上述违约而终止。”该通知书于2013年2月6日送达至洪婷。洪婷在收到上述《解除合同通知书》后，于2013年2月8日通过案外人黄以东向宋东健、曹兰邮寄《要求立即退还10万元购房定金及支付19万元违约金的函》，内容为：“宋东健、曹兰：本人于2013年1月1日与你们及世华公司三方共同签订了《房地产买卖合同》，该合同约定由本人购买你们名下的珠海市香洲银桦路400号X栋X单元X01房，由世华公司为买卖双方提供相关的房产买卖中介服务。上述购房合同签订后，本人均在世华公司的配合下按合同的各项条款约定履行，但你们在合同签订后眼见房价有上升趋势，先是以房屋漏水等质量问题建议本人放弃购房，在本人坚决购房的情况下，本来在世华公司配合下，三方可于2013年1月29日至1月31日即可办理相关的房产过户手续，但你们又以宋东健在深圳上班无法赶回将办理房产过户手续的日期推迟至2013年2月1日，之后你们又以在外出差为由无法在2013年2月1日办理房产的过户手续，又将日期推迟至2013年2月4日，之后更是要求调整至2013年2月8日。后经三方协商一致确定办理房产过户手续的日期为2013年2月4日，本来本人可在2013年2月4日当天由三方结合银行的贷款初审结果函来确认支付首付款的数额后即行向你们付款后，当天就可办理有关的房产过户手续，但到了2013年2月4日上午，本人及世华公司等候你们一同前往办理房产的过户手续，但你们竟以我方违约在先，拒不前来办理确认支付首期款金额及办理房产过户手续，并在电话中声称单方解除合同，同时没收本人已支付的定金。对此，本人及世华公司感到异常气愤，同时认为你们的所作所为是合同欺诈，并蓄意侵吞本人的钱财。综上，不管你们如何抵赖，事实终归是事实，你们违约的事实有大量充分的证据可以印证，是板上钉钉的事实！为此，本人现要求你们在收到本函后的十五天内立即退还10万元购房定金及按购房总额的10%的标准支付违约金19万元（收款银行：中国农业银行股份有限公司珠海紫荆支行，账号：62×××12）。否则本人将以合同欺诈追究你们的法律责任。特此函告！望慎以待之！”后洪婷与宋东健、曹兰协商未果，洪婷遂诉至原审法院，宋东健、曹兰应诉后依法提起反诉。另洪婷申请证人梁某出庭作证，证人梁某出庭作证陈述称，其系世华公司业务员，负责涉案房产交易事宜，世华公司作为中介有合同最终解释权，二手房买卖交易实际操作中可于同一日办理过户递件手续和支付首期款，合同约定的办理过户递件手续前三个工作日内支付首期款的“前三个工作日内”包含过户当日，2013年2月4日支付涉案房产首期款符合合同约定，洪婷、宋东健、曹兰可于2013年2月4日支付涉案房产首期款并办理过户递件手续，洪婷没有继续付款的原因是宋东健不在珠海且未开具收据给洪婷，宋东健、曹兰没有办理过户递件手续前洪婷无法继续支付首期款。洪婷原审终请求.判决宋东健、曹兰连带返还购房定金人民币100000元及按房屋买卖总价10%的标准支付违约金人民币190695元。宋东健、曹兰则反诉请求判决洪婷按房屋买卖总价的10%向宋东健、曹兰支付违约金人民币190695元。原审法院审理后认为，洪婷与宋东健、曹兰签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。洪婷于2013年2月6日收到宋东健、曹兰寄出的《解除合同通知书》后，于2013年2月8日即通过案外人黄以东向宋东健、曹兰邮寄《要求立即退还10万元购房定金及支付19万元违约金的函》，根据双方的意思表示及《房屋买卖合同》第十二条的约定，原审法院确认双方均已明确作出解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，原审法院视为双方已就解除合同事宜协商一致，房屋买卖合同于2013年2月8日解除，该合同的权利义务终止。本案争议焦点问题系何方违约导致涉案房屋买卖合同未能继续履行致使合同解除。对此，原审法院分析如下：关于办理过户递件手续时间，根据双方在民事起诉状、民事反诉状中的陈述，双方均书面陈述确认将办理过户递件手续的时间由2013年1月31日或之前变更为2013年2月4日，视为双方协商一致变更办理涉案房屋过户手续的时间，原审法院予以确认。关于支付首期款的时间，根据房屋买卖合同2.1.2.2条款的约定，“买方应于本合同约定的定金支付日起15个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在办理过户递件手续前3个工作日内买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件（以下简称贷款文书）记载金额的结果进行多退或少补作为应付的首期款支付给卖方。无论贷款政策调整或其他任何原因，如银行实际放款与贷款文书记载的放贷金额不符或银行对买方的贷款申请全部或部分不予批准，买方应于银行放款日或银行对买方贷款申请不予批准作出后3个工作日内将差额或房款一次性支付给卖方，买方应对银行全部或部分不予批准贷款的情形予以预见并不得以此不继续履行或解除合同，否则视为买方违约。”由此可见，由于办理过户递件手续时间的变更导致交付剩余首期款的时间相应顺延至2013年2月4日的前三个工作日内，通过对合同条款的文义解释及结合二手房买卖交易习惯分析，前三个工作日内不应包含过户当日，办理涉案房屋过户递件手续需以洪婷已于双方办理过户递件手续前三个工作日内支付首期款为前提，于此方符合合同约定及交易习惯，宋东健、曹兰有关主张于法有据，原审法院予以支持。洪婷主张需在三方在场情况下经宋东健、曹兰出具收据确认方能继续支付剩余首期款，而且于办理过户手续当日先支付首期款再继续办理过户递件手续符合二手房买卖的交易习惯，并依此提交相关录音证据及申请证人梁某出庭作证证明其上述主张，但录音证据中并无宋东健、曹兰同意于办理过户递件手续当日先支付首期款再继续办理过户手续的明确意思表示，证人梁某出庭作证陈述世华公司作为居间人有合同最终解释权，办理过户手续当日先支付首期款再继续办理过户手续符合二手房买卖的交易习惯，同时也已得到宋东健、曹兰确认，但房屋买卖合同中并未约定相应条款，宋东健、曹兰对其陈述亦不认可，洪婷未能举证证明其上述主张，应当承担举证不能的法律后果。综上，洪婷上述主张于法无据，原审法院不予支持，宋东健、曹兰有关主张于法有据，原审法院予以支持。在洪婷已获取经宋东健、曹兰书面确认的收取首期款之银行账户的情形下，结合洪婷已取得银行初审函从而能够确定剩余首期款具体金额的情况，洪婷本应于2014年2月4日前三个工作日内通过银行转账即能履行交付剩余首期款的合同义务，但其并未依约履行，构成违约。由于双方履行存在先后顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，宋东健、曹兰有权拒绝履行其协助办理过户递件手续的合同义务，宋东健、曹兰有关主张于法有据，原审法院予以支持。由于洪婷迟延履行支付首期款义务的违约行为导致涉案房屋买卖合同未能继续履行致使合同解除，洪婷依据该合同第十二条之约定，请求宋东健、曹兰承担违约责任于法无据，原审法院不予支持，宋东健、曹兰根据该条约定反诉请求洪婷承担违约责任，于法有据，原审法院予以支持。宋东健、曹兰反诉诉请洪婷承担按合同约定的房屋买卖总价人民币1906950元的10%即人民币190695元的违约责任，由于宋东健、曹兰已经实际收取了洪婷交付的定金人民币100000元，可予冲抵部分违约金，洪婷应继续支付宋东健、曹兰违约金人民币90695元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第七十七条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、洪婷于判决发生法律效力之日起五日内支付宋东健、曹兰违约金人民币90695元；二、驳回洪婷的诉讼请求。洪婷如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5660元，反诉案件受理费人民币2057元，保全费人民币1970元，均由洪婷负担。洪婷不服原审判决，提起上诉，请求撤销原审判决或改判洪婷无需向宋东健、曹兰支付违约金，宋东健、曹兰向洪婷返还购房定金10万元并赔偿违约金190695元，本案一、二审诉讼费均由宋东健、曹兰承担。事实与理由如下：一、洪婷有权在2014年2月4日当日将首期款交付给宋东健、曹兰，当日交付首期款并不属于违约，一审判决认定事实错误。1、“办理过户递件手续前3个工作日内”包含过户递件手续办理当天。首先，对于“某某日之前”是否包含当天，最高人民法院已通过案例的方式明确应包含当天，具体详见“魏利生与李云龙股权转让纠纷上诉案”，因此应包含过户递件手续当日。其次，根据中介方工作人员的证人证言以及录音证据以及洪婷的主张以及录音证据可知，各方当事人已明确理解可在过户递件手续当天支付首期款。而且，虽然宋东健、曹兰不承认应包含当天，但其实际上也清楚知悉并认可应包含过户递件手续当天，具体分析详见第2点。2、2月4日的前三个工作日（不含2月4日当天）支付首期款事实上无法完成，各方确定2月4日进行过户交易的真实意思表示为2月4日当天进行付款、过户。首先，本案的录音证据表明，因宋东健的原因导致交易时间发生了多次变更，即由协议约定的1月31日变更为2月1日，后又变更为2月4日，而且极有可能再度变更。这导致过户递件手续办理日期与首期款付款时间一直处于变动及不明确的状态。其次，合同各方就2月4日进行交易达成一致意见的时间为2月3日下午18：03。宋东健在2月2日23：58发给洪婷的短信表明近2月3日凌晨，双方还在讨论三楼漏水的责任承担问题并明确过户时间只能在年后，洪婷征询能否在周一（即2月4日）过户，宋东健方未回应，也即2月3日凌晨，双方仍未就何时过户达成一致意见。2月3日下午17：55，宋东健再次发短信给洪婷，请洪婷确认是否在2月4日办理过户递件手续，此时洪婷短信确认2月4日办理过户递件手续，并通过短信征询中介意见。中介18：03电话同意该时间安排，也即直到2月3日下午18：03，合同各方才确认2月4日办理过户递件手续。再次，各方在2月3日就2月4日进行交易达成一致意见隐含了2月4日当天可以付款、过户，否则该约定将使得首期款在2月4日前的任何一个工作日（不含2月4日当天）支付无法实现。2月3日是周日，并非工作日，如果宋东健认为前三个工作日内不包含2月4日当天，那么洪婷不可能在2月3日18：03之后完成在1月30日、1月31日、2月1日三个工作日内付款的行为。3、洪婷的行为并不足以导致合同的解除首先，如上所述，洪婷并未违约，依法没有导致合同解除的事由存在。其次，即使如原审法院认定洪婷应在2月4日前（不含当天）支付首期款，洪婷于2月4日支付首期款也不足以导致合同不能顺利完成，应由卖方没收定金的结果。因为在2月4日，双方完全可以完成此交易，宋东健、曹兰已经知悉洪婷有能力支付首期款，但宋东健、曹兰仍然拒绝交易，因此洪婷有理由怀疑宋东健、曹兰坚决拒绝继续履行合同另有他图。二、宋东健、曹兰原审没有请求没收定金，而是要求洪婷支付违约金，原审法院径行判决无事实和法律依据。根据《合同法》第一百一十六条的规定，没收定金与违约金只能选择一种，现宋东健、曹兰已请求支付违约金，因此宋东健、曹兰没收定金没有法律依据。因宋东健、曹兰未举证证明其损失金额，实际上也无具体损失，因此依法应全部予以驳回。三、本案没有追加珠海市世华房地产代理有限公司作为第三人，属程序违法。《房地产买卖合同》系洪婷与宋东健、曹兰及案外第三人世华公司三方共同签署，世华代理是经纪方，其全程参与了合同的履行。现因该合同之履行发生纠纷，其作为合同当事人之一，理应被追加为本案的第三人参与案件的审理，原审法院没有追加，导致原审法院未查明案件事实，明显有违审判程序。宋东健、曹兰二审辩称，一、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，“2013年2月4日前三个工作日”不包括2013年2月4日。1、按照《房地产买卖合同》中所使用的词句，“某日前三工作日”可以解释为“某日前的三个工作日”或“某日以前的三个工作日”，显然不包括2013年2月4日。2、按照《房地产买卖合同》中和履行期限有关的条款，当需要明确履行期限为某日及某日前时，均清晰地表述为“某日或之前”，比如1.1条款中“若卖方于2013年1月2日或之前签署本合同并对上述款项以定金名义签收后……”、2.1.2.3条款中“买、卖双方须于2013年1月31日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市二手房买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，……”。因此，2013年2月4日前三工作日是不包括2013年2月4日的。3、按照合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，“2013年2月4日前三工作日”不包括2013年2月4日。首先，合同约定某日前三个工作日付清首期款的目的，是为了保证当日顺利办理过户递件手续。如果准许办理过户递件手续当日付首期款，洪婷在办理过户递件手续当日的任一时间付首期款都不存在违约，必然不能保证当日顺利办理完成过户递件手续。其次，第2.1.2.2条约定“办理过户递件手续前3工作日”付清首期款，其核心本意是买方应该在2013年1月28日到30日付清首期款，以便为最迟2013年1月31日完成过户创造必须的前提条件。众所周知，房产过户手续繁杂，过户前还要办理税费缴纳以及签订《二手房买卖合同》等，同时大额款项转账支付也需要一定的时间确认是否到账，如果加上过户递件手续，很难在一个工作日内完成，因此合同并没有约定“过户当日或之前付款”，而是约定“办理过户递件手续前3工作日”付清首期款。二、洪婷提交的判例中对某日前包括某日的认定，不应作为本案参考依据。1、合同法明确规定按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则进行解释，参照判例无依据。2、判例认定某日前包括某日依据不足。（1）“某日前”的通常含义不包括“某日”本日。（2）“某日前”和民法通则中的“不满”最接近。“某日前”指的是在某一个时间点之前，代表事物在“某日（零时）”前的状态，有“不到”、“不满”某日（零时）的意思，根据《民法通则》第一百五十五条，“不满”和“以外”都不含本数，因此某日前不包括本日。（3）判例中将“某日前”认定为包括本数是参照民法通则第一百五十五条的“以内”包括本数及民事判决中“某日期前履行”也包括“该日期当天履行”作出。如果按照民法通则第一百五十四条“……规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。……”及民事诉讼法第八十二条“……期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日，不计算在期间内。……”的规定，则某日前是不包括本数的。由于民法通则第一百五十四条及民诉法第八十二条专门对“期间”作出规定，因此以此为解释依据更充分，而民法通则第一百五十五条关于“以内”的规定与“期间”的规定毕竟不同。案例中“某日期前履行”包括“该日期当天履行”，通常不涉及双方当事人的后续义务，而本案中的“办理递件过户手续前三工作日付首期款”，涉及到买方履行付清首期款义务后，买卖双方办理过户递件手续。因此，二者的解释应有不同。3、“某日前三工作日”与“某日前”、“某日以前”均明显不同，即使“某日前”、“某日以前”包括本日，也不能将“某日前三工作日”解释为包括本日。4、该判例已经超过举证期限，不属于新证据，不能作为证据使用。三、洪婷2013年1月31日、2月1日、2月4日前三工作日，2013年2月4日至6日、7日至8日未支付首期款均构成违约。1、合同明确约定2013年1月31日前三工作日支付首期款，这不因实际办理过户递件手续的时间变化而发生变化。因为，合同约定支付首期款期限的目的，是为了明确首期款的付款时间，如果准许支付首期款的时间随办理递件手续的期限重新约定后变动，则首期款的支付期限是不确定的，显然违背合同约定支付首期款期限的目的。2、《房地产买卖合同》约定的首期款支付时间是2013年1月31日前三工作日，一直未变更。根据合同第十六条约定：“本合同三方在谈判中的声称、理解、口头承诺以及协议内容，如有与本合同不一致的，以本合同为准。……”及第十七条约定：“本合同一式三份，内容必须一致，任何未经三方一致同意私自修改部分视为无效，并以未修改的版本的记载为准。除加盖有经纪方公司公章的补充协议、承诺函等文件外，其他任何无加盖经纪方公章的文书均不视为经纪方的行为，即使这些文书是经纪方的员工出具但无公司盖章也不视为经纪方同意或认同……”，合同修改的形式要件是必须三方签订新的合同版本，因此，在没有经三方共同修改并签订的新版本的情况下，应严格依照2013年1月1日三方签订的合同的记载为准。3、自2013年1月31日开始，洪婷未按照合同约定支付首期款的违约行为一直处于持续状态，且经过宋东健多次催告仍不支付首期款。四、即使宋东健、曹兰确认办理过户递件手续的时间变更为2013年2月4日，根据《房屋买卖合同》第十六条、第十七条的约定，并不表明合同发生变更，因此首期款支付时间并未变更为2013年2月4日前三个工作日，而且也不表明宋东健放弃追究洪婷违约责任，只是表明进一步确认了洪婷需要首先承担支付违约金的责任，然后根据《房屋买卖合同》第十六条、第十七条的约定变更合同，因此洪婷同样应承担违约责任。五、宋东健、曹兰解除合同合法有效。根据《房地产买卖合同》第十二条约定“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人”，只要洪婷出现违约，导致不能在2013年1月31日前顺利办理过户递件手续，宋东健、曹兰就随时有权依法解除合同。洪婷延迟履行主要债务，经宋东健多次催告后在合理期限内仍未履行，因此无论根据合同法第九十三条的规定，还是根据合同法第九十四条的规定，宋东健、曹兰解除合同合法有效。洪婷在2013年2月6日收到宋东健的《解除合同通知书》后，没有依法在3个月内请求确认解除合同的效力，因此宋东健、曹兰解除合同的行为合法有效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，……；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，洪婷丧失对宋东健的解除合同行为提出异议的权利，也同时丧失对其应承担的逾期付款违约责任的抗辩权利。六、宋东健在洪婷没有履行其应当先履行的合同义务的情况下，即使拒绝继续履行合同，也不构成违约。根据合同法第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，洪婷始终未履行其应当先履行的支付首期款的义务，在此情况下，即使宋东健拒绝履行合同，也不构成违约。同时，洪婷也不能因为宋东健拒绝履行其履行条件尚未成就的义务，就不履行其履行条件已经成就的义务，因此洪婷不履行其履行条件已经成就的义务构成违约。洪婷二审期间提交如下证据：1.中国工商银行基金账户历史明细查询单，证明洪婷在2013年1月16日之前已经有条件支付首期款，没有支付的原因是尚未到付款时间遂购买了理财产品，2013年2月1日洪婷也对90万申请赎回。2.中国农业银行网上银行2014年2月3日及2月4日的交易明细，证明截止到2013年2月4日9点19分，洪婷已经准备了92万余元的首期款。3.五洲花城二手房的价格走势图，证明五洲花城的房价大幅上涨，宋东健可能因此想违约，并且宋东健、曹兰在享受房价上涨带来的巨额利润的情况下还侵吞洪婷19万元，原审判决显失公平。4.最高人民法院魏利生与李云龙股权转让纠纷案，证明涉案合同的理解已经通过判例的形式作出了解读，“以内”应该包含当天。宋东健、曹兰二审期间未提交证据。上列证据，经双方质证，本院经审查认为，洪婷提供的证据1与本案没有关联，本院对该证据不予认定。洪婷提供的证据2来源合法，内容真实，且与本案相关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。洪婷提供的证据3，仅为网络上截取的数据，洪婷无法证明其来源和统计依据等，真实性无法查明，故本院对该证据不予认定。对洪婷提供的证据4，案情与本案完全不同，该判例与本案无关，本院不予认定。本院经审理查明，截止至2013年2月4日上午9时19分42秒，洪婷在中国农业银行的账户内存款余额为924801.54元。另查明，洪婷与黄以东为夫妻关系。根据宋东健提供的2013年2月3日23：22的电话通话录音，宋东健和洪婷对话如下：“宋东健：对啊，是不是说的咱们明天交易吗？2月4号交易嘛。交易的提前3个工作日内，你有没有把首期款给我付清？”、“宋东健：我问你明天是不是交易日，你说‘是’，那OK。那行，你该怎么走程序，大家怎么就怎么走程序吧。”、“洪婷：约定2月4日是你提议的。宋东健：是的，约定2月4号是你承认的。咱们一个一个的来，约定的是不是2月4日？洪婷：是你自己提议2月4号。宋东健：你也早就知道吗。那你提前3个工作日为什么不把款打过来呢？”、“洪婷：你自己说好，你自己是不是说了2月4日过户的？宋东健：你是不是也同意2月4号过户的？对不对？洪婷：对，我同意的。宋东健：那你为什么不按合同约定在过户前的3个工作日内把首期款给我打齐呢？”……2013年2月2日至3日，黄以东与宋东健短信内容如下：2013年2月2日22：46宋东健：那过户一事怎么进行？黄以东：由世华那个按揭员通知吧，因为所有资料都在她那边，我也没办过不清楚流程。23：01宋东健：那你同意按原合同条件来办过户？黄以东：我要给她做下思想工作，我没时间耗，过完年要签证去美国得尽快办完过户。23：58宋东健：有点得讲好，如果三楼有漏水问题，我也不负责的，过户只能年后了。黄以东：看周一能不能过吧。我听按揭的说可以搞得定，年后不行的。2013年2月3日17：55宋东健：昨天下午已经和买主黄生讲过，我下午外出有活动，刚刚从温泉回来，才看到你们的电话。请你确认是否在明天（2013年2月4日，星期一）办理“过户递件”手续？18：16宋东健：根据2013年1月1日所签的买卖合同：（1）2.1.2.2买方应在办理过户递件手续的前3个工作日内（即2013年1月30日-2月1日）付清全部首期款。卖方多次催款未果，因此买方违约；（2）2.12.3卖方并没有在2013年1月31日前，接到签“珠海市二手房合同”的任何通知，因此未能签此合同，本次交易因上述违约而终止。2013年2月3日，洪婷与宋东健短信联系内容如下：14：17洪婷：宋先生，中介说你要求我明天给首付后再过户，我现在已经准备好钱了，中介那边也准备好了，我们明天十点半左右在中介那边见面然后一起去过户没问题吧？请尽快回复。洪婷17：55宋东健：昨天下午已经和买主黄生讲过，我下午外出有活动，刚刚从温泉回来，才看到你们的电话。请你确认是否在明天（2013年2月4日，星期一）办理“过户递件”手续？洪婷：是的，明天十点半左右在中介那里见面。18：16宋东健：根据2013年1月1日所签的买卖合同：（1）2.1.2.2买方应在办理过户递件手续的前3个工作日内（即2013年1月30日-2月1日）付清全部首期款。卖方多次催款未果，因此买方违约；（2）2.12.3卖方并没有在2013年1月31日前，接到签“珠海市二手房合同”的任何通知，因此未能签此合同，本次交易因上述违约而终止。在宋东健于2013年4月3日向原审法院提交的《民事反诉状》中载明“反诉被告并未在2013年1月31日前支付首期款，从而构成第一次违约。迫于反诉被告第一次违约，反诉原告同意将办理过户递件手续的时间延迟到2013年2月4日，但反诉被告一直未向反诉原告支付首期款……”本院查明的其他事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于程序方面，虽然世华公司亦在《房地产买卖合同》上盖章，但该合同包含两重法律关系，一为洪婷与宋东健的房屋买卖合同关系，另一则为洪婷和宋东健、曹兰分别与世华公司之间的居间合同关系，本案系洪婷以宋东健、曹兰违反房屋买卖合同的约定为由提起诉讼，世华公司作为居间人，并非房屋买卖合同关系的主体，法院不追加作其为第三人参加诉讼，并无不当，洪婷以此为由主张原审法院程序违法，没有事实和法律依据，本院不予采纳。洪婷的本诉请求及宋东健、曹兰的反诉请求的依据均为《房地产买卖合同》第十二条“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已收定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的10%要求对方承担违约责任”，因此本案争议的焦点在于合同未继续履行的原因以及双方是否存在根本违约行为导致合同不能继续履行，对此，本院分析如下：首先，双方在《房产地买卖合同》中约定双方须于2013年1月31日或之前办理过户递件手续，在办理过户递件手续前3个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在办理过户递件手续前3个工作日内买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件（以下简称贷款文书）记载金额的结果进行多退或少补作为应付的首期款支付给卖方。根据该约定的内容及二手房交易的习惯，该约定除了约定办理过户递件手续的具体时间外，尚包含了双方对于支付首期款和办理过户递件手续的履行顺序约定，即先支付首期款再办理过户递件手续，如果办理过户递件手续前3个工作日包含当日，则该约定将造成支付首期款和办理过户递件手续可能同日履行，没有明显的先后履行顺序，这显然不符合双方当事人约定的本意及二手房交易习惯。而且根据《房地产买卖合同》1.1条款“若卖方于2013年1月2日或之前签署本合同并对上述款项以定金名义签收后……”及2.1.2.3条款中“买、卖双方须于2013年1月31日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市二手房买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，……”的内容，双方在合同中关于包含当日的约定的表述均为“某某日或之前”。洪婷及证人梁某主张中介方世华公司对该合同有最终解释权，并没有相关证据证明，因此洪婷主张“办理过户递件手续前3个工作日”包括“当日”依据不足，宋东健主张“前3个工作日”不包含“当日”于法有据，应予以采纳，原审法院对此认定正确，本院予以维持。其次，根据宋东健与洪婷、黄以东的2013年2月2日、3日的短信内容以及宋东健与洪婷2013年2月3日晚上23：22的通话录音的内容、宋东健在反诉状中的陈述，本院认为宋东健在2013年2月3日前不但未以洪婷未在2013年1月31日前三个工作日支付首期款为由要求解除合同，而且宋东健与洪婷协商达成了关于在2013年2月4日办理过户递件手续的一致意见。因此洪婷没有按《房地产买卖合同》的约定在1月31日前三个工作日支付首期款的行为，并未导致《房地产买卖合同》不能履行，双方进而对办理过户递件手续的时间协商一致进行了变更。而且，根据宋东健与洪婷、黄以东在2013年2月2日、3日的短信内容，表明在2013年2月2日宋东健尚主张过户要在年后，双方仍在协商办理过户递件手续的时间，直至2013年2月3日下午17：55双方才确定在2月4日办理过户递件手续，而2月4日是星期一，2月2日、3日分别为星期六、日，因此双方在2013年2月3日达成2月4日办理过户递件手续的一致意见时，实际上已不可能履行“办理过户递件手续前3个工作日支付首期款”的合同约定。而根据“办理过户递件手续前3个工作日支付首期款”的约定，支付首期款的时间与办理过户递件手续的的时间是相互关联的，因此在2013年1月31日之后、2013年2月3日双方达成2月4日办理过户递件手续的一致意见之前，因双方尚未确定办理过户递件手续的时间，洪婷未在2月4日前3个工作日内支付首期款亦不构成违约。故2013年2月3日18：16日宋东健以洪婷没有提前3个工作日支付首期款为由要求终止交易没有事实和法律依据。双方本应当重新约定支付首期款的时间，但是双方并无法达成一致意见，导致合同无法继续履行。当然宋东健2013年2月4日在未收到首期款的情况下拒绝办理过户并未违反合同约定，亦不构成违约。而且，即使宋东健主张洪婷未在2月4日前3个工作日支付首期款的理由成立，但是根据其短信内容，其是在2013年2月3日18：16后才主张未按期付款，而根据洪婷在中国农业银行账户的资金状况，2013年2月4日9点19分，洪婷已经具备履行支付首期款90万元的能力并且要求支付首期款和办理过户递件手续，因此洪婷未在2月4日前3个工作日付款亦并不构成根本违约。宋东健、曹兰于2月5日以洪婷未于2013年1月30日至2月1日支付首期款为由主张合同解除权并无事实和法律依据，不应予以支持。诚如原审法院所分析，《房地产买卖合同》解除是基于双方通过函件的方式就解除合同达成一致意见。综上所述，涉案合同未能继续履行是因为洪婷与宋东健变更办理过户递件手续的时间后双方就支付首期款的日期无法达成一致意见，双方均无过错，宋东健、曹兰和洪婷以对方违约导致合同无法继续履行为由要求赔偿违约金190695元，均无事实和法律依据，不应予以支持，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。因双方已协议解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，洪婷要求宋东健、曹兰返还购房定金10万元，有事实和法律依据，应予支持，原审法院对此认定有误，本院予以改判。综上所述，洪婷上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。原审判决认定事实不清，适用法律确有不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第924号民事判决；二、宋东健、曹兰于本判决生效之日起十日内向洪婷返还定金人民币10万元；如宋东健、曹兰未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回洪婷的其他诉讼请求；四、驳回宋东健、曹兰的反讼请求。一审本诉案件受理费人民币5660元，由宋东健、曹兰负担人民币1947元，洪婷负担人民币3713元。一审反诉案件受理费人民币2057元，由宋东健、曹兰负担；保全费人民币1970元，由宋东健、曹兰负担人民币678元，洪婷负担人民币1292元。二审案件受理费人民币7717元（洪婷已预交7020.85元），由宋东健、曹兰负担人民币4004元，洪婷负担人民币3713元。本判决为终审判决。审 判 长 曾艺能代理审判员 王 芳代理审判员 庹 佳二〇一五年一月五日书 记 员 黄小珊