（2014）东民初字第5862号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-03-09
案件名称
天津中盈集团有限公司与天津市鸿效科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河东区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津中盈集团有限公司,天津市鸿效科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十七条，第二百三十五条
全文
天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第5862号原告天津中盈集团有限公司，住所地天津开发区第二大街33号5层503。现办公地光华路二号。法定代表人解亚莉，董事长。委托代理人李志成，天津明义律师事务所律师。委托代理人钟佳佳，职员。被告天津市鸿效科技有限公司，住所地天津市河东区富民路棉三宿舍13-601、602。法定代表人隋忠全，总经理。委托代理人魏征，天津民合律师事务所律师。委托代理人罗殿民，天津民合律师事务所律师。原告天津中盈集团有限公司诉被告天津市鸿效科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘辰独任审判，于2014年12月1日、12月23日公开开庭进行了审理。原告天津中盈集团有限公司的委托代理人李志成、钟佳佳、被告天津市鸿效科技有限公司的委托代理人魏征均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2013年12月13日签订房屋租赁合同，约定将原告享有转租权的坐落于天津市X房屋租赁给被告使用，建筑面积约为71平方米，用途为办公。合同签订后，原告如约将租赁房屋交付给被告，被告一直营业至今。然而被告自2012年12月13日交付过半年即2012年12月14日至2013年7月13日租金25915元、物业费1739.5元及押金5000元外，再未向原告缴纳过任何费用，原告多次催要未果，给原告造成一定的损失。根据合同约定，被告应支付原告违约金共计245892.72元，但原告只主张欠付租金的50%作为违约金。并且被告在2014年4-5月份无故来原告经营场所闹事，辱骂、堵截原告公司员工，严重影响原告的正常经营秩序，原告多次找被告协商，但被告均闭门不见，原告迫于无奈只得向贵院起诉。故诉至法院诉请：1、依法判令解除原、被告于2012年12月13日签订的房屋租赁合同，被告将租赁房屋腾空归还原告；2、依法判令被告向原告支付拖欠的租金及物业管理费，截止2014年11月3日共欠71560.11元；3、依法判令被告向原告支付水、电费用649.47元；4、依法判令被告向原告支付违约金35780.06元；5、诉讼费由被告承担。原告提供如下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证各一份；2、房屋租赁合同、租赁协议一份；3、工商登记户卡一份；4、被告缴纳租金、物业费、押金单据一份；5、催款通知书及现场照片；6、欠款清单。（以上均为复印件）被告辩称，不同意解除租赁合同，原告主张的房屋租金部分已过诉讼时效，不同意支付原告水电费649.47元，不同意支付违约金。原被告签订的房屋租赁合同合法有效，由于原告管理不善导致被告被盗致使被告缴付的租金及管理费单据丢失，原告应对此承担一定责任，物业管理费原被告合同中并未约定支付时间，但合同签订之初原被告约定该笔费用采用下打款方式，即先使用后付款，截止到2014年7月13日-2015年1月12日该期间物业费尚未到期，不应支付，对于原告主张违约金35780.06元，被告认为该笔费用为所欠租金50%的计算方法，没有合同依据，且没有法律依据，即使按照合同中违约条款每日1%计算，亦属过高，故原告关于违约金诉请不应得到法院支持。被告未提供证据。经审理查明，2012年12月13日以原告作为出租人，被告作为承租人双方签订《租赁合同》一份，约定：“……1.1房产地址为：天津市X房屋（以下简称“租赁物”）。1.2租赁面积约为：71平方米（建筑面积）……第二条租期第一款：租期：1、本合同租赁期限为2年，自2013年1月13日起至2015年1月12日止。2、免租期为30天，自2012年12月14日至2013年1月13日止（此阶段物业费、水电费照常缴纳）、出租人给予承租人对租赁房屋的装修、筹备的免租期。第三条租金、押金等相关费用及付款方式第一款：租金1、租赁价格：每天每平方米2元，年租金总计为人民币51830元整（RMB：伍万壹仟捌佰叁拾元整）。付款方式：租金按半年收取，计半年租金为25915元整……第八条违约与索赔……第二款承租人如在本合同约定的日期内未能按时交付或未按时足额交付押金及首年度租金，则出租人有权延迟交付租赁物时间，并不承担延期交付的责任且出租人有权解除本合同，定金不予退还。第三款如承租人未按合同及其他补充条款及付费项目及时支付租金、物业管理费、押金、杂费等各项相关费用，属承租人违约，每迟一天，出租人加收应收租金、管理费、杂费或相关费用的1%作为滞纳金。第四款如果承租人累计拖欠租金或物业管理费或杂费或相关费用达15天，则出租人有权解除合同，不退还押金，并追究承租人违约责任，出租人有权用其租赁物财产折抵租金、管理费及杂费和其它相关费用，不足部分承租人仍需负责赔偿。……”合同签订后，被告支付了2012年12月4日至2013年7月13日期间的租金25915元、物业费1739.5元。庭审中，双方确认租赁房屋的具体的位置是坐落在天津市河东区的X房屋。该房屋系原告承租取得，在原告与案外人天津市津工集团签订的《租赁协议》中，原告取得的租赁期限为20年，即自2004年11月1日起至2024年10月31日止，且原告享有转租权。原告主张的租金及物业费计算方式为：2013年7月13日至2014年1月12日租金25915元、物业费1491元，2014年1月13日至2014年7月12日租金25915元、物业费1491元，2014年7月13日至2014年11月3日租金15836.94元、物业费911.17元，以上共计71560.11元。庭审中，经询问被告，其对上述计算金额没有异议。庭审中，原告放弃第三项要求被告支付水、电费用649.47元的诉讼请求。以上事实，有双方当事人当庭陈述及提供的相关证据予以佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方于2012年12月13日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同为有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自义务。按照双方《租赁合同》第八条第四款的约定，如果承租人累计拖欠租金或物业管理费或杂费或相关费用达15天，则出租人有权解除合同，现被告累计拖欠相关费用已超过15天，故对原告主张解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张被告支付拖欠的租金及物业管理费的诉讼请求，被告使用房屋即应当按照合同约定支付房屋租金及物业管理费，现被告仅交付了2012年12月4日至2013年7月13日期间的房屋租金及物业费，虽然其辩称已实际交付了一年的租金，但其未能提供证据予以证实，对此本院不予采信。对于其辩称原告部分主张已超过诉讼时效的答辩意见，被告未交付租金处于一个持续的状态，而原告已采取向被告租赁地点张贴催款通知等行为在主张自己的权利，故本院对被告该答辩意见亦不予支持。对于其拖欠的自2013年7月13日起的租金及物业管理费其应当予以交纳，被告对原告主张的此期间房屋租金及物业管理费共计71560.11元的金额没有异议，本院予以确认。关于原告主张被告向原告支付违约金35780.06元的诉讼请求，虽然原告自认合同约定过高，已按照被告拖欠的房屋租金及物业管理费的50%进行的主张，但被告表示不同意支付且辩称该金额仍属过高，被告使用房屋未按照规定交纳相关费用实属违约，应当按照合同约定承担违约责任，至于标准原告自认合同约定的标准过高，其亦未能提供被告拖欠租金给其造成实际损失的相关证据，现原告主张的违约金仍属过高，本院酌情确定被告向原告支付违约金7156元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告天津中盈集团有限公司与被告天津市鸿效科技有限公司于2012年12月13日签订的《租赁合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告天津市鸿效科技有限公司将坐落在天津市河东区X的房屋腾空返还原告天津中盈集团有限公司；三、本判决生效之日起十日内，被告天津市鸿效科技有限公司给付原告天津中盈集团有限公司2013年7月13日至2014年11月3日的房屋租金及物业管理费共计71560.11元；四、本判决生效之日起十日内，被告天津市鸿效科技有限公司给付原告天津中盈集团有限公司违约金7156元；五、驳回原告天津中盈集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告天津市鸿效科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，减半收取1270元，由被告天津市鸿效科技有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 刘 辰二〇一五年一月五日书记员 杨婧怡 微信公众号“”