（2014）佛城法民一初字第1125号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-06-10

案件名称

周伟林与蔡揭辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2014）佛城法民一初字第1125号原告周伟林，汉族。被告蔡揭辉，汉族。原告周伟林诉被告蔡揭辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与代理审判员杨玲玲、人民陪审员李玉珠组成合议庭，于2014年12月23日公开开庭进行审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年1月30日与被告协商签订《房屋租赁合同》，涉案房屋位于佛山市禅城区绿景三路雅居乐花园8号2区14座1606房。租金第一年每月2600元，第二年每月2800元，合同约定承租人必须在租赁期间每月依约将租金及水电费用等转账到原告提供的银行账户，但至2013年底，原告发现被告拖欠租金，并电话通知被告，被告回复要过了春节后才有时间结算，并要求续租多一年，租金每月2800元，原告亦同意。春节过后，原告多次催缴欠费，但被告总是拖延时间或拒绝接听电话，直至2014年7月28日被告才告知原告称2014年8月开始不再承租涉案房屋并将钥匙快递给了原告，让原告自行处理，至于租金等费用，被告要求原告结算后告知被告，但原告结算完毕后被告便拒绝接听电话。原告检查房屋时，发现房门等已被人为破坏。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即支付租金、物业管理费、电视费、电费、水费、燃气费等共计37562.80元；2、被告赔偿房门安装费1000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、粤房地权证佛字第××号房屋产权证。证明涉案房产产权人是原告。3、房屋租赁合同、房屋物件清单。证明原、被告之间存在房屋租赁关系及其租金标准等相关约定。4、水电费发票。证明被告拖欠上述费用，原告已经先行代垫。5、照片两张。证明被告破坏涉案物业门锁。6、顺丰速递底单。证明被告2014年7月28日邮寄涉案房屋钥匙给原告，原告于2014年7月29日签收。7、合同约定房租表格、物业管理费用发票。证明原、被告约定的相关费用标准，该表格是原告单方制作，表格上的费用原告均已代垫。8、收据。证明因被告破坏涉案房屋房门，原告共支出维修费用1000元。9、佛山雅居乐花园客户服务中心证明、费用明细、发票。证明原告已经代垫涉案房屋2013年1月-2014年12月的物业管理费等费用。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1-6、8-9均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信。原告提供的证据7，系原告单方制作，无其他证据佐证其真实性，本院不予采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2013年1月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租涉案房屋，主要内容为：“一、甲方同意将其合法拥有佛山市禅城区绿景三路8号2区雅居乐花园16座1606房的房屋出租给乙方作住宅使用，房屋建筑面积为88㎡，……三、甲、乙双方议定上述房屋月租金为人民币贰仟陆佰元正，租赁期限自2013年2月1日至2014年1月31日止，共12个月。租金按月结算，由乙方在每月的第1号前交付本期租金给甲方。付款方式：每月以现金支付入以下账号：……四、乙方需在签署本合约之时，向甲方支付如下款项：1、按金：相等于2个月租金，即人民币伍仟贰佰元正。2、首付款：相等于3个月租金，即人民币柒仟捌佰元正。3、甲方应在租赁期满或解除合约之日将按金本金无息退回给乙方。……六、在租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按时交纳租金，不得改变或损坏该房屋及用途。……4、因使用不当或人为造成该房屋或设备损坏的，应负责修复或赔偿，……8、租赁期内，该房屋的一切水电费、管理费、电话费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责。七、违约责任：……2、乙方未经甲方同意逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之一收取违约金。如超期十天仍不交租，甲方有权终止本合约并没收所交按金。……八、租赁期届满或解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有损坏的则在乙方押金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。……”原、被告均在上述合同落款处签名确认。2014年7月28日，被告向原告邮寄涉案房屋钥匙，原告于2014年7月29日签收。2014年8月10日，案外人佛山市南海品艺五金经营部出具收据，载明收到雅居乐1606房维修安装房门费用共1000元。2014年12月26日，雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司客户服务中心出具《证明》，主要内容为：“佛山市禅城区绿景三路8号2区14座1606房业主（周伟林），从2013年1月至2014年12月期间的物业管理费已缴清。特此证明。”根据该服务中心提供的收费明细，涉案房屋每月物业管理费为147.32元。诉讼中，原告提供已收到房租明细一份，其中：①2013年1月30日，签合同当天收到现金2600元；②2013年3月9日，转账收到2600元；③2013年4月15日，转账收到2600元；④2013年5月22日，转账收到2800元；⑤2014年1月28日，转账收到7800元。另，原告提供2013年3月23日至2014年1月21日的燃气费发票、2013年10月13日至2013年12月13日水费发票、2014年2月13日至2014年6月13日水费发票、2013年3月1日至2013年7月1日电费发票、2013年11月6日至2014年7月3日的电费发票，其中燃气费合计62.05元，水费合计31元，电费合计3075.57元。原告陈述：涉案房屋现空置。被告已依约向原告支付首付款7800元，其中包含按金5200元及原告于已收到房租明细中注明的2013年1月30日收到现金2600元，但不同意退还按金。原、被告除涉案合同外，未再签订其他书面合同，被告曾口头说续租一年，原告也同意，双方就租金标准自2014年2月起升至2800元／月系口头协商，无书面协议。另，原告提供的已收到房租明细中，被告于2013年5月22日缴纳的租金2800元包含被告弄错多缴纳的200元，当时原告已经跟被告说好可以在下个月扣减；2014年1月28日的7800元系被告一次性支付的三个月租金。经多次催收无果后，原告遂诉至法院。另查明，涉案佛山市禅城区绿景三路8号2区十四座1606房，建筑面积86.66平方米，由原告单独所有。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，上述合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。涉案合同约定的租赁期限到期后，原告主张经双方口头协商同意由被告续租涉案房屋，但未续签书面租赁合同，被告亦实际占有涉案房屋至2014年7月28日，因被告未到庭抗辩或提交相反证据予以反驳，故本院对上述事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，涉案合同已变更为不定期租赁合同，原、被告仍应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。诉讼中，原告主张被告拖欠租金、水电费等费用，至庭审时仅支付租金18400元，被告亦未到庭抗辩或提交相反证据予以反驳，本院对上述事实予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，因原、被告双方存在不定期租赁关系，原告虽未向被告发出解除合同通知，但被告已于2014年7月28日向原告邮寄涉案房屋钥匙，视为被告以实际行为单方明确表示不再履行涉案合同，原告亦于2014年7月29日签收钥匙并实际接收涉案房屋，故本院确认涉案租赁合同已于2014年7月29日解除。关于原告主张被告支付租金、水电费、物业管理费、电视费、燃气费等费用的诉请。如上分析所述，被告负有依约向原告支付租金的义务，被告拖欠租金的行为已构成违约。另因被告已于2014年7月28日邮寄涉案房屋钥匙予原告，原告陈述其于2014年7月29日签收并接收涉案房屋，并于诉讼中主张被告已支付租金18400元，则被告实际占有使用涉案房屋的期间为2013年2月1日至2014年7月28日，经计算，被告还需向原告支付租金28148.39元（2600元／月×17个月＋2600元÷31天×28天-18400元）。原告虽主张已与被告口头协商变更第二年租金标准为2800元／月，但并未提供有效证据予以证实，本院对原告的该主张不予采纳，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付的水电费、物业管理费、电视费、燃气费等费用，因原告已提供物业管理公司证明、费用明细及相关缴费凭证证实其已代垫被告承租涉案房屋期间的物业管理费、水电费、燃气费，故依据合同第六条的约定，因无证据证明原、被告曾就相关费用标准进行约定，故被告应向原告支付居住期间实际产生的物业管理费2637.50元、燃气费62.05元、水费31元、电费3075.57元，上述费用合计5806.12元。至于原告主张的公摊电费、电视费，因原告未提供有效证据证明其已实际垫付，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿维修房门损失1000元的诉请。诉讼中，原告主张被告破坏涉案房屋房门，原告为此支出维修费用1000元，并提供收据予以证实，因被告未到庭抗辩或提供相反证据予以反驳，故本院对原告的该主张予以支持。另，关于被告依据租赁合同已向原告交纳的按金5200元，因原告未在本案中诉请处理，被告亦未到庭对此提出主张或提起反诉，本院不予处理，原、被告可另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：被告蔡揭辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周伟林支付租金28148.39元；被告蔡揭辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周伟林支付物业管理费2637.50元、燃气费62.05元、水费31元、电费3075.57元，合计5806.12元；被告蔡揭辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周伟林赔偿房门维修费用1000元；驳回原告周伟林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费764元，由原告周伟林负担71元，被告蔡揭辉负担693元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审　判　长　　田　媛代理审判员　　杨玲玲人民陪审员　　李玉珠二〇一五年一月五日书　记　员　　江幼钿附引用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”