（2014）沪一中民二（民）终字第2699号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-01-31
案件名称
蒋怀三等诉张福兴等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2699号上诉人（原审被告）蒋怀三上诉人（原审被告）鞠梅珍两上诉人之共同委托代理人阮建珉，上海坤禾律师事务所律师。两上诉人之共同委托代理人金村，上海坤禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张福兴委托代理人丁祖平，上海高达律师事务所律师。原审被告蒋国荣，＊出生，汉族，户籍地＊＊＊。上诉人蒋怀三、鞠梅珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经审理查明，2010年4月，蒋怀三位于xxxx私房动迁，蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍及案外人xxxx作为被安置人分得＊＊＊＊房屋（以下简称“系争房屋”）及xxxx两套房屋。2010年4月2日，由张福兴作为乙方、蒋国荣作为甲方，双方签订《动迁房权利转让合同》（以下简称“转让合同”），合同约定：甲方以人民币（下同）140万元的价格将“系争房屋”出售给乙方，乙方自甲方交付本房屋钥匙后2天内支付首付款20万元整，于2010年4月10日支付房款40万元，于2010年4月30日前支付甲方剩余房款70万元（乙方五年后办理产权过户手续，乙方应保留房屋尾款10万元，于产权过户当日支付）；甲方半年内已自行办理房屋产权登记手续（可从房产中心查询）；甲方办理房产权属证书所需的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由甲方承担；甲方将房地产过户至乙方名下所花费的交易税费、产权登记费、交易手续等一切税费由乙方承担；甲方应于产证办出三个月内协助乙方办理房屋产权证过户手续；等等。当天，蒋国荣在内容为“本人系xxxxxx房屋完全产权人，现将房屋出售给张福兴，由于房屋暂时不能办理过户手续，本人为表诚意同时也为了使买方放心，故自愿作出以下几点承诺：第一点，本人承诺在房屋具备办理过户条件之前，若出现本人不愿将房屋出售给买方，单方面提出解除购房合同或提出增加购房款的情况，则视本人违约，……；第二点，本人承诺在房屋具备办理过户条件之后，若本人故意拖延或不及时出具相关文件协助买方办理过户手续，则同样视为本人违约，应承担相应违约责任……”的《承诺书》上签名。当天，蒋国荣还出具了内容为“今本人蒋国荣因另有要事出差怕耽误xxxxxx房屋出售事宜，故本人不在场时全权委托高x处理此房屋与张福兴之间的收款、过户等未尽相关事宜”的《委托书》。2010年5月20日，蒋国荣在收到张福兴购买“系争房屋”购房款77.2万元的《收条》上签名，在该《收条》中，蒋国荣明确：定金5万元于2010年3月28日由韩xx代收、现金7万元由蒋国荣于2010年4月2日收取、8万元由韩xx代收于2010年4月3日、45万元由韩xx代收于2010年4月7日、10万元由曹xx代收于2010年4月30日、2.2万元由高x代收于2010年4月30日之前。同日，蒋国荣在高x签名的《收条》上签名，该《收条》的内容为“今本人蒋国荣委托高x代收人民币叁拾柒万捌仟元整，收款日期以银行转帐日为止（初定于2010年5月21日），其中现金人民币柒万元和转帐叁拾万捌仟元（购买创新中路＊弄＊号402室房屋款）”。2010年5月22日，张福兴汇入高x账户30.8万元。2010年6月3日，张福兴汇入高x账户2.3万元，7月3日，张福兴又汇入高x账户5万元，9月13日，张福兴再汇入高x账户5万元。2010年4月19日，蒋国荣协助张福兴办理了“系争房屋”的入住手续，之后“系争房屋”由张福兴装修后入住使用至今。另查明，“系争房屋”于2007年3月1日办理产权初始登记。2013年12月，蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍办理了“系争房屋”及xxxx房屋的产权登记，其中“系争房屋”产权登记在蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍名下，而浦东新区xxxx房屋的产权登记在蒋国荣名下。审理中，张福兴表示，高x当时在唐镇做房产中介，张福兴想换房，在中介认识了高x，通过高x又认识了蒋国荣。当时，蒋国荣说，“系争房屋”产权证做他一个人的名字，另外一套房子产证做其他几个人名字，并说是他父母委托他卖房的。2011年5月，房子可以过户，张福兴找不到蒋国荣，找到了蒋怀三的电话，蒋怀三说他们已委托了儿子，儿子回来会跟他们联系的，但之后一直没有联系过，2012年，张福兴找到蒋怀三家里，蒋怀三要求张福兴增加30万元。张福兴另称，蒋国荣于2010年4月2日收取的现金7万元与高x代收到37.8万元中的现金7万元不是同一笔钱款。蒋怀三、鞠梅珍在法院第一次找他们谈话时称，六里桥老房子动迁时，因蒋怀三身体不好，故委托蒋国荣去动迁组谈的，当时蒋国荣跟我们说分了一套房子，现在卖掉的这套房子我们是不知道的，直到收到法院的诉讼材料后才知道还有这套房子。蒋国荣原来与我们一起居住在xxxxxx，但自2012年9月7日离家后再也没有回来。2012年年底，张福兴来我们家里找蒋国荣，他说房子卖给他了，合同也签了，我们说谁卖的找谁，我们父母不知情，张福兴就走了。2013年12月3日，蒋国荣回家，他求我们救救他，让我们去办产证，12月4日，我们一起去办了两套房子的产证，这时我们才知道动迁分了两套房子，原来我们只知道分到一套房子。蒋怀三、鞠梅珍另称，张福兴提供的两张《收条》上蒋国荣的签名与其本人签字相像，但怀疑其中蒋国荣于2010年4月2日收取的现金7万元与高x代收的37.8万元中的现金7万元是同一笔钱款。原审审理中，张福兴诉请要求：1、判令张福兴与蒋国荣签订的“转让合同”有效；2、判令蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍将“系争房屋”过户至张福兴名下。审理中，张福兴表示，愿意在蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍配合张福兴办理“系争房屋”过户手续的当天支付剩余房款12.7万元。原审认为，蒋怀三位于xxxx私房动迁分得包括“系争房屋”在内的两套安置房，2010年4月2日，蒋国荣与张福兴签订“转让合同”，将“系争房屋”转让给张福兴，现蒋怀三、鞠梅珍辩称，“系争房屋”的产权人是蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍，蒋国荣无权处分，蒋怀三、鞠梅珍对于蒋国荣出售房屋的行为不知情，也不予追认，故“转让合同”应属无效，对此，原审认为，虽然“转让合同”系蒋国荣与张福兴签订的，但是，蒋怀三、鞠梅珍与蒋国荣共同生活，对于蒋国荣出售“系争房屋”的行为应当知道，且根据蒋怀三、鞠梅珍自己的陈述，在2012年年底，张福兴因为买房之事找过他们，但之后至张福兴诉讼，蒋怀三、鞠梅珍从未提出异议，因此，可以认定蒋怀三、鞠梅珍对于蒋国荣处分“系争房屋”的行为是知晓的，且无异议，蒋怀三、鞠梅珍的上述抗辩，依据不足，法院不予采纳。虽然“系争房屋”的被安置人系蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍及案外人xxxx，但是，现“系争房屋”产权已登记至蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍名下，蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍已取得“系争房屋”的所有权，故蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍处分“系争房屋”并无不妥，张福兴与蒋国荣签订的“转让合同”合法有效，且对蒋国荣、鞠梅珍具有约束力。“转让合同”签订后，蒋国荣确认的已收房款为115万元，另张福兴分三次向蒋国荣委托的收款人高x汇款共计12.3万元，张福兴共计支付蒋国荣房款127.3万元，虽然，蒋怀三、鞠梅珍怀疑蒋国荣于2010年4月2日收取的现金7万元与高x代收到的37.8万元中的现金7万元是同一笔钱款，但未提供证据证明，且从收条的内容来看该两笔钱款的发生时间及收款人都不相同，故法院不予采纳。同时，蒋国荣也已将“系争房屋”交付给张福兴，现“系争房屋”已具备交易过户条件，蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍理应协助张福兴办理“系争房屋”产权过户，张福兴同意购房余款12.7万元在蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍配合过户当日支付，并无不妥，法院予以准许。蒋国荣经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上所述，原审法院于二○一四年七月十四日根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、张福兴与蒋国荣于2010年4月2日签订的《动迁房权利转让合同》有效；二、蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍应于判决生效之日起十五日内协助张福兴办理上海市xxxxxx房屋产权过户登记至张福兴名下的手续；当天，张福兴支付蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍房款12.7万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17，400元，由蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍负担。原审判决后，蒋怀三、鞠梅珍不服，向本院提起上诉，诉称，原审推断上诉人对蒋国荣出售房屋的行为知晓且无异议，无事实及法律依据。上诉人为系争房屋的共有产权人，蒋国荣事前未经上诉人同意擅自签订买卖合同，事后，上诉人明确拒绝予以追认，故该买卖合同应为无效，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人张福兴辩称，上诉人与蒋国荣共同生活，对房屋买卖应是知情的，被上诉人自2010年起即入住系争房屋，上诉人对此从未提出过异议。被上诉人将自己原有房屋出售后置换系争房屋，现无其他住房。故请求驳回上诉，维持原判。原审被告蒋国荣未作答辩。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。系争房屋系由上诉人家庭位于xxxx私房动迁安置所得，两上诉人作为动迁安置人员，对动迁安置所得的动迁安置房的情况应当清楚。系争房屋的“转让合同”虽由蒋国荣与被上诉人签订，但鉴于被上诉人已支付大部分房款，且已于2010年4月装修入住系争房屋至今，而两上诉人在知晓系争房屋被蒋国荣出售且已由被上诉人实际入住后却并未对此提出异议，故原审根据本案实际情况认定两上诉人对蒋国荣出售系争房屋的行为知晓且无异议，并据此根据被上诉人的诉请，确认被上诉人与蒋国荣就系争房屋签订的转让合同有效，蒋国荣与两上诉人应协助被上诉人办理系争房屋的产权过户手续，并无不当，本院予以维持。两上诉人上诉坚持要求确认系争房屋转让合同无效，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币17，400元，由上诉人蒋怀三、鞠梅珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 张薇佳审 判 员 唐建芳代理审判员 盛伟玲二〇一五年一月五日书 记 员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”