（2014）沪一中民二（民）终字第3257号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-01-31
案件名称
余章福诉陈爱萍等农村房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余章福,叶德泉,陈爱萍,叶凤,叶春
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3257号上诉人（原审被告）余章福，委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）叶德泉被上诉人（原审原告）陈爱萍被上诉人（原审原告）叶凤被上诉人（原审原告）叶春四被上诉人之共同委托代理人杨生泉，上海龙元律师事务所律师。四被上诉人之共同委托代理人何煦，上海龙元律师事务所律师。上诉人余章福因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，叶凤、叶春系叶德泉、陈爱萍夫妻之女。1991年9月19日，叶德泉、陈爱萍、叶凤、叶春（以下简称叶德泉等四人）对坐落于“xxxxx”的宅基地及其房屋取得“上海市xxxxx使用证”，该证载明的户主姓名为“叶德泉”等。1999年5月，叶德泉与余章福签订《房屋出售协议书》一份，约定叶德泉将“四底二间三楼总平方210平方米，价格肆万元（包括屋前水泥场地），……，转让给江西省余章福”等。此后，双方均依约履行。2013年4月18日，作为甲方的案外人与作为乙方的余章福签订“上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议”一份。该协议第一条约定，乙方所有的房屋坐落在xxxxx，建筑面积为265.31平方米。第二条约定，乙方住房经上海xxxx评估公司评估，松江区政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平米建筑面积的土地使用权基价人民币（下同）400元，价格补贴320元。第三条约定，甲方给予乙方货币补偿款627，791元，计算方式为房屋估价118，396元、贴价265.31×（400＋320）＝191，023元、政补265.31×1，200=318，372元。第四条约定，甲方应支付乙方棚舍和其他附属物补偿款173，589元。第六条约定，甲方支付乙方搬家补助费5，306元。第十条约定，过渡费按建筑物面积每平方米每月8元计算，合计6，367元。第十二条约定，双方约定其他事项：1、奖励费3，184元；2、签约奖20，000元。总补偿金额为836，237元，其中叶德泉得40，000元。上述协议签订后，叶德泉等四人与余章福分别获取了上述协议项下的补偿款。原审审理中，叶德泉等四人请求判令：1、余章福支付其动迁补偿款250，871元（836，237元×30%）；2、依法分割安置房屋购买权即叶德泉等四人应得79.59平方米（265.31×30％）的安置房屋购买权。审理中，叶德泉等四人撤回了上述第2项诉讼请求。余章福辩称：首先，《房屋出售协议书》属有效协议，叶德泉等四人主张分割动迁补偿款有违诚信原则；其次，其对购买的房屋进行了翻建，建筑面积有所扩大，若叶德泉等四人有权获得补偿款，则范围也仅限于原出售部分对应的补偿款；再次，经协商一致，其已支付叶德泉等四人补偿款40，000元，故叶德泉等四人不得反悔；最后，叶德泉等四人的诉讼请求，有违公平原则。据此，请求驳回叶德泉等四人的诉请。原审审理中，余章福提供评估分户报告单及明细表、情况说明及附件等，证明其购房后有扩建，且补偿款中包括了20，000元的对其营业执照的补偿。叶德泉等四人认为，其主张的补偿系针对1985年建造房屋及宅基地部分。原审认为，叶德泉系户主，其与陈爱萍、叶凤、叶春之间存在特殊身份关系，且系争房屋出售协议书签订后已实际履行多年，故应当认定陈爱萍、叶凤、叶春对叶德泉与余章福出卖宅基地房屋的行为无异议。现系争宅基地及地上物已经动迁，宅基地和地上物的权利均化为货币补偿和安置房购买指标。依据诚实信用、维护交易安全的原则，原审法院确认余章福应当享有系争宅基地上房屋、构筑物等地上物的所有权，遇动迁时享有地上物的拆迁权益。尽管地随房走，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更，而宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。余章福与叶德泉等四人不属同一乡镇人员，余章福并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故余章福并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇拆迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿。现系争宅基地及其地上物的补偿分为两部分：一为现金补偿，二为拆迁安置房购买权。对现金补偿部分，根据余章福与案外人签订的安置补偿协议，系争宅基地及其地上物获得包含估价、贴价等补偿款合计836，237元。在拆迁过程中土地和房屋混同或混淆的情况下，原审法院本着尊重现状的原则，考虑到近年来房价上涨和余章福实际使用系争房屋已达数十年及其使用期间对房屋的管理和贡献，将安置补偿协议的整体拆迁款作为分割对象，但应扣除余章福购买时的房款40，000元以及因营业执照而补偿的20，000元，并按照叶德泉等四人得30％、余章福得70％的比例进行分割，即叶德泉等四人应得补偿款232，871元，余章福应得补偿款543，366元。现叶德泉等四人已获取了补偿款40，000元，故余章福尚应给付叶德泉等四人补偿款192，871元。对安置房购买权部分，因叶德泉等四人申请撤回了该部分诉讼请求，并无不当，可予准许。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于二○一四年十月二十七日作出判决：余章福于判决生效之日起十日内支付叶德泉、陈爱萍、叶凤、叶春拆迁补偿款192，871元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，143元，减半收取2，571.50元，由叶德泉、陈爱萍、叶凤、叶春负担493元，余章福负担2，078.50元。判决后，余章福不服，上诉于本院，诉称：首先，系争《房屋出售协议书》系在宅基地所在的村委会办公室签订，见证人“徐xx”系当时在任的村委会书记，同时叶德泉将宅基地使用证原件也交付给余章福，宅基地使用证上村委会加盖公章确认交易事实，故该协议应属于经有关组织和部门批准，故不能适用上海高院的相关规定。其次，即便要适用上海高院的相关规定，原审也应在原交易范围内裁判，对余章福翻建、增建的房屋面积价值应予以区分，叶德泉等四人仅可对其原有房产主张权利，至于余章福在交易完成后实际入住、使用过程中增添部分房屋面积的价值应予剔除。原审时余章福对此已经进行充分举证，但原审法院未予采纳，有违公平原则。第三，原审法院适用上海高院2004年的相关执法意见，但近十年来上海市的房地产价格疯涨，如果按照原审裁判结果，显然对余章福极为不公。原审法院无视国情与本案案情，机械适用上海高院的执法意见，所作判决显属错误。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回叶德泉等四人的原审全部诉请。被上诉人叶德泉等四人辩称：1、余章福提供的宅基地使用证上村委会公章落款时间是2004年6月18日，此时的村委会主体已经发生变更，不能代表双方签订协议当时的村委会。2、原审法院在充分考虑余章福购房支出及再购房成本的情况下确定余章福应支付叶德泉等四人补偿款的比例及金额，合情合理。故不同意余章福的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就余章福关于双方之间的《房屋出售协议书》系经村委会批准故本案不适用上海高院相关执法意见的主张，因村委会并非有权审核批准宅基地使用权转让事宜的相关政府部门，故对余章福上述主张，本院不予采纳。就余章福关于拆迁款中应剔除其翻建、增建的房屋面积价值后再予以分割的主张，因原审法院系基于拆迁过程中土地和房屋价值相混同的情况，综合考虑相关因素而认定将拆迁补偿安置协议所得的全部拆迁款项作为分割对象，该处理已充分考虑了余章福的权益，故并无不当，对余章福上述异议，本院亦不予采纳。由此，余章福的上诉请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4，157.42元，由上诉人余章福负担。本判决为终审判决。审 判 长 张薇佳审 判 员 唐建芳代理审判员 盛伟玲二〇一五年一月五日书 记 员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”