（2014）松民三（民）初字第3077号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-01-31

案件名称

杜滨、阮慧萍与上海松江礼品城有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杜滨,阮慧萍,上海松江礼品城有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百三十五条

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2014）松民三（民）初字第3077号原告杜滨。委托代理人罗耀明。原告阮慧萍。被告上海松江礼品城有限公司。法定代表人陈绍圣。原告杜滨、阮慧萍与被告上海松江礼品城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，审理中，原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。本院分别于2014年10月10日、11月17日公开开庭进行了审理。原告阮慧萍、被告法定代表人陈绍圣均到庭参加诉讼，原告杜滨的委托代理人罗耀明到庭参加了第一次庭审，原告杜滨到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2007年10月10日签订《礼品城商铺代（包）租赁合同》，原告为出租方，被告为代（包）租方。合同中约定的商铺（以下简称系争房屋）位于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海国际礼品城C区XX幢XXX号XXX层（现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋），面积140平方米。代（包）租赁期限至2013年12月XX日终止。上述合同中第二条第2.2款约定：“代（包）租赁期满，该房屋由出租方收回，代（包）租方应如期返还”；且合同中第六条约定：“代（包）租方返还该房屋时应符合正常使用状态。”因被告在上述合同履行期满后，未返还房屋，且对原告收回房屋的要求不理不睬，故诉至法院，要求判令：1、被告将系争房屋返还原告；2、被告将系争房屋恢复到符合正常使用的状态。审理中，原告明确上述诉请2的具体内容有二：一是要求被告按照2007年10月10日双方所签《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》对系争房屋进行装修；二是因系争房屋与相邻的长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋之间没有进行物理区隔，要求进行分割。审理中，原告明确，本案所提诉请的请求权基础是房屋租赁合同关系而非房屋买卖合同关系。被告辩称：对诉请1，同意返还系争房屋，但原告必须先向被告缴纳2014年1月1日起的物业费和市场培育费。另，原告的该项诉请违反了双方向政府所作的市场统一经营的承诺，也违反了《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》中“四个统一”的经营约定。对诉请2，关于装修问题，一则双方是代包租关系，装修本应由原告完成，但原告并未进行装修，被告在代包租时，只是将未装修的房屋对外出租，相应的装修也由实际承租人负责。二则双方之间所订合同中，并无条款约定系争房屋需装修后返还或未装修的话需要赔偿。三则装修费20，000元（人民币，以下币种同）在2008年和2009年的租金中已做抵扣，原告现在才提出异议，已经过了诉讼时效。四则20，000元的装修费标准本就不高，且经过6年的代包租期后，该装修费已摊销完毕。故原告要求被告对系争房屋进行装修依据不足。关于分割问题，一则报批的施工图纸上没有设计隔墙；二则为办理分户产证的需要，应政府相关部分要求，不能做隔墙；三则从2013年9月26日原告签署的承诺书来看，原告承诺按原验收的规划建筑不作分割办理分户产证，并承诺今后如遇市场经营变化各联建户要按分户产证登记范围进行隔断的，隔断由各业主自行负责。故原告要求对系争房屋进行区分隔断的诉请同样依据不足。经审理查明：2007年10月10日，原、被告签订《礼品城商铺代（包）租赁合同》。该合同约定，被告向原告租赁本区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城C区XX幢222号XXX层商铺；租赁期间为自2008年1月1日起至2013年12月XX日止；租赁期满，该房屋由原告收回，被告应如期返还。双方需要继续代（包）租该房屋的，应于租赁期满前三个月，提出继续代（包）租的书面要求，在房租价格同等的前提下，原告根据集体意见应同意被告具有优先继续签订代（包）租赁合同的权利。年租金依次为15，000元、20，000元、XX，000元、40，000元、45，000元和50，000元；每年度租金分两次支付，即逢当年的3月XX日和9月XX日各支付50%，延误支付超过十天的，还应向原告支付应付未付租金日千分之一的滞纳金；原告的租金收入由其自行向税务部门缴税。合同第六条关于房屋返还的约定为被告返还该房屋时应符合正常使用的状态。该合同另对其他事宜作出约定。同日，原、被告双方还签订了《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》，约定原、被告由此前的联建关系转为合法销售办证关系。由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、本协议书、礼品城商铺统一代（包）租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府向松江区房土局请示办理分户独立产权证，并将上述协议报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。另外，该协议书亦约定，原告可委托被告统一对联建房商铺装修，该间装修费用按20，000元一次性包干、原告同意将联建房商铺委托被告聘请的物业公司统一管理、委托统一代（包）租，装修费用从前两年租金中扣除等事宜。审理中，原、被告双方确认：上述装修费20，000元，已在2013年9月26日进行的租金及新增设施费用结算中抵扣了租金。审理中，被告称代（包）租合同的租期确实于2013年12月XX日届满，但此前被告曾向原告书面发函，要求继续代租系争房屋，原告收函后未表示反对，应视为原告同意被告继续代租。对此，原告向本院提交了一份来源于被告、落款时间为2013年11月XX日的《关于办证、租金结算及后续招商、经营的告知函》，并称被告在该函中确实表达了代租之意，但该代租与之前的代（包）租并非一致，而是只代租、不包租，原告在收到该告知函后，并未向被告作出过同意代租的意思表示。审理中，被告提交一份2013年9月26日由原告（承诺方）、被告（承保方）及案外人上海市松江区洞泾镇人民政府转桥贸易城管理办公室（监管方）共同签署的《承诺书》，载明：“……。乙方理解市场规划建筑不宜过细分割的规定，现乙方郑重承诺按原验收的规划建筑不作分隔办理分户产权证（一证分为二证），在领证后，保证只作为独立物业所有权持有、不作为独立经营依据，坚决执行市场‘四个统一’经营管理协议【见联建结转（办证）协议书】约定，并成立业主委员会履行上述职责。并承诺今后如遇市场经营变化各联建户要按分户产权证登记范围进行隔断的，隔断由各业主（乙方）自负解决。”对此，原告称，其确实在承诺书上签了字，但承诺书的内容并非其真实意思，是在被告强迫如不签字、就不办理产证的情况下签订的。另查明：2014年4月，原告以被告欠付租金为由向本院提起诉讼，请求判令被告支付截至2013年12月XX日的租金及滞纳金，该案案号为：（2014）松民三（民）初字第1234号。该案经本院主持调解，双方自愿就代（包）租赁合同期间的租金结算、营业税代扣代缴及租金发票等问题达成了调解协议并由本院出具了民事调解书。此外，2014年4月，原告还以被告未按约办理产证为由向本院提起诉讼，请求判令被告将系争房屋的产权证办至原告名下等，该案案号为：（2014）松民三（民）初字第1233号。该案同意以调解方式结案，双方就办理并交付系争房屋的产权证及违约金问题达成了调解协议并由本院出具了民事调解书。上述事实，由《礼品城商铺代（包）租赁合同》、《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》、民事调解书、《关于办证、租金结算及后续招商、经营的告知函》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：无论是原、被告之间签订的《礼品城商铺代（包）租赁合同》，还是《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》，均系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守。但从法律关系的性质来看，前者在原、被告之间形成的是房屋租赁合同关系，而后者在两者之间缔结的是房屋买卖合同关系。本案中，原告明确表示其诉讼请求均是依据房屋租赁合同关系所提，则不属于该租赁合同项下的争议不宜在本案中作出处理。而原告所提的对系争房屋进行装修的问题，应属于房屋买卖合同项下的争议，与本案隶属不同的法律关系，如有争议双方可另行解决。关于原告所提返还系争房屋的问题，因代（包）租赁合同约定的租期确已届满，被告既无证据证明双方对续租问题达成了合意，又无其他继续占有使用系争房屋的正当理由，理应由其将租赁物返还原告，故原告的该项诉请于法有据，本院予以支持。关于原告所提对系争房屋进行物理隔断的问题，鉴于双方所签《承诺书》上对该问题已有明确约定，系由业主方自负解决，故原告要求被告进行物理隔断的诉请于此相悖，本院不予支持。原告虽提出该《承诺书》系在被告强迫下签订的反驳意见，但缺乏证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋返还原告杜滨、阮慧萍；二、驳回原告杜滨、阮慧萍的其余诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由原告杜滨、阮慧萍负担40元（已付），由被告上海松江礼品城有限公司负担40元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　方美玲二〇一五年一月五日书　记　员　　邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。搜索“”