（2014）李民初字第17号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-08-12

案件名称

青岛新业建筑安装有限公司与青岛威尔特自动化设备技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市李沧区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

青岛新业建筑安装有限公司,青岛威尔特自动化设备技术有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十九条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

山东省青岛市李沧区人民法院民事判决书（2014）李民初字第17号原告（反诉被告）青岛新业建筑安装有限公司，住所地山东省青岛市李沧区。法定代表人杨全先，职务总经理。委托代理人郑振，青岛四方人和法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）青岛威尔特自动化设备技术有限公司，住所地山东省青岛市四方区。法定代表人周新民，职务总经理。委托代理人谭蕾，山东畅海律师事务所律师。委托代理人郎刘华，系青岛威尔特自动化设备技术有限公司工作人员。本院于2013年12月11日立案受理了原告（反诉被告，以下简称原告）青岛新业建筑安装有限公司与被告（反诉原告，以下简称被告）青岛威尔特自动化设备技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛新业建筑安装有限公司委托代理人郑振，被告青岛威尔特自动化设备技术有限公司委托代理人谭蕾、郎刘华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告租赁原告位于青岛市李沧区九水路厂房，自2011年6月起拖欠原告房租，故诉请法院判令：1、被告支付房屋租金至其迁离之日及利息14676.5元。租金数额原告计算至起诉之日为326666元，在案件审理过程中计算至2014年12月31日为501666元。2、被告迁出租赁物并恢复租赁物原状。3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告主张因被告根本违约，要求解除双方签订的房屋租赁合同。被告答辩并反诉称，我方是从事机械设备经营的企业，与原告于2004年签订房屋租赁合同，租期二十年。2011年，原告称租赁房屋属于李沧区九水东路拓宽改造范围内的非住宅房屋，要求限期拆除，并口头承诺自2011年6月起不必再支付房租，到时从拆迁安置补偿款中扣除，但原告至今未提交政府拆迁以及补偿的相关文件，并不断采取非法手段要求我方限期腾房，干扰我方的正常生产经营活动。现九水东路早已通车，原告假借拆迁之名，行违法解除合同之实，其行为违反了双方房屋租赁合同的第二条、第四条、第六条、第七条等约定，致使我方损失难以估计，故反诉请求法院判决：1、双方租赁合同继续履行至合同期满；2、原告出具2004年4月至2011年6月的房租发票；3、原告恢复供水供电、院墙恢复原状，使其达到适合租赁的状态；4、原告赔偿被告生产经营损失一万元；5、诉讼费用由原告承担。原告辩称，1、法院不处理发票问题；2、被告拖欠原告房租已近三年，已经构成根本违约；3、我方未给被告断水断电，不存在恢复的问题，故被告反诉无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明，2001年8月8日，青岛市李沧区李村商业建安公司变更企业名称为青岛新业建筑安装有限公司，以下均简称原告；2009年5月7日，青岛正仁工贸发展有限公司企业名称变更为青岛威尔特自动化设备技术有限公司，以下均简称被告。2004年4月16日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：1、原告将其建造的位于李沧区九水东路苏家段厂房一栋，即2223平方米和西侧办公室和院租给被告使用，被告必须保证无污染项目。……5、房租及地租共计每年十三万元，以后每五年递增一万元，租赁费每年分两次上交，每半年交纳（租赁前）。6、租赁期间双方不能单方违约，如单方违约，应给予对方赔偿二倍经济损失。7、如遇国家征用、规划该厂房，原告应提前三个月通知，被告应无条件服从。……9、被告在不破坏原告房屋结构的情况下，可以内部装修。如正常房屋维修，由原告负责。……11、租期为20年。2004年6月1日至2024年5月31日止。如遇国家政策性调整，另行商定……”等十二项条款。房屋租赁合同签订后，双方按照约定履行，双方认可被告缴纳房屋租金至2011年5月30日。涉案厂房所在的土地为青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会（原青岛市崂山区李村镇苏家村民委员会，以下简称苏家社区）租赁给原告使用。双方于1994年4月25日签订土地使用权有偿使用合同，并于1994年4月27日进行了公证，双方约定，苏家社区租赁给原告土地15亩，双方对土地范围通过第三方画了四至地图进行确认，租赁期限20年，租赁期间如遇国家征用，地面上的建筑物和其他等物补偿归原告，土地被征用补偿归苏家社区。原告与苏家社区于2000年5月30日签订了补充协议，租期延长10年，即租期自1994年7月1日到2024年6月30日止。2010年7月10日，原告接到青岛市李沧区九水路街道办事处、青岛市李沧生态商住区建设办公室的通知，通知中写明：“根据《青岛市人民政府关于加快李沧区建设带动市区北部发展的决定》（青政发（2005）7号）等有关文件精神，经上级批准，区政府决定对九水东路（青银高速--区界段）实施拓宽改造。经研究，决定对苏家社区在九水东路拓宽改造范围内的住宅房屋、非住宅房屋及其他地上附着物进行限期拆除。拆除时间截至2010年9月30日。……”等相关内容。2011年6月9日、6月10日，原告又先后接到苏家社区的通知，要求其派人参加2011年6月13日在苏家社区召开的九水东路北侧苏家段非住宅房屋拆迁工作会议，并于2011年6月13日之前与苏家社区居委会签订有关拆迁补偿协议，逾期有关部门将依法予以拆除，如有损失及后果自负。2011年8月30日，原告向苏家社区提出延期申请，因其拆迁用户需另选厂地，新厂区需要改造装修等原因，申请将拆迁腾房时间延长到2011年12月31日，并承诺如逾期不拆迁，有关部门按违法建筑予以拆除。原告称其自接到相关通知后不断口头告知被告搬离，被告认可原告曾于2011年4、5月份左右口头通知其搬离、2011年9月6日书面通知其搬离。2011年9月6日，原告向被告发出书面通知，告知涉案厂房要实施拆迁，拆迁腾房时限由2011年8月31日延期到2011年12月30日，并主张解除与被告于2004年4月16日签订的房屋租赁合同，要求被告于2011年9月30日前到原告处签订拆迁补偿协议。2011年7月1日至7月15日，苏家社区委托青岛骏业房地产评估所对原告租赁的整体土地和非住宅房屋及附属物及其相关补偿费用进行评估、提供参考，评估结论为：建筑物4718.44平方米，评估价值2798084元，附属物评估价值176631元，奖励费及补助费1415533元，合计4390248元，该份评估报告中无营业损失等经营性损失的鉴定事项。2011年8月31日，原告与苏家社区签订拆迁补偿协议书，苏家社区需拆除原告企业（房屋），双方在平等自愿的基础上就有关解除土地租赁协议及地上附着物拆迁补偿问题达成协议：1、拆迁范围为苏家社区九水东路北侧涉及的相关区域。2、因土地租赁协议已无法继续履行，现双方同意解除于1994年4月25日签订的土地租赁协议。3、地上建筑物、附着物补偿标准按青政发（2004）25号文件等规定，地上建筑物、附着物数量及补偿金额详细为，⑴附着物房屋、数量304.1、补偿标准850、补偿金额258485（此处根据一般理解应是数量单位为平方米，补偿标准单位为元、补偿金额单元为元，以下同）；⑵附着物房屋、数量3875.35平方米、补偿金额600元、补偿金额2325210元；⑶附着物房屋、数量449.55平方米、补偿标准420元、补偿金额188811元；⑷附着物房屋、数量25.81平方米、补偿标准350元、补偿金额9034元；⑸附着物房屋、数量63.63平方米、补偿标准260元、补偿金额16544元；⑹附着物简易棚、硬化地面、铁门、水池、院墙、水井、铁楼梯等、补偿金额176631元，上述六项合计2974715元。4、原告在2011年8月31日之前搬迁腾房，由苏家社区统一拆除地上建筑物、附着物。5、若原告在2011年8月31日之前搬迁腾房、交出土地，按每平方米50元进行奖励，若2011年8月21日后腾房交房没有奖励。6、搬迁补助费（搬家费）按照每平方米30元的标准，共计141554元。7、付款方式，本协议签订时，苏家社区预付原告30%地上附着物补偿费即892415元，支付搬迁补助费141554元；原告在规定时间内搬迁腾房并交出土地，苏家社区在接受土地后三日内付清余款，即2082300元和本协议第五条约定的拆迁奖励费用。8、本协议签订后，原告未在2011年8月31日之前搬迁腾房，每逾期一日，按照苏家社区已支付费用的1%支付逾期腾房违约金；苏家社区若未按照约定支付费用，每逾期一日，按剩余应支付费用的1%向原告支付违约金。9、其他条款。10、补充条款。本协议签订后，苏家社区支付部分费用，原告除本案被告占有使用的厂房未腾房交付外，其他地上附着物和土地均已交付苏家社区。庭审过程中，经本院询问，被告称其经济损失数额为300万元（庭后书面写明为1561000元），经本院依法释明，被告对其所称的经济损失不提起反诉，对其反诉主张的经营性损失1万元不申请进行评估、鉴定。以上事实，有原告提供的公证书一份（附土地租赁合同）、土地四至图一份、证明两份、房屋租赁合同一份、通知四份、延期申请一份、拆迁补偿协议书一份；被告提供的房屋租赁合同一份、证明一份、收据14张、延期申请一份、通知一份（附表格一张）、照片二十一张；本院依法调取的房地产评估报告书一份在卷佐证。本院据以确认上述事实的证据，已经当庭质证及本院审查，予以采信。原、被告提交的工商登记信息查询情况和相关法律、法规等规范性法律文件不属于法律规定的证据范畴，不作为证据使用。本院认为，平等主体之间按照各自的意思表示签订的不违反法律规定的合同，对双方具有约束力，当事人应当按照约定行使权利、履行义务、承担责任。本案原告与被告协商一致签订房屋租赁合同，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务、承担责任。原告的土地系租赁苏家社区而来（1994年），并在土地上建造涉案房屋、厂房等，原告将自己建造的厂房和院租赁给被告使用，在双方房屋租赁合同履行期间（2011年），苏家社区因道路拓宽、整体规划等原因决定收回租赁给原告的土地，解除双方土地租赁合同，并委托相关专业评估机构进行价值评估，与原告签订了企业拆迁补偿协议书，就原告建造的包括涉案房屋在内的所有地上附着物的拆迁问题参照评估书达成了协议，原告与苏家社区之间的土地租赁合同已经解除，故原告与被告之间的房屋租赁合同因原告的前手于2011年8月31日收回土地而事实上履行不能，合同履行不能后，原告于2011年9月6日书面通知被告解除双方房屋租赁合同并限期腾房，故原、被告之间的房屋租赁合同自2011年9月6日被告收到原告书面通知之日起解除。对原告要求解除原、被告之间房屋租赁合同的诉讼主张，本院予以支持；对被告要求恢复供水供电、院墙、继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，合同终止履行，原告作为出租人不再向被告收取租金，被告作为承租人应在合理期限内腾让房屋、支付2011年9月6日之前的租金，故对原告主张被告支付2011年9月6日之前租金的诉讼请求，本院予以支持。关于租金数额的计算，根据双方房屋租赁合同的约定，2004年签订房屋租赁合同时年租金为13万元，以后每五年递增1万元，故2011年的年租金应为14万元，庭审中，双方确认被告缴纳租金至2011年5月30日，故被告应支付原告2011年5月31日至2011年9月6日期间的租金37972元（140000元÷365天×99天）。房屋租赁合同履行不能，非因被告违约，故对原告主张被告支付租金利息的诉讼请求，不予支持。原告与苏家社区之间的土地租赁合同已经解除并达成补偿协议，原告作为涉案土地承租方、涉案房屋出租方，丧失土地承租权、房屋出租权，致使原告违反与被告房屋租赁合同中20年租期的约定，应当承担一定的违约责任，赔偿被告损失。现被告反诉主张1万元的经营性损失，但并未提交证据予以证明，在庭审过程中经本院依法释明相关法律规定并询问，被告不申请对该损失进行评估、鉴定，故对其要求原告赔偿1万元生产经营性损失的反诉请求，本院不予支持。双方合同解除，原告应不再收取租金并赔偿给对方造成的合理损失；同时，被告应在合理期限内腾房，但是，经原告口头、书面通知后，被告在合理期限内未搬出涉案房屋，至今仍占有使用涉案厂房，使双方的争议一直处于未决状态，在双方协商不成时，未依法解决问题，该占有使用于法无据，被告应当及时搬离占用的他人土地与厂房并支付占有期间的占有使用费、同时不得对违法占用期间造成的扩大损失向原告主张赔偿，本院酌情认定被告在接到原告书面通知之日（2011年9月6日、即原、被告房屋租赁合同解除之日）后搬离的合理期限为6个月，即若被告自2012年3月6日起仍未搬离涉案厂房，应当参照房屋租赁合同的租金（年租金13万元，2004年4月16日起每五年递增1万元）支付自2012年3月6日起至搬离之日的占有使用费，该占有使用费应向出租房屋并对案外人苏家社区负有交房义务的原告缴纳。本案中，被告至今仍占有使用涉案厂房，应当自2012年3月6日起向原告支付相应的房屋占有使用费，原告主张的至被告腾房之日起的租金，其法律性质为占用使用费，故本院对原告的该项主张在扣除被告合理搬迁期限（6个月）后予以支持。同时，根据合同法减损规则的法律要求，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，超过合理搬离期限产生的损失，被告不得就该扩大的损失要求赔偿。开具发票行为属于国家税务机关的行政管理范畴，不属于法院审理范围，对被告要求原告出具2004年4月至2011年6月期间的租金发票的反诉主张本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）青岛新业建筑安装有限公司与被告（反诉原告）青岛威尔特自动化设备技术有限公司于2004年4月16日签订的房屋租赁合同自2011年9月6日起解除。二、被告（反诉原告）青岛威尔特自动化设备技术有限公司于本判决生效之日起10日内腾让李沧区九水东路苏家段涉案厂房。三、被告（反诉原告）青岛威尔特自动化设备技术有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）青岛新业建筑安装有限公司租金37972元（自2011年5月31日至2011年9月6日）。四、被告（反诉原告）青岛威尔特自动化设备技术有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）青岛新业建筑安装有限公司自2012年3月6日起至腾房之日止的房屋占有使用费（计算标准为年租金13万元，自2004年4月16日起每五年递增一万元）。五、驳回原告（反诉被告）青岛新业建筑安装有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）青岛威尔特自动化设备技术有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）青岛威尔特自动化设备技术有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8863元（原告已预交），由原告负担1465元，被告负担7398元，被告于本判决生效之日起10日内支付原告7398元；反诉费25元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审　判　长　　黄　超人民陪审员　　张筱萍人民陪审员　　邵延婷二〇一五年一月五日书　记　员　　韩　璐关注公众号“”