（2014）开民一初字第02872号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-02-15
案件名称
原告长沙居然之家家居建材营销有限公司诉被告陈海云房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙居然之家家居建材营销有限公司,陈海云
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十八条第一款
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民一初字第02872号原告长沙居然之家家居建材营销有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金霞新区22号地块。法定代表人杨明，该公司总经理。委托代理人郑莉丽，湖南东方阳光律师事务所律师。委托代理人曾贤军。被告陈海云。委托代理人易立民。原告长沙居然之家家居建材营销有限公司诉被告陈海云房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李琼独任审判，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。代理书记员宋敏担任记录。原告长沙居然之家家居建材营销有限公司的委托代理人郑莉丽、曾贤军，被告陈海云的委托代理人易立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙居然之家家居建材营销有限公司诉称：2013年4月23日，原、被告签订《居然之家招商合同》，合同就租赁期限、租金、物业管理费、市场管理费、违约责任等进行了约定。现合同已到期，被告拖欠原告各种费用合计250401.83元，原告多次催收未果。为维护原告权益，诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付拖欠的租金等费用共计250401.83元；二、被告向原告支付违约金51053.34元；三、被告承担本案全部诉讼费用。被告陈海云辩称：一、被告未拖欠原告租金等费用，原、被告签订的预租协议书中约定的场地面积为250多平方米，租金计算应以此为标准，故被告已经交齐了全部的租金费用；二、原告以格式合同的形式增加自身的权利、限定被告的权利的条款应属无效；三、原告向被告收取的市场管理费、物业管理费、促销费违背法律强制性规定，依法应予撤销；四、被告还额外交付原告60000元的保证金，原告应返还给被告。经审理查明：2013年4月23日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《居然之家招商合同》，约定：“1、甲方向乙方提供位于长沙市金源店＊＊＊，净面积为251.2平方米、公摊后的面积为358.9平方米的营业场地由乙方租赁经营；2、租赁期限自2013年5月1日起至2014年6月30日，共计426天；3、乙方的经营品牌为优乐酷，经营类别为沙发；4、乙方按下列标准向甲方支付租金：自2013年5月1日至2014年6月30日，每平方米日租金2.33元，合同期内乙方共计应支付甲方租金356236.96元。经双方商议，乙方按每2个月一付方式支付租金；5、甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费。物业管理费的标准为每平方米每日1元，合同期内物业管理费总额152891.4元。经双方商议，乙方按每2个月一付方式支付物业管理费；6、甲方负责市场的广告宣传和大型促销活动的组织，在每年的元旦、3·15、五一、国庆、十一及甲方统一组织的其他大型促销活动期间，甲方按乙方实际销售额给予乙方不少于2个点的补贴，乙方须按当月实际销售额的1%向甲方支付广告促销费；7、乙方在交纳首期租金的同时向甲方交纳合同保证金六万元，本合同期满后，若甲、乙方不再续约，则甲方在乙方所售商品或服务三包期满（以甲方对外承诺的期限为准）6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方叫保证金额不计利息地返还乙方；8、甲方为乙方提供统一销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务，甲方每月按销售额的0.5%收取市场管理费，乙方每月销售额低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取，乙方应于每月15日前就上月的市场管理费交付甲方。乙方租赁摊位的市场管理费每月每平方米的保底销售额为1000元，合计共1795元；9、除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。”。合同签订后，被告向原告共计交纳了各项费用365815.36元，分别为：装修围挡费1666元、刷卡手续费1323.86元、合同保证金60000元，市场管理费20463.09元、租金179098.23元、物业管理费79747.43元、广告促销费9485.15元、预收款2031.6元、商户联盟活动费用12000元。庭审中，被告提出其在签订上述《居然之家招商合同》时，该份合同中关于租金额度及计算方式是空白的，系原告事后补加，故租金计算应以净面积为准，并提供了预租协议书为证，原告对被告的陈述真实性和预租协议书的真实性均有异议，认为该份协议书上没有原告公司的公章。原告还提供了一份对账单和收据证明原告收取了被告的12000元是被告参加商户联盟活动的经费，并得到了被告工作人员丁萍的签字确认。被告对此有异议，认为该收据和对账单上丁萍并没获得被告的授权，故对其效力不予认可。以上事实有《居然之家招商合同》、费用明细表、收据、谈话笔录、当事人陈述及庭审笔录等证据予以佐证。本院认为：一、各项费用的计算依据及效力。第一、关于租金的计算。本院认为：被告作为一名具有完全民事行为能力的自然人，在最关键的租金金额缺失的情况下签订招商合同，不符合社会常理，亦不符合被告是一位具有辨别风险能力的商人的行事逻辑；另外，合同签订后，被告多次从原告处领取收据，收据上载明了租金的金额及起算时间，若该金额的计算方式与原、被告之前约定的不一致，则被告应于第一次收到收据之时向原告提出异议而未提出，继续默认原告的计租方式，从此亦可以看出，原、被告计算租金所依据的面积是以《居然之家招商合同》的约定为准；第二、《居然之家招商合同》中明确规定了租金、物业管理费、市场管理费、广告促销费（含商户联盟费用）等费用的计算标准及收取原因，从原告向被告出具的对账单可知，被告对原告收取上述各项费用亦是知情的，故本院认为原告向被告收取的租金、物业管理费、市场管理费、广告促销费（含商户联盟费用）系双方当事人的意思自治，未违反法律的禁止性规定，本院予以认可。二、被告应缴纳的费用。原告收取被告的装修围挡费1666元、刷卡手续费1323.86元、预收款2031.6元，合计5021.46元。因该三笔费用在合同中没有明确约定，被告亦提出了异议，故本院认为原告收取的该三项费用不合理，本院将其抵扣为租金；现根据合同的约定，被告应支付给原告的费用合计555743.51元（含租金356236.96元、物业管理费152891.4元、市场管理费25130元、广告促销费9485.15元、商户联盟活动费12000元），现被告已经支付了305815.36元（含租金184119.69元、物业管理费79747.43元、市场管理费20463.09元、广告促销费9485.15元、商户联盟活动费12000元），尚欠原告租金172117.27元、物业管理费73143.97元、市场管理费4666.91元，以上共计249928.15元；对于保证金60000元，《居然之家招商合同》中明确约定了保证金的用途、返还条件，而被告尚未足额交纳租金等费用，原告应在保证金符合返还条件时，返还给被告。三、关于违约金的问题。合同中约定的违约金适用条件为导致合同提前终止，本案中，原、被告的招商合同并未提前终止，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告陈海云应于本判决生效之日起15日内支付原告长沙居然之家家居建材营销有限公司租金172117.27元、市场管理费4666.91元、物业管理费73143.97元，以上共计249928元。二、驳回原告长沙居然之家家居建材营销有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5821元，因适用简易程序审理减半收取2910.5元，财产保全费1795元，共计4705.5元，由被告陈海云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 李琼二〇一五年一月五日代理书记员 宋敏 微信公众号“”