（2014）雨民一初字第00585号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-05-07
案件名称
季鸿、季新龙、霍萍与罗林、罗毅、邱丽民房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
马鞍山市雨山区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
季鸿,季新龙,霍萍,罗林,罗毅,邱丽民
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨民一初字第00585号原告：季鸿，男，汉族，1982年10月17日出生。原告：季新龙，男，汉族，1956年11月17日出生。原告：霍萍，女，汉族，1957年2月8日出生。上述三原告共同委托代理人：李仁厅，安徽长城律师事务所律师。上述三原告共同委托代理人：唐宗文，安徽长城律师事务所律师。被告：罗林，男，汉族，1966年7月6日出生。被告：罗毅，男，汉族，1974年10月10日出生。委托代理人：张剑，男，汉族，1988年2月21日出生。被告：邱丽民，男，汉族，1966年10月7日出生。原告季鸿与被告罗林、罗毅、邱丽民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月7日受理后，季新龙、霍萍申请作为共同原告参加诉讼，经审查，其申请符合法律规定，故依法准予其作为共同原告参加诉讼。本院依法组成合议庭，分别于2014年10月9日和同年12月15日公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人唐宗文，被告罗毅的委托代理人张剑到庭参加诉讼。被告罗林、邱丽民经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故依法缺席审判。本案现已审理终结。原告季鸿、季新龙、霍萍诉称：恒通公司（以下简称恒通公司）向原告推销其开发的马鞍山市雨山区花雨亭三栋2楼八间共342平方米活动用房。2007年8月21日，原告与恒通公司签订了一份《商品房买卖合同》及《花雨亭活动用房出售经营资产使用权协议》。上述合同生效后，原告依约履行给付全部房款的义务，恒通公司交付房产后，原告为装饰装修支付工程款50余万元。2009年9月，原告以上述房产为经营场所注册成立了马鞍山市雨山区花亭宾馆，从事宾馆经营，计19个客房，每月营业额约30000元，利润约为18000元／月。2013年，马鞍山市花雨亭小区业主委员会以上述房产为物业管理用房和活动中心不得买卖为由将原告列为被告诉至法院，后经雨山法院、马鞍山市中级法院审理，判决原告返还系争房屋。2013年5月4日，雨山区法院查封前述房产，导致原告开设的宾馆停止营业。恒通公司系蚌埠瑞浦投资发展有限公司（以下简称瑞浦公司）投资创设。2009年6月申请注销，2010年3月1日，经对公司清算，剩余资产1000万元分配归瑞浦公司，2010年4月12日经登记机关核准注销了恒通公司，恒通公司的股东系瑞浦公司，该公司于2002年设立，2013年6月18日，瑞浦公司股东会决议注销该公司，2013年11月6日经过清算，股东罗林、罗毅、邱丽民按出资比例分得资产计19505479.60元。2013年11月19日瑞浦公司注销登记。原告认为：三被告作为瑞浦公司股东，清算时分得瑞浦公司财产，理应对瑞浦公司应当承担的债务承担清偿及赔偿责任。故诉请判令：1、确认《商品房买卖合同》、《花雨亭活动用房出售经营资产使用权协议》无效；2、三被告连带返还、赔偿购房款950000元，并按照同期人民银行贷款利率自2007年8月21日起至全部房款返还日止支付利息432000元；3、三被告连带赔偿装修、营业等损失200000元；4、被告承担本案诉讼费用。被告罗毅辩称：1、因对（2013）雨民一初字第00160号民事判决书和（2013）马民一终字00315号民事判决书以及证据材料相关内容，被告不予认可，并以有独立请求权第三人身份向马鞍山市中级人民法院提起撤销之诉，而本案判决以提请撤销之诉审理结果为依据，故申请依法中止本案审理。2、《花雨亭活动用房出售经营资产使用权协议》实质为租赁协议，该协议第二条约定，该房使用年限与乙方所购3栋101商铺的使用年限一致，而3栋101商铺的使用年限为40年，应当参照类似房屋租赁价格20元／平方米支付租金或至少按经营使用的年限按比例扣除。3、原告要求支付利息、赔偿损失无事实和法律依据。被告罗林、邱丽民经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，故视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。三原告就其诉请提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明三原告主体身份。2、被告身份证复印件，证明三被告主体身份。3、恒通公司、瑞浦公司、安徽亚盛技术开发有限公司企业工商登记信息，被告罗林现系安徽亚盛股东及法定代表人，曾为恒通公司、瑞浦公司股东及法定代表人；被告罗毅、邱丽民系瑞浦公司自然人股东。4、《商品房买卖合同》、《花雨亭活动用房出售经营资产使用权协议》、收据，证明2007年8月21日，原告与恒通公司就雨山区花雨亭三栋2楼八间共342平方米活动用房买卖及经营权转让签订书面合同及协议，原告依约支付购房款95万元。5、（2013）雨民一初字第00160号民事判决书、（2013）马民一终字00315号民事判决书，证明恒通公司出售给原告的房屋所有权属于花雨亭全体业主，因此，恒通公司与原告所签该房产买卖合同无效。6、恒通公司工商信息资料及清算报告、准予注销通知书，证明恒通公司已于2010年3月10日注销，股东瑞浦公司在清算后分得恒通剩余资产1000万元。7、2013年6月8日瑞浦公司股东会议决议、2013年11月6日瑞浦公司清算报告、注销登记审核表，证明2013年6月8日瑞浦公司三股东召开股东会议，决定注销公司，成立清算组；截止2013年11月6日，公司净资产为19，505，479.60元，负债总额为0元，资产按照股东出资比例分配，三被告分得公司清算资产。8、营业执照、发票购领记录，证明原告装修、装饰及从事经营宾馆计19个客房，每月营业额约30000元。9、鉴定费发票，证明原告为鉴定装修造价评估支付了8000元，应当由被告承担。被告罗毅质证意见：对证据1、2、3无异议。对证据4协议的真实性无异议，根据协议第二条按照一般出租价格和使用年限相应扣除，协议第六条约定合同并不是正式的买卖合同。对收据发票真实性无异议，已经用于物业管理。对证据5、6、7真实性无异议。对证据8真实性无异议。对发票购领记录我们前期没有收到该材料故我们不予质证。被告罗林、罗毅、邱丽民均未提交证据。本院根据原告申请对涉案房屋装修工程造价委托鉴定机构进行了鉴定。安徽华瑞房地产土地评估有限公司于2014年11月26日出具了涉案房屋装饰装修市场价值为17.46万元。原告质证认为，1、鉴定报告第19-21页都有鉴定项目明细。2、评估程序是合法的，2014年11月18日现场勘查的时候对方有人到场。3、原告开业的时间是领取营业执照的时间，开业是在装修之后，先办理各种执照，然后再开业的。4、楼梯扶手是在开业前一次性装修完成的。被告质证认为，1、鉴定机构应拿出鉴定明细的价格。2、在实地勘查的时候有位鉴定人员未到场，评估报告是否具有合法性有异议。3、房屋准确的使用时间是2010年之前，开业之前的折旧是否算进去不清楚。4、关于楼梯的扶手是否之前就存在，开业之后的东西是否纳入了不清楚。根据当事人的陈述以及举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1-9的真实性、合法性以及与本案待证事实具有关联性，被告亦无异议，本院依法确认上述证据的证明力。关于本院委托鉴定机构出具的房地产评估报告，经审查，该评估报告形成的程序合法，鉴定依据符合法律规定，依法予以采信。经审理查明：2007年8月21日，恒通公司（甲方）与季鸿、季新龙、霍萍（乙方）就雨山区花雨亭三栋2楼八间共342平方米活动用房买卖及经营权出售分别签订了《商品房买卖合同》、《花雨亭活动用房出售经营资产使用权协议》各一份。《花雨亭活动用房出售经营资产使用权协议》第二条约定，该房屋经营使用年限与乙方所购3栋101商铺的使用年限一致；第四条约定活动用房资产经营使用权转让总价为950000元并一次性付清；第六条还约定，若以后政策允许办理该活动用房产权证，由乙方办理并承担税费，甲方提供办理产权证相关资料等。《商品房买卖合同》约定了土地使用年限自2002年12月18日至2042年12月18日。签订上述合同和协议之后，季鸿对该房屋进行装修，注册成立马鞍山市雨山区华亭宾馆并领取了个体工商户营业执照，经营范围为住宿服务。2013年，马鞍山市花雨亭小区业主委员会以季鸿侵占花雨亭小区配套设施公共用房为由诉请季鸿排除妨害向本院提起诉讼，本院经过审理认为：花雨亭小区3号楼二层为物业管理用房，属于花雨亭全体业主，遂判决季鸿自判决书生效日起三日内将花雨亭小区3号楼二层返还给马鞍山市花雨亭小区全体业主。季鸿不服判决向马鞍山市中级人民法院提起上诉，马鞍山市中级人民法院审理后，驳回上诉，维持原判。2014年5月，本院依法查封了涉案房屋，季鸿也因此停止营业。“花雨亭”小区是恒通公司在本市开发的一个房地产项目，雨山区花雨亭三栋即为3号楼。恒通公司由股东瑞浦公司投资设立，瑞浦公司股东为罗林、罗毅、邱丽民。2009年6月27日，股东会议决议解散恒通公司，并成立清算组。2010年3月1日经过清算，股东瑞浦公司分得恒通公司资产总额的剩余资产1000万元。2013年11月6日，瑞浦公司股东会议一致确认清算报告，决定注销瑞浦公司。清算报告确定截止2013年11月6日，公司资产总额为19505479.60元，并进行清偿，清算费用、职工工资、社会保险费用和法定补偿金、税款、债务由股东按照出资比例分配。审理过程中，原告申请对涉案房屋的装饰装修部分进行工程造价鉴定，经安徽华瑞房地产土地评估有限公司于2014年11月26日出具的评估报告，涉案房屋装饰装修市场价值为174600元。为此，原告支出鉴定费8000元。本院认为：涉案房屋座落于本市雨山区花雨亭三栋2层342平方米活动用房为物业活动用房，属于业主专有部分以外的共有部分，因此，恒通公司与三原告就该房产所签订《商品房买卖合同》、《花雨亭活动用房出售经营资产使用权协议》违反了国务院《物业管理条例》第二十七条的规定即业主依法享有的物业共有部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。本院发生法律效力的（2013）雨民一初字第00160号民事判决书，就涉案房屋的归属和民事责任的承担已经作出了判决并执行，故本案原告季鸿、季新龙、霍萍与原恒通公司签订的《商品房买卖合同》、《花雨亭活动用房出售经营资产使用权协议》无效，季鸿、季新龙、霍萍诉请确认上述合同和协议无效，依法应当予以支持。一、关于本案的诉讼主体。季鸿、季新龙、霍萍作为签订《商品房买卖合同》、《花雨亭活动用房出售经营资产使用权协议》一方的当事人有权依法主张民事债权。由于原恒通公司已经注销，其股东瑞浦公司也已经注销，故瑞浦公司股东即本案被告罗林、罗毅、邱丽民应当对于恒通公司的债务承担民事责任。二、关于合同无效后的民事责任承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原恒通公司作为花雨亭小区开发商，对于所出售的房屋性质应当知晓，将属于全体业主所有的物业活动用房以商品房出售的形式交付给季鸿等使用，该行为侵害了小区业主的合法权益，其主观上存在过错，鉴于涉案房屋已经依据生效判决返还给了花雨亭小区业主，故应当根据查明的事实和原恒通公司的过错确定民事责任。参照涉案房屋土地使用年限以及原告购买房屋后实际使用年限，确定应退还房屋款项金额。被告罗林、罗毅、邱丽民应当返还季鸿、季新龙、霍萍原购房款790000元；原告为涉案房屋装饰装修，经评估的价值174600元应作为原告的损失，依法由被告赔偿，鉴定费8000元由被告承担。原告诉请被告承担购房款利息损失，没有合同依据；其要求被告承担营业收入损失，没有法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：罗林、罗毅、邱丽民应当自本判决书生效之日起十日内共同返还季鸿、季新龙、霍萍购房款790000元、赔偿装饰装修损失174600元并承担鉴定费用8000元，合计972600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回季鸿、季新龙、霍萍的其他诉讼请求。本案诉讼费19038元，由罗林、罗毅、邱丽民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长 沈北斌人民陪审员 吴 斌人民陪审员 张 平二〇一五年一月五日书 记 员 马珺瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注微信公众号“”