（2014）青民三（民）初字第509号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-06-26
案件名称
张华芳、张晓军、张晓伟与赵光华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条，第二百三十二条，第二百三十六条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第509号原告张华芳，女，1949年10月25日出生，汉族，住上海市青浦区。原告张晓军，男，1975年6月6日出生，汉族，住上海市青浦区。原告张晓伟，男，1978年7月17日出生，汉族，住上海市青浦区。三原告共同委托代理人叶坤元，上海市中山律师事务所律师。被告赵光华，男，1970年1月10日出生，汉族，户籍所在地四川省蓬溪县。委托代理人陈结根，上海虹法律师事务所律师。原告张华芳、张晓军、张晓伟诉被告赵光华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月11日立案受理后依法由审判员吴海港独任审判。2014年3月4日，因被告对原告举证的证据要求鉴定，本院分别委托上海市公安局物证鉴定中心、华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定。本案于2014年11月21日公开开庭进行了审理。原告张华芳及三原告的共同委托代理人叶坤元、被告赵光华及其委托代理人陈结根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华芳、张晓军、张晓伟共同诉称：三原告系母子和兄弟关系。1986年2月，三原告与张永进（为原告张华芳的丈夫，原告张晓军、张晓伟的父亲，其于1996年10月4日因交通事故死亡）共同申请建造了位于上海市青浦区某宅基地房屋一幢。2008年1月8日，原告张华芳与被告签订租房合同一份，该合同约定：原告张华芳将位于上海市青浦区的住房及水泥场地出租给被告使用，房屋建筑面积224平方米、场地面积约100平方米，租赁期限2年，自2008年1月1日起至2009年12月31日止，年租金人民币15，000元，原则上先付后用，租赁期间的水电费由被告负责支付。合同到期后，2010年1月起，被告继续使用租赁房屋及场地，年租金18，000元，被告在支付了2010年度的租金后拒绝与原告签订书面合同。2011年及2012年，被告继续使用租赁房屋及场地，并支付了租金。2013年1月，原告通知被告，年租金调整至28，000元，并将打印好的租赁合同交由被告，要求签署合同，但被告既不签订合同，也不缴纳年租金，但继续占用租赁房屋及场地。这几年来，被告在原告的宅基地范围内未经有关部门批准擅自搭建违章建筑，原告多次要求其拆除，但被告拒绝履行。原告现诉诸法院，要求判令被告腾退出位于上海市青浦区房屋及场地；判令被告拆除在原告宅基地范围内搭建的违章建筑；判令被告支付2013年1月起至实际腾退之日止的实际使用费（按照年租金18，000元标准计算）；本案诉讼费由被告负担。审理中，原告主张如该合同第八条成立，双方亦为不定期租赁，且被告拖延支付租金。故原告亦要求解除与被告的租赁关系。被告赵光华辩称：原告私自将租房合同第八条的内容划去，该条款约定合同到期后，如本房屋未被政府动迁，被告仍将继续承租该物业，且房租不再变化。被告不同意解除租房合同，亦不同意腾退房屋；被告在原告宅基地范围内搭建的房屋经原告同意若政府动迁，原告应当赔偿；2013年度的租金，被告已经支付，被告每年交付租金均未要求原告出具收条，故2013年度租金也未出具收条。经开庭审理查明：2005年9月，原告张华芳将位于上海市青浦区的住房及水泥场地出租给被告使用。后被告赵光华在水泥场地上搭建彩钢板房屋。2008年1月8日，原告张华芳与被告签订租房合同，该合同约定：原告张华芳将位于上海市青浦区的住房及水泥场地出租给被告使用，房屋建筑面积224平方米、场地面积约100平方米，租赁期限2年，自2008年1月1日起至2009年12月31日止，年租金人民币15，000元，原则上先付后用，租赁期间的水电费等一切费用由被告负责支付，如违反合同，原告张华芳有权收回租房，不赔偿任何损失，如遇到原告张华芳房屋拆除，原告张华芳的房屋及水泥场地等物归原告张华芳所有，被告所建物归被告所有，被告不得擅自改建房屋结构，也不得把房屋及场地全部另租他人，合同还约定了其他条款。合同到期后，2010年1月起，被告继续使用租赁房屋及场地，年租金调整为18，000元，被告在支付了2010年度的租金后未与原告签订书面租赁合同。2011年及2012年度，被告继续使用租赁房屋及场地，并支付了2011年及2012年度租金各18，000元。2013年1月，原告张华芳将关于系争房屋的2013年度的房屋租赁合同交由被告，要求签署。被告因年租金增加而拒绝签订。2014年1月24日，本案三原告委托代理人发函被告，主要内容为：因被告拒不签订2013年度租赁合同、拒不支付2013年度租金、擅自搭建违章建筑的行为，通知被告不再与其建立租赁关系，并在收到函件后立即搬离租赁房屋，拆除违法建筑、并按照原状退还给原告，最后搬离日期为2014年2月5日。被告收到上述函件后未予理会。原告因要求被告腾退等事宜诉诸法院。另查明，1986年2月，张永进（系原告张华芳丈夫，原告张晓军、张晓伟父亲，于1996年10月4日因交通事故死亡）作为户主，三原告作为家庭人员共同申请建造了三上三下楼房一幢及小屋与棚舍，建筑面积共计224平方米，场地用地76平方米。上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的租房合同、律师函、宅基地申请批复等；以上证据并经庭审质证，本院予以确认。在本案审理过程中，原告主张2008年1月8日，双方在签订合同时，原告不同意被告用墨水笔添加的第八条文字内容，故划去后在合同上签字。被告对原告的主张有异议，认为该合同上的第八条笔迹系案外人王殿武根据被告的意见添加后双方签字，该合同一式二份，原、被告各执一份，被告持有的合同放在王殿武处，因王殿武当时承租了部分房屋，王殿武撤离后将该合同交由其，但现在找不到。为此，被告申请证人王殿武出庭作证，王殿武的证词与被告的陈述基本一致。原告对该合同上的第八条是否证人王殿武所书写陈述不清楚。原告主张被告2013年度的租金因原告要求调整租金至每年28，000元而未支付，直至诉讼。被告对原告的该主张有异议，认为其已经支付了2013年度的租金18，000元，根据以往的习惯，被告也未要求原告出具收条。根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、合法的原则。原告张华芳与被告签订的租房合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。关于原、被告双方争议的该合同中的第八条内容，双方对在签订合同时是否已经划去各执一词。根据被告的申请，本院委托的鉴定部门对第八条文字表述与划痕形成的时间亦不能做出鉴定。本院认为，即便该合同中的第八条内容存在，根据该条的文意表述，该合同到期后，如未被政府动迁，被告仍将续租本物业。但之后，双方未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限。对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。况且，被告主张2013年度的租金已经支付原告，因原告对此予以否认，被告亦不能提供相应的证据。本院对被告的该主张难以采信。原告已经通知被告不再与其建立租赁关系，即为解除与被告的租赁关系。故原、被告租赁关系于2014年2月5日解除。双方的租赁关系解除后，被告负有腾退租赁物并恢复原状的义务，故原告要求被告腾退及恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。被告未举证证明已经支付2013年度的租金，故被告还应支付原告不定期租赁期间未付的租金及租赁关系解除后至实际腾退之日止的实际使用费。故原告要求被告支付租金及实际使用费的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告张华芳、张晓军、张晓伟与被告赵光华关于上海市青浦区某处房屋及水泥场地的租赁关系于2014年2月5日解除；二、被告赵光华应于本判决生效之日起十日内腾退出位于上海市青浦区某处房屋及水泥场地并恢复原状；三、被告赵光华应于本判决生效之日起十日内支付原告张华芳、张晓军、张晓伟租金19，775元；四、被告赵光华应于本判决生效之日起十日内支付原告张华芳、张晓军、张晓伟实际使用费（自2014年2月6日起至实际腾退之日止，以年租金18，000元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费718.30元，减半收取，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴海港二〇一五年一月五日书记员 杨凤逸附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”