（2014）甬北民初字第1120号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-03-17
案件名称
胡开华与黄细红租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市江北区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡开华,黄细红
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国水法（2002年）》：第三十八条第一款；《中华人民共和国河道管理条例》：第二十九条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款
全文
宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬北民初字第1120号原告：胡开华。委托代理人：杨碧君。委托代理人：王诚。被告：黄细红。委托代理人：蔡永素。委托代理人：胡广永。原告胡开华为与被告黄细红租赁合同纠纷一案，于2014年9月11日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年9月30日、2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告胡开华委托代理人杨碧君、被告黄细红及其委托代理人蔡永素庭审均到庭参加了诉讼。审理过程中，双方当事人要求进行庭外调解，后协商无果。本案现已审理终结。原告胡开华起诉称：2010年10月1日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将承租的位于宁波市江北区甬江街道夏家村东漕镇河地块的场地转租给被告，合同约定了租赁期限、租金、付款方式等。合同期满后被告在未与原告续签合同的情况下仍然占用场地，且被告自2013年10月1日起至2014年10月31日搬离都未支付场地租金，原告多次催讨未果。同时被告在租赁期间将场地内大棚、大棚周边、周边围墙、二扇大门、二个门柱及下水沟造成不同程度的损坏，给原告带来重大损失。因此，诉请判令：一、原、被告双方解除租赁关系；二、被告支付场地租赁款56000元；三、被告恢复租赁场地原有设施。审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为被告支付场地占有使用费56000元。被告黄细红答辩称：被告是于2010年10月1日与原告签订《租赁合同》，约定三年一签，被告不同意解除租赁合同，被告是因为一直联系不到原告才未续签租赁合同，并没有拖欠租金。被告之前租金支付至2013年10月1日，但被告在2014年3月上半月又向原告预付了10000元租金，而且被告使用场地只到2013年11月底，原告要求支付56000元租金没有法律依据。原告将场地租赁给被告时，场地内并没有钢构厂房，只是一块空地和几处低矮的围墙，被告只是加砌了围墙，自搭了两间砖头房及两间泡沫板房，并没有做过任何损坏动作，被告要求恢复场地原有设施没有法律依据。另外，被告曾支付原告押金4000元，请求驳回原告的诉讼请求。归纳原、被告双方庭审中的诉辩意见，本案争议事实为：（一）原告主体资格是否适格。原告主张适格，对此原告提供以下证据：宁波市江北区甬江街道夏家村经济合作社与夏某签订的《租赁合同》二份、证人夏某书具证明一份、夏某与原告签订的《租赁合同》一份、原告与被告签订的《租赁合同》一份，拟证明夏某将承租于宁波市江北区甬江街道夏家村经济合作社的诉争场地转租给原告的事实。被告对原告证据的真实性有异议。被告主张原告不适格，对此被告提供以下证据：胡开华委托书、身份证复印件、款项支付委托书各一份，拟证明原告胡开华已于2013年12月之前将场地卖给李仲亚、周家永的事实。原告对被告证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告的确曾委托哥哥胡开勇出卖房屋，但所出卖的房屋并不是本案涉及的场地，与本案无关联。本院认为，原告提供的四份租赁合同及证人夏某的证人证言形成完整的证据链，被告并没有相反的证据推翻，同时被告在第一次庭审中也表示要与原告协商续租之事。本院对原告证据的证明力予以认定。被告提供的证据只是复印件，真实性无法核实，同时两份委托书上均无法确认原告委托胡开勇出卖的房屋就是被告承租的场地。本院对被告证据的证明力不予认定。因此，本院对原告主体资格予以认定。（二）被告拖欠占有使用费的数额。原告主张，被告自2013年10月1日起未支付场地占有使用费，被告直至2014年10月底才搬离了场地，2014年11月1日起该场地由他人承租，共拖欠原告场地使用费56000元。对此原告并没有证据提供。被告主张，被告在2014年3月上半月借款给原告10000元，原告答应用此抵扣租金，原告只实际使用该场地到2013年11月份。被告申请证人黄某出庭作证，拟证明原告曾向被告借款10000元的事实。原告质证认为，被告并没有借款给原告，就算原、被告存在借贷关系，也与本案无关；并且证人黄某系被告丈夫的哥哥，两者有利害关系，对其证言的真实性有异议。本院认为，证人黄某的证言没有其他证据相印证，证人本人与被告有利害关系，对其证言不予采信；被告庭审中也自认过自2013年10月1日后没有以租金形式支付原告钱款，因此，对于被告的主张，本院不予认定。被告在第一次庭审中明确表示希望续租涉案场地，并称曾于2014年3月提出将10000元的借款作为租金抵扣给原告。在第二次庭审中又表示在2013年11月份就搬离了该场地，却同时提到2014年6月14日李仲亚报警赶过她，她也一直没有交还场地钥匙。结合原、被告陈述，本院认为，至少在第一次庭审2014年9月30日前，被告是一直占有使用涉案场地的。根据原告提供被告认可的双方2010年10月1日的《租赁合同》来看，原、被告约定租金为28000元一年，三年后在原基础上增长10%-15%。故本院酌情三年之后的年租金为30800元。因此，本院认为，被告拖欠原告占有使用费30800元（期限为：2013年10月1日至2014年9月30日）。（三）被告支付给原告押金的数额。原告主张，被告没有支付过押金，对此原告没有证据提供。被告主张，被告支付过押金4000元，其中2010年10月1日原、被告签订合同时，被告支付原告水电押金2000元，在水电安装好以后，被告又支付给原告押金2000元，对此被告也没有证据提供。本院认为，根据原告提供被告认可的双方2010年10月1日的《租赁合同》来看，上有“另付押金水电费2000元，租房终止，经甲方验收无误后将押金退还乙方（以上须一次性付清）”，“水电装好以后乙方再付2000元给甲方”的字样，甲方即为原告，对于原、被告签订合同时，被告支付原告水电押金2000元的事实予以认定，但是水电安装好被告又支付了原告2000元押金的事实没有证据证明，不予认定。因此，本院认为，被告支付给原告2000元押金。（四）原告租赁给被告时位于宁波市江北区甬江街道夏家村东漕镇河地块的场地原状。原告主张将原告承租的位于宁波市江北区甬江街道夏家村东漕镇河地块的场地转租给被告时，场地内有钢构大棚（面积224.8平方米）、大棚周边（面积260.8平方米）、周边围墙（长85米、高2.5米）、门柱二个（高3米）、大门二扇及下水沟（长85米），但均遭到被告不同程度的破坏。为证明自己主张，原告向本院提供了以下证据：1.照片一组，拟证明租赁场地原状及现状；2.钢构厂房承包协议一、证明一份、收条二份并申请证人王某出庭作证，拟证明场地租赁给被告前原告将场地相关设施建造委托给证人王某并实际支付承包工程款的事实。被告对证据1的真实性、关联性均有异议，认为照片是场地现状，不能证明租赁开始时的状况，而且照片中有一部分场地也不属于原告租赁给被告的；对证据2的真实性、关联性均有异议，认为被告与原告签订租赁合同时场地内不存在钢构厂房，以后也没见过。被告主张被告承租原告的场地时，场地内是一片空地，四周只有低矮的围墙，是被告搭建了现存于原告提供照片显示的两间砖头房与两间泡沫板房。为证明自己的主张，被告向本院提供以下证据：1.银行明细单两份、暂住证一份及人口基本表一份，拟证明场地内的水泥地、已经被台风刮倒的棚子及两间砖头房是被告出钱委托原告建造的。原告对证据1的真实性没有异议，但认为不能证明待证事实；2.申请证人陈某、李某心及黄某出庭作证，拟证明场地原先就是一块空地，里面的房子是被告自建的。原告认为证据2中证人陈某的证言恰能证明原告将场地租赁给被告前已搭建了围墙，证人李某心的证言恰能证明涉案场地原先有大门与围墙，是被告拆除并改建了，证人黄某系被告丈夫的哥哥，与被告有利害关系，其陈述与其他证人相某，其证言存在虚假陈述。本院认为，原告的证据1，原告自认其中7张照片是在收到（2014）甬北民初469号案件副本也就是2014年8月25日后拍摄，剩余1张照片本身显示也是2011年7月25日拍摄，均不能证明2010年10月1日前原告租赁给被告的场地现状，本院对原告的证据1不予认定。原告的证据2只能证明原告胡开华与证人王某之间存在钢构厂房承包协议，该承包协议与收条上都没有明确的建造地址，单凭证人王某证言不足以证明原告将场地租赁给被告前建造了钢构大棚及大棚周边、周边围墙、二扇大门、二个门柱及下水沟等设施，本院对原告的证据2不予认定。但被告的证人李某心证言中提到被告委托其改装过大门，被告也自认过其加砌过围墙。而根据原告提供的三份《租赁合同》及证人夏某的证言，位于宁波市江北区甬江街道夏家村东漕镇河地块的场地是证人夏某承租于宁波市江北区甬江街道夏家村经济合作社后，于2010年6月1日转租给原告的，当时是一块空场地，围墙是原告建造的，就是原告提供照片显示于2014年8月25日仍存在的围墙。被告的证据1银行明细单并无其他佐证，单凭支出现金条目无法证明支出的现金是给原告的，更无法证明是委托原告建造场地内水泥地、砖头房及大棚的，暂住证与居民人口基本表与本案无关联，本院对被告的证据1不予认定。被告的证据2，证人陈某的证言反而提到场地在租赁前便有原告提供照片显示于2014年8月25日仍存在的围墙，围墙里面是空的，与原告证人夏某的证言相印证。证人李某心只能证明其在2011年夏天帮被告建造了照片上现存的活动板房、铁皮棚、铁皮围墙，并改建了大门，并且证明照片上现存的砖瓦房当时便存在。证人黄某与被告有利害关系，其证言也与其他四位证人相某，本院不予认定。综上，本院认为，位于宁波市江北区甬江街道夏家村东漕镇河地块的场地在租赁给被告前原状应是一块空地并建有围墙及一扇大门，租赁给被告后，被告改建了大门，并在空地上砌了水泥地，并建造了两间砖头房及两间泡沫板房。被告提供的其他证据与本案没有关联性，本院不再进行认定。本案根据原、被告的一致陈述及对上述争议事实的认定，本院认定下列事实：2010年10月1日，原告胡开华与被告黄细红签订《租赁合同》，将原告承租的位于宁波市江北区甬江街道夏家村东漕镇河地块的场地转租给被告，该场地系夏家村河道填埋而来，并没有土地证等相关证件。合同约定了租金为28000元一年，合同三年一签，三年后在原基础上增长10%-15%之间，同时被告支付原告水电押金2000元。合同期满后被告在未与原告续签合同的情况下仍然占用场地直至2014年9月30日，且被告自2013年10月1日起至今未支付场地占有使用费。而原告租赁给被告的场地是建有围墙及一扇大门的一块空地，被告承租后改建了大门，并在空地上砌了水泥地，并建造了两间砖头房及两间泡沫板房。并经调查，涉案场地原为夏家村废弃河道填埋，没有办理土地证等相关证件，在宁波市国土资源局江北分局该场地的性质为河道。本院认为：根据《中华人民共和国水法》第三十八条规定，在河道管理范围内建设桥梁、码头和其他拦河、跨河、临河建筑物、构筑物，铺设跨河管道、电缆，应当符合国家规定的防洪标准和其他有关的技术要求，工程建设方案应当依照防洪法的有关规定报经有关水行政主管部门审查同意，《中华人民共和国河道管理条例》第二十九条规定，江河的故道、旧堤、原有工程设施等，非经河道主管机关批准，不得填堵、占用或者拆毁。《中华人民法共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，位于宁波市江北区甬江街道夏家村东漕镇河地块的涉案场地系夏家村河道填埋而来，并没有得到水利部门及国土部门的批准，原、被告签订的《租赁合同》无效，原告要求解除合同的请求，无法律依据，本院不予支持。但被告实际使用了涉案场地，被告仍应参照合同约定的租金标准支付场地占有使用费。对原告要求被告支付场地占有使用费的诉请，本院予以支持。根据双方在《租赁合同》所约定的租金，原告要求支付场地占有使用费56000元过高，经计算，被告拖欠的占有使用费应为30800元，本院据此予以支持。该场地系非法填埋，场地最初原状本为河道，原告要求恢复租赁场地至其认为的相应原状的诉请，本院不予支持。至于被告所提及押金，双方约定合同终止时予以退还，现合同终止，原告应予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告黄细红向原告胡开华支付占有使用费30800元，原告胡开华退还被告黄细红押金2000元，余款28800元被告黄细红于本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回原告胡开华其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1200元，减半收取600元，原告胡开华负担340元，被告黄细红负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃处理。代理审判员 王翔二〇一五年一月五日代书 记员 李佳 来自