（2014）浙甬民二终字第817号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-02-27
案件名称
余姚市舜大塑料制品厂与宁波古洛特家居用品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁波古洛特家居用品有限公司,余姚市舜大塑料制品厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙甬民二终字第817号上诉人（原审被告）：宁波古洛特家居用品有限公司。法定代表人：魏巍。委托代理人：郑律鴷。被上诉人（原审原告）：余姚市舜大塑料制品厂。负责人：曹利娜。委托代理人：褚晓鲁。委托代理人：陈丽君。上诉人宁波古洛特家居用品有限公司因与被上诉人余姚市舜大塑料制品厂房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2014年11月13日作出的（2014）甬余马民初字第207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2012年5月8日，原、被告签订房屋租赁合同一份，原告将余姚市阳明街道阳明西路547号使用面积约为7500平方米的房屋租赁给被告使用。合同约定：租赁期从2012年6月1日起至2015年5月31日止；房屋租金第一年为850000元，第二年开始分别在上一年基础上提高5%，租金每半年支付一次，按先付租金后承租的原则执行，从第二次付租金开始，支付时间应提前30天。合同签订后，被告已支付2012年6月1日至2013年5月31日的租金，从2013年6月1日起至今的租金被告仅支付285000元。另因被告未按时缴纳电费，原告于2013年12月27日垫付电费6377.33元。原审原告余姚市舜大塑料制品厂于2014年10月14日诉至原审法院，请求判令：原审被告宁波古洛特家居用品有限公司支付所欠租赁费384375元及原审原告垫付电费6377.33元，合计390752.33元；本案诉讼费由原审被告承担。原审庭审中，原审原告确认原审被告已支付的50000元押金应在诉请金额中扣除，故诉请金额减少为340752.33元。原审法院经审理认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，受法律保护，双方当事人均应按约履行合同义务。被告欠原告房屋租赁费及垫付电费，显属违约。原审庭审中，原、被告均确认本案所涉房屋租赁合同已终止，原告称被告于2014年2月底搬离租房，此时间为合同终止日。被告称其于2013年12月10日搬离租房，此时间为合同终止日。对此被告未能提交其交还租房给原告的证据，且被告转租的余姚市华博标准件有限公司也一直未搬离租房，其已支付被告到2014年2月底止的租金。故该院认定原、被告之间房屋租赁合同的终止日为2014年2月28日。根据合同约定，2013年6月1日至2014年2月28日的房屋租赁费为850000元×（1＋5%）÷12个月×9个月=”669”375元，扣除被告已支付的285000元及50000元押金，被告尚欠原告房屋租赁费334375元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，作出如下判决：被告宁波古洛特家居用品有限公司支付原告余姚市舜大塑料制品厂房屋租赁费334375元、电费6377.33元，合计340752.33元，款限于本判决发生法律效力后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6411元，减半收取3205.50元，由被告宁波古洛特家居用品有限公司负担。宣判后，原审被告宁波古洛特家居用品有限公司不服，上诉至本院，称：2013年10月余姚发生特大洪水灾害后，上诉人损失惨重，资金周转出现困难，因该不可抗力，上诉人未能及时缴纳租金。但被上诉人余姚市舜大塑料制品厂不顾实际情况，擅自拉掉上诉人租赁房屋的电源，致使上诉人无法正常生产经营，合同目的无法实现。上诉人被迫于2013年12月10日搬离，涉案房屋租赁合同也于此时终止。此外，被上诉人也曾于2013年12月2日向上诉人发送房屋租赁合同终止通知书，通知上诉人合同终止并要求收回房屋。被上诉人口头同意上诉人转租，且被上诉人每周都有工作人员去涉案房屋，不可能不知道转租事宜，但其从未表示反对。因此，上诉人转租的房屋未在2013年12月10日腾空，案外人余姚市华博标准件有限公司支付上诉人租金至2014年2月底的事实，并不能证明上诉人与被上诉人的房屋租赁合同于2014年2月底才终止。综上，原审认定事实不清，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人余姚市舜大塑料制品厂答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理过程中，上诉人宁波古洛特家居用品有限公司向本院提交房屋租赁合同终止通知书复印件一份，拟证明被上诉人余姚市舜大塑料制品厂于2013年12月2日要求终止双方之间的房屋租赁合同，上诉人于2013年12月10日搬离涉案房屋的事实。被上诉人余姚市舜大塑料制品厂经质证认为，对证据的真实性无异议，但该份通知书出具的原因是上诉人宁波古洛特家居用品有限公司未及时缴纳租金，况且上诉人也未按通知书要求于2013年12月2日搬离涉案房屋。本院经审查认为，对上诉人提供证据的真实性予以认定。被上诉人向上诉人发送了合同终止通知书，上诉人也已收到，但该份证据不能证明上诉人已按被上诉人要求搬离涉案房屋。故本院对该份证据不予认定。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人宁波古洛特家居用品有限公司与被上诉人余姚市舜大塑料制品厂签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，上诉人支付了2012年6月1日至2013年5月31日的租金，但对2013年下半年度的租金，上诉人仅支付了285000元。根据合同第五条约定，租金每半年支付一次，先付后租，从第二次支付租金开始，上诉人应提前三十天向被上诉人支付下半年租金。故上诉人应提前三十天支付2013年下半年度的租金共计446250元（850000元×（1＋5%）／2），上诉人仅支付了部分租金，未履行合同主要义务，属于根本性违约，被上诉人有权解除合同。一方解除合同的，合同自通知到达对方时解除。被上诉人于2013年12月2日向上诉人发送了房屋租赁合同终止通知书一份，上诉人也认可收到，故涉案房屋租赁合同于2013年12月2日解除。上诉人尚欠被上诉人2013年6月1日起至2013年12月2日期间的租金；此后，因双方未及时办理交接手续，被上诉人认可上诉人于2014年2月底搬离涉案租赁房屋，故上诉人尚欠被上诉人2013年12月3日至2014年2月底期间的占有使用费。原审认定2013年6月1日至2014年2月28日期间上诉人欠付被上诉人的费用均为租金性质有误，但实体处理即欠付的金额并无不当，本院予以认可。上诉人主张其于2013年12月10日搬离涉案房屋，但无证据予以证明，本院难以支持。关于转租事宜，无论被上诉人是否知晓上诉人已将部分房屋转租，上诉人在其与被上诉人之间的房屋租赁合同终止后，负有腾空房屋的义务，该义务包括腾空其转租部分的房屋。次承租人余姚市华博标准件有限公司向上诉人支付租金至2014年2月底，也一直未腾退，能够映证上诉人未履行腾退义务的事实。上诉人主张因特大洪水造成其生产经营困难，导致资金紧张，被上诉人多次拉闸断电，上诉人陈述的情况均出现在上诉人应缴未缴2013年下半年度租金之后，不能作为其拒缴租金的理由。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6411元，由上诉人宁波古洛特家居用品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张宏亮审 判 员 钟康树代理审判员 张颖璐二〇一五年一月五日书 记 员 李春燕 微信公众号“”