（2014）沪一中民二（民）终字第3361号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2020-10-16
案件名称
赵文洁诉上海外高桥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
赵文洁；上海外高桥物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3361号上诉人（原审被告）赵文洁，*出生，汉族，住***。委托代理人赵荣誉（系赵文洁之父），**出生，汉族，住****。被上诉人（原审原告）上海外高桥物业管理有限公司，注册地**。法定代表人**，职务董事长。委托代理人**，上海外高桥物业管理有限公司员工。上诉人赵文洁因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民)初字第17209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2008年2月17日上海外高桥物业管理有限公司（以下简称外高桥物业公司）与上海市闵行区**签订《物业服务合同》，约定自2008年3月1日起至2010年2月28日止由外高桥物业公司为该小区提供物业服务。合同约定：外高桥物业公司为业主、物业使用人提供物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理等各项物业服务；物业服务费按住宅物业收费，高层及小高层的二层以上含二层为每月每平方米人民币1.50元；物业服务费按月交纳，业主在应缴当月的10日内履行义务，逾期交纳的，可以从应缴的次月起按欠缴费用收取每日千分之二的滞纳金；合同还对其他权利义务作了约定。上述合同到期后，外高桥物业公司又与上海市闵行区**签订《物业服务续签协议书》，约定由外高桥物业公司继续为小区提供物业服务，服务期限自2010年3月1日起至2013年2月28日止。外高桥物业公司在该小区提供物业服务至2013年6月。赵文洁系**房屋权利人，该房屋建筑面积97.73平方米。赵文洁未交纳2012年1月至2013年5月期间的物业服务费。2014年9月外高桥物业公司诉至原审法院，请求判令赵文洁支付2012年1月1日至2013年5月31日期间的物业服务费2,492元。赵文洁不同意外高桥物业公司的诉讼请求。原审认为，外高桥物业公司与小区业主大会签订的物业服务合同合法有效，对包括赵文洁在内的该小区全体业主均具有约束力，各方均应遵照执行。外高桥物业公司依约为赵文洁提供物业服务，赵文洁亦实际接受了外高桥物业公司提供的服务，根据权利义务相一致原则，赵文洁理应支付物业服务费。赵文洁主张外高桥物业公司在履约过程中存在瑕疵等，但未提供充分证据证实，故不予采信。至于赵文洁家中因楼上漏水所致损失，赵文洁可另择适当途径予以解决。现外高桥物业公司要求赵文洁支付拖欠的物业服务费，于法有据，应予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，于2014年10月31日作出判决：赵文洁于判决生效之日起十日内支付上海外高桥物业管理有限公司物业服务费2,492元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由赵文洁负担。原审法院判决后，上诉人赵文洁不服，向本院提起上诉称：小区业委会与被上诉人续签物业合同，未获得广大业主签字同意，更未经业主授权委托，故该物业合同非法无效。被上诉人在履约过程中存在诸多问题，上诉人就此提供了真实充分的证据。就楼上下水管道破裂造成上诉人财产损失的问题，双方已多次交涉，但被上诉人一直拒绝维修并推脱责任。楼上住户将房屋出租给空调维修商户使用，每日敲敲打打，影响上诉人正常生活。之后又改建成群组房，居住人员复杂，对上诉人日常生活安全造成隐患。上诉人多次向被上诉人反映，但被上诉人总推脱其无权管理。其他诸如小区中车辆乱停放、绿化带干旱无人浇水等等问题，比比皆是。被上诉人并未履行其物业服务的职责，无权收取全额物业管理费。即便法院判决上诉人交纳物业费，被上诉人也无权收取2013年2月28日之后的费用。综上，要求撤销原审判决，改判上诉人折半支付物业费1,026元。被上诉人外高桥物业公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。被上诉人作为物业服务企业依据其与上海市闵行区**签订的《物业服务合同》、《物业服务续签协议书》，为包括上诉人在内的全体小区业主提供物业服务直至2013年6月底，而上诉人在接受了被上诉人提供的物业管理服务后，理应依据诚实信用原则，按时依约向被上诉人支付相应的物业服务费用。现被上诉人起诉要求上诉人支付拖欠的2012年1月起至2013年5月止的物业服务费，于法有据。上诉人称小区业委会与被上诉人续签物业合同，未获得广大业主签字同意，更未经业主授权委托，故该物业合同非法无效。根据我国物权法的相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，涉案小区业主大会与被上诉人之间的续签协议书是否违反法律规定，损害了全体业主的利益，则属于小区全体业主内部管理事务，应由小区业主自行解决，或依据法律的规定向人民法院主张行使撤销权。但在业主大会的决定被撤销前，其决定对小区业主仍具有法律约束力，不能以此对抗业主大会代表小区业主对外签订合同的效力。因此，上诉人作为业主，仍应依据《物业服务合同》约定履行支付相应物业管理费的义务，上诉人该上诉意见，本院不予采纳。至于上诉人称被上诉人在履行物业管理职责过程中所存在的瑕疵，由于此均属于涉及小区全体业主公共利益的有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能作出决定。即使被上诉人存在如上诉人所称之管理问题，亦应通过前述程序作出决定并主张权利。但不能作为上诉人一户拒付物业管理费的理由。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵文洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 方方代理审判员 孙飞代理审判员 毛焱二〇一五年一月五日书 记 员 曹靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自