（2014）青民一初字第2000号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-02-25
案件名称
欧鲁山与樊遵会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
欧鲁山,樊遵会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第八条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第2000号原告欧鲁山，男，汉族，现住南宁市长湖路。委托代理人韦成辉，广西创想律师事务所律师被告樊遵会，男，汉族，住南宁市青秀路。原告欧鲁山诉被告樊遵会房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦伟杰独任审判，并公开开庭进行了审理。原告欧鲁山的委托代理人韦成辉、被告樊遵会均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧鲁山诉称：原被告于2011年4月22日签订商铺租赁合同，原告租赁被告位于南宁市青秀区长湖路X号XX小区X号楼X号商铺，约定租期为2011年5月1日至2017年4月30日，保证金20000元。合同签订后，原告依约向被告交了20000元保证金，并对所租赁商铺进行了装修，后进行茶庄经营。2014年4月，因双方在商铺租赁价格等方面无法达成一致，原被告双方自愿于2014年4月23日签订了合同终止协议，约定于2014年4月25日终止商铺租赁合同，2014年4月19日经被告同意原告与案外人黄敬东就涉案商铺的转让达成协议，原告于2014年4月底搬出涉案商铺并将商铺交付给了黄敬东。合同终止后，原告多次要求被告返还20000元保证金均遭拒绝。为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求依法判令：一、被告返还商铺租赁合同保证金20000元及其利息（以保证金20000元为基数，从2014年4月23日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算）；二、由被告承担本案诉讼费。被告樊遵会辩称：原被告签订的租赁合同已经于2014年4月25日经双方协商终止，2014年4月19日经被告同意原告与案外人黄敬东就涉案商铺的转让达成协议，原告于2014年4月底搬出涉案商铺并将商铺交付给了黄敬东。一、租赁合同期限为6年，原告在合同期限没有履行完的情况下，由于对合同中约定的租金调整无法接受，才导致了合同无法继续履行，根据合同第九条约定被告不应返还原告所有已付款项，被告没有任何过错；二、原告于2014年4月19日将商铺转让给第三方黄敬东，获得转让费人民币80000元整，而第三方要求和被告签订合同，而且合同期限为10年，被告同意减免一年租金涨幅14400元人民币来充抵部分转让费用；三、不同意原告提出的“原被告双方自愿解除合同的说法”。综上恳请法院驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2011年4月22日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲乙双方同意按照本合同的约定出租和承租位于南宁市青秀区长湖路X号XX小区X号楼X号商铺，商铺的建筑面积为101.51平方米；乙方承租商铺只能用于经营茶庄及相关商品；乙方在租赁期内可以转让该商铺的租赁权；租期自2011年5月1日起至2017年4月30日止；2013年5月1日至2014年4月30日每月租金为6600元，2014年5月1日至2015年4月30日每月每平方米租金价格按同地段的市场含税价格确定；经双方同意租赁保证金为20000元；乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。2014年4月19日，原告与案外人黄敬东签订一份《转让协议》，约定原告将涉案商铺从2014年4月起转让给黄敬东，转让金额为80000元。2014年4月23日，原被告分别在其各自持有的两份《商铺租赁合同》上签字捺印并分别备注“根据乙方要求，本合同于2014年4月25日终止”、“根据乙方要求，双方自愿，本合同自2014年4月25日终止”字样。在庭审中，被告主张其虽在前述第二项备注内容下方签字捺印，但该备注内容多了“双方自愿”四字，且非其本人字迹，备注内容是原告事后单方添加，其上所按手印是否其本人所按亦无法确定，但对该备注内容的形成时间及备注内容上的手印不申请鉴定。2014年4月27日，被告与案外人黄敬东签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给黄敬东，租期自2014年5月1日起至2024年4月30日止。在庭审中，关于双方协商终止本案《商铺租赁合同》的具体情形，原告陈述称因为2014年4月初其决定变更经营的范围，因此不想再根据合同的约定经营茶庄及相关商品，于是找到被告协商提前解除合同并将涉案商铺转让给第三方，经被告同意，原告于2014年4月19日与案外人黄敬东就转让涉案商铺达成协议，2014年4月23日原被告在原租赁合同上备注约定涉案租赁合同于2014年4月25日终止，2014年4月27日被告与案外人黄敬东签订了新的租赁合同；被告陈述称因为根据合同约定2014年5月1日开始租赁的第二阶段，每月租金按同地段的商铺的市场含税价格确定，2014年4月初原告因不想提高租金故找到其协商，因双方就租金的变更未达成一致，原告请求提前解除合同并将涉案商铺转让给第三方，被告同意，于是原告于2014年4月19日与案外人黄敬东就转让涉案商铺达成协议，2014年4月23日原被告在原租赁合同上备注约定涉案租赁合同于2014年4月25日终止，2014年4月27日被告与案外人黄敬东签订了新的租赁合同。另，双方一致确认截止至原告搬出涉案房屋并将该房屋交付案外人黄敬东之日，涉案房屋的租金及物业费原告已经向被告付清。另查明：被告系青秀区长湖路X号XX小区X号楼X号房屋的所有权人，共有情况为单独所有。本院认为：本案《商铺租赁合同》是原被告在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。该《商铺租赁合同》经原被告双方协商一致于2014年4月25日解除，被告虽辩称原告持有的合同上备注部分的内容系原告事后单方添加，但未提交相反证据，亦未申请鉴定，故对其该项抗辩，本院不予采信。双方于《商铺租赁合同》中关于原告单方面终止合同则被告有权不返还全部已付款项的约定，应认仅指原告未经被告同意单方违约解除合同之情形，而在本案中，原告并未单方解除合同，而仅向被告请求提前解除合同并经过了被告同意，该《商铺租赁合同》的解除系双方在自愿的前提下协商一致达成的合议，不属于前述原告单方面解除合同之情形，而租赁期间的租金及物业费原告均已付清，亦无证据证明原告于履行合同期间存在足以发生不退还保证金的合同后果的其他违约情形，且被告在与原告解除合同后即与第三方签订新的商铺租赁合同，并无充分证据证明其因本案租赁合同之解除而遭致租金损失，故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告请求被告返还涉案房屋租赁保证金20000元，于法有据，本院予以支持。至于利息，因双方未于解除合同时约定前述保证金返还之期限，故对原告该项诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告樊遵会应向原告欧鲁山返还青秀区长湖路X号XX小区X号楼X号房屋租赁保证金20000元；二、驳回原告欧鲁山的其他诉讼请求。本案受理费150元，由被告樊遵会负担。此款原告欧鲁山已预交，被告应于给付上述款项时一并支付给原告。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 韦伟杰二〇一五年一月四日书记员 唐维婷附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来源：百度“”