（2014）滨中民四初字第14号

裁判日期: 2015-01-04

公开日期: 2015-07-01

案件名称

中国人民解放军山东省滨州军分区与山东百盛实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

山东省滨州市中级人民法院

所属地区

山东省滨州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国人民解放军山东省滨州军分区,山东百盛实业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

山东省滨州市中级人民法院民事判决书（2014）滨中民四初字第14号原告中国人民解放军山东省滨州军分区。负责人王长虹，该军分区司令员。委托代理人张戈，山东中捷律师事务所律师。委托代理人李卫东。被告山东百盛实业有限公司，住所地：滨州市黄河三路563号。法定代表人李佳荣，该公司总经理。原告中国人民解放军山东省滨州军分区（以下简称滨州军分区）与山东百盛实业有限公司（以下简称百盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告滨州军分区委托代理人张戈、李卫东到庭参加诉讼，被告百盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告滨州军分区诉称，2010年6月8日，原告与被告（以曾用名称山东财富置业发展有限公司名义）签订房屋《租赁合同》一份，约定百盛公司租赁原告坐落在滨城区长江二路969号滨州军分区征兵接待站作为经营酒店使用，房屋建筑面积13716.83平方米，租赁期限自2010年12月30日起至2028年12月31日止，自合同签订之日起至2010年12月29日为免租期，2010年12月30日至2016年12月31日每年租金人民币捌拾万元；双方约定：租赁期内，百盛公司对所租房屋在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、增扩设备，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满或者解除合同时，应当无偿移交给原告；双方还约定百盛公司如确需要提前终止合同，应当提前12个月书面通知原告，将所承租的房屋及按合同约定属于原告的财产交还原告，并补偿原告本年度两个月的租金；如百盛公司逾期结算租金及费用的，每逾期一日按照滞交经费总额的千分之三向原告承担违约金，逾期30日。每逾期一日按照滞交经费总额的千分之五向原告承担违约金，逾期60日，原告有权解除本合同并收回按本合同约定属于双方的全部财产。合同签订后，原告履行了交付房屋的合同义务，百盛公司交付的一年的房租，并对房屋进行了装修改造。按照合同约定，百盛公司应当在2011年12月30日前支付第二年租金，但至今未支付。根据租赁合同之规定，承租人逾期支付租金，出租人有权解除合同、收回租赁房屋，不予返还保证金，并有权要求承租人支付违约金和补偿。经查，百盛公司之后几次变更名称，最后于2012年8月13日变更为山东百盛实业有限公司。被告拒不履行合同义务，给原告造成了重大经济损失，为了维护原告的合法权益，提起诉讼，请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告收回出租房屋和按照合同约定的与租赁有关的财产；2.判令被告支付2011年12月30日至2013年8月30日的租赁费用1333333元、水费4014.5元、电费49740元和2013年8月30日到交回房屋之日的租赁费；3.判令被告向原告支付违约金2352000元和两个月租金133333元的补偿金；4.判令被告承担本案诉讼费用。被告百盛公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。经审理查明，2010年6月8日，滨州军分区（甲方）与山东财富置地发展有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定主要内容有：第一条：甲方自愿将坐落于滨州市滨城区长江二路969号的滨州军分区征兵接待站房地产出租各乙方使用，占地面积12115平方米……第三条：租赁期限自2010年12月30日起至2028年12月31日止。租赁期满乙方提前12个月申请续租，在同等条件下甲方优先租赁给乙方。第四条：租金：（一）自合同签订之日起至2010年12月29日为免租金装饰装修期。2010年12月30日至2016年12月31日每年租金80万元。（二）乙方向甲方交纳租赁保证金10万元后签订本合同。2011年度租金在2010年12月30日前全部支付给甲方，10万元租赁保证金冲抵2011年度租赁金。（三）租金按整年结算，按先交租金后使用的方式，乙方于每年12月30日前向甲方一次性结算年度租金。甲方在乙方消费时按乙方最优惠折扣结算，结算方式双方协商解决。第八条：租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）乙方不得未经甲方同意，对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备。对所承租的房屋在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、增扩设备，必须经甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。（四）乙方不得在承租的场地上不按合同规定，新建和添建各种永久性的建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须征得甲方书面同意，费用自理，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。第九条：合同的解除与终止：（二）乙方确因需要提前终止合同的，应当提前12个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损的无条件交还甲方，并补偿甲方本年度两个月的租金。第十一条乙方违约责任：（二）乙方逾期结算房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，每逾期一日甲方按滞交经费总额的千分之五向乙方加收违约金；逾期60日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方和乙方的全部财产，乙方不得有异议。合同签订后，山东财富置地发展有限公司（以下简称财富公司）仅交纳了2010年12月30日至2011年12月31日期间的租金80万元。财富公司租赁涉案楼房用于经营渱桥国际大酒店，该酒店于2012年6月份停业。另查明，财富公司多次变更公司名称，于2012年8月13日将公司名称变更为百盛公司。2011年7月7日中国人民银行1-3年贷款基准利率为6.65%。2014年6月21日，山东省滨州市滨城公证处作出（2014）滨城证民字第1514号公证书，清点涉案楼房的设施、设备：与涉案楼房结合为一体的设施有：正门：传达室、电动门、水泥围栏场地为大理石和水泥地面，酒店正门为玻璃木墙额大理石。酒店东侧有楼梯间和锅炉房（内有小锅炉1台），东侧有空调外挂49个。酒店西侧水云阁外墙上有空调外挂机8个，南面有55个空调外挂机。酒店主楼：所有内门、窗户、窗帘、地面、内墙、楼梯、护栏和附属于上面的装饰物、构筑物（包括吧台、壁橱、空调出风口、电路、水路、空调路线、卫生洁具、灯具、墙纸、门边、窗边、隔断、消防管线设施），电梯两部、酒店运菜升降机一部。一、二、三、四层客房112间，空调内机80个。以上事实有租赁合同、公证书、私营公司设立登记情况表及当事人陈述等在案为凭。本院认为，被告百盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其对质证权、抗辩权的放弃。本院对原告提交的《租赁合同》、公证书、被告设立登记情况表及原告陈述事实部分真实性予以确认。原、被告所签《租赁合同》所约定内容，是双方当事人真实的意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。被告未交纳2012年1月1日之后的租金，已经逾期超过60日，对原告依据租赁合同约定要求解除租赁合同收回出租房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告主张解除合同后，与出租房屋结合在一起的设施及设备应一并返还，本院认为，原告主张所返还设施、设备并不具体明确，且被告未到庭参加诉讼，本院对其该项诉求不予处理，原告可另行起诉处理。关于拖欠租金、水电费问题。依据租赁合同约定，被告应按每年租金80万元，支付自2012年1月1日至本判决生效之日期间的租赁费，对原告要求被告支付租赁费的主张，本院予以支持。关于水电费问题，原告主张为被告垫付水费4014.5元及电费49740元，因原告未能提交交费单据证实其该项主张，其该项诉求证据不足，本院不予支持。关于补偿金及违约金问题。因被告拖欠租金，原告依据合同约定要求解除合同并要求支付2个月的租金损失。本院认为，因被告原因导致合同解除，原告依据合同约定要求支付2个月的租金补偿的请求应予支持。故被告应支付补偿金为133333元（80万元÷12个月×2个月）。关于违约金问题。依据合同约定，被告因违反合同约定导致合同解除应支付违约金，但双方约定违约金过高，本院依法予以调整，违约金可按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付。原告主张以所欠2012年1月1日至2013年8月30日的租金1333333元为基数计算违约金至2013年8月30日。本院认为，租赁合同中约定租金按整年结算，按先交租金后使用的方式结算，故原告主张以1333333元为基数计算违约金应予支持，被告应支付违约金115267元（1333333元×6.65%×1.3倍）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军山东省滨州军分区与被告山东百盛实业有限公司签订的《租赁合同》；二、被告山东百盛实业有限公司向原告中国人民解放军山东省滨州军分区交还所租赁房屋；三、被告山东百盛实业有限公司于判决生效后十日内向原告中国人民解放军山东省滨州军分区支付自2012年1月1日起至判决生效之日的租金（租金按每年80万元，以实际占用天数计算）；四、被告山东百盛实业有限公司于判决生效后十日内支付补偿金133333元、违约金115267元，共计248600元；五、驳回原告中国人民解放军山东省滨州军分区的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37780元，由被告山东百盛实业有限公司负担20780元，由原告中国人民解放军山东省滨州军分区负担17000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审　判　长　　王正真代理审判员　　代海霞代理审判员　　赵芳德二〇一五年一月四日书　记　员　　董学学关注公众号“”