（2014）徐民终字第2613号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-01-23
案件名称
金青侠与张洪涛、陈滨海确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张洪涛,金青侠,陈滨海
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民终字第2613号上诉人（原审被告）张洪涛，驾驶员，（杨庄新村）。委托代理人李新，江苏鸿国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）金青侠，徐州林海笔业有限公司职工。委托代理人金友田（金青侠父亲），男，农民。委托代理人周伟，江苏弘润律师事务所律师。原审被告陈滨海。上诉人张洪涛因确认合同无效纠纷一案，不服丰县人民法院（2013）丰民初字第1197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，1998年7月28日，原告金青侠和被告陈滨海登记结婚。2007年1月23日，原告金青侠和被告陈滨海在丰县民政局办理离婚登记手续，在离婚协议中约定婚后共同财产位于丰县凤城镇杨庄新村的住房一套【主房四间（楼上两间、楼下两间）、东配房一间、过堂一间、洗澡间一间和院落】归金青侠所有。离婚后，被告陈滨海又在过堂上建造了一间房屋。以上房屋以被告陈滨海的名义于2002年11月10日取得村镇规划选址意见书、村镇工程建设许可证，于2007年9月21日取得集体土地使用证。被告陈滨海办理好土地使用证后就将上述证件交给原告金青侠。2008年7月26日，被告张洪涛与被告陈滨海签订房屋转让协议书，约定：陈滨海将上述房屋转让给张洪涛（包括主房四间、配房一间、过堂一间），共计143㎡，价款100000元；张洪涛可先付陈滨海80000元，剩余房款于2008年6月30日前付清，陈滨海于同日将房屋即规划使用证、土地证一并交付给张洪涛等。被告张洪涛购买房屋时的户籍地址在丰县凤城镇丁兰集村。被告陈滨海将补办的集体土地使用证（办理日期仅写明2008年7月，未写明日期）交给被告张洪涛。被告张洪涛于2008年7月26日、10月13日分别支付给被告陈滨海房款80000元、15000元，其要求被告陈滨海的妻子在房屋转让协议上签字，但陈滨海的妻子一直未签字。诉讼中，原被告均同意按照每月300元确定房屋租金。原审法院认为：第一，两被告签订的房屋转让协议是否具有法律效力。首先，被告张洪涛并非房屋所在地的集体组织人员，其未经批准不得使用其他集体土地的使用权，而两被告签订的房屋买卖协议实际上已经将集体土地使用权转让给了非本集体组织人员张洪涛。其次，在涉案房屋已处分给本案原告，被告张洪涛明知原告可能享有财产权的情况下，张洪涛又和陈滨海签订房屋买卖合同，侵犯了原告的财产权。故，两被告签订的房屋买卖协议违法了土地管理法的强制性规定，又侵犯了原告的财产权，为无效合同。第二，被告是否应当返还房屋及院落。合同无效的法律后果之一就是返还因该合同取得的财产，并且由于被告陈滨海在将涉案房屋出售给被告张洪涛前已经处分给原告金青侠，故，被告张洪涛应当将房屋及院落直接返还给原告金青侠。第三，原告要求被告赔偿损失能否得到支持。合同无效的，有过错的合同一方应当赔偿对方因此所受到的损失，由于被告陈滨海未经原告允许擅自处分已经转让给原告的房屋，故，被告陈滨海应当赔偿给原告房屋损失。经查明，原被告均同意按照每月300元确定房屋租金，故，原告要求从签订协议之日计算至起诉之日的房屋租金损失5000元，不超过上述金额，予以支持。被告张洪涛主张，其属于善意取得，法院认为，其在签订协议时听陈滨海说有妻子，并因为陈滨海妻子没在协议上签名还暂扣了5000元房款，直至今日仍然未支付这部分房款，这充分说明其在签订协议明知出售房屋除了要陈滨海签名外还需要本案原告签名才能处分，故，被告张洪涛的该抗辩，法院不予采纳。综上，遂判决：一、被告张洪涛于本判决生效后十日内将位于丰县凤城镇杨庄新村的住房一套及所在的院落返还给原告金青侠，并清理完毕房屋及院落内的财物；二、被告陈滨海于本判决生效后十日内赔偿给原告金青侠房屋租金损失5000元。上诉人张洪涛不服上述判决，提起上诉称：一审法院以“两被告之间签订的房屋转让协议无效”为由，判决上诉人将位于丰县凤城镇杨庄新村的住房一套及所在的院落返还给被上诉人金青侠，不能成立。一、上诉人取得涉案房屋是通过买卖等价取得。从原审被告陈滨海提供的房产交易材料看，涉案房屋的所有权人是陈滨海，与被上诉人无关，上诉人完全有理由相信陈滨海有权处置涉案房屋。三、涉案房屋一直有原审被告陈滨海居住，上诉人从没有见过被上诉人金青侠居住、出租该房，行驶相关的权利。本案被上诉人金青侠不是涉案房屋的合法拥有人，根据法律规定，被上诉人金青侠和陈滨海不是涉案房屋的合法拥有者。被上诉人金青侠答辩称：1、协议涉及小产权房，内容违反法律规定，属于无效合同。2、涉案房屋已被陈滨海离婚时分给金青侠，陈滨海属于无权处分。且协议签订后没有得到被上诉人的追认。3、原一审上述人陈述事实可知，其对涉案房屋还有其他共有人原审被告属于无权处分是明知的。4、根据房屋面积、地理位置、当时市场价格，上诉人属于低价购买，与实际价款不对等，本身具有过错。5、被上诉人金青侠陈滨海均对房屋拥有所有权证书。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，我方请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。本案争议焦点：房屋买卖协议是否有效。二审期间双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：张洪涛与陈滨海签订的房屋转让协议是否具有法律效力。我国土地管理法第十条规定，农民集体所有的土地依法属于农民集体所有，由集体经济组织经营、管理，其他非本集体组织人员未经依法批准不得使用该集体经济组织的土地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，张洪涛并非房屋所在地凤东社区居委会的集体经济组织人员，其与陈滨海签订涉案房屋的买卖协议，违法了上述土地管理法的强制性规定，应属无效合同。虽然涉案房屋原为陈海滨、金青侠夫妻共有，且陈海滨拥有涉案房屋的建设许可证和集体土地使用权证。但是，2007年1月23日陈海滨与金青侠签订了《离婚协议书》，双方已经明确约定涉案房屋归金青侠所有。在《离婚协议书》对涉案房屋的归属明确为金青侠所有的情况下，陈海滨将涉案房屋处分给张洪涛，侵犯了金青侠的财产权利。综上，由于张洪涛与陈滨海签订的房屋转让协议违反了土地管理法的强制性规定，且陈海滨将涉案房屋转让给上诉人，侵犯了金青侠的财产权利。故陈海滨与张洪涛签订的房屋买卖协议无效。上诉人张洪涛的上诉理由不能成立。一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人张洪涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 祝杰审 判 员 韩军代理审判员 曹健二〇一五年一月四日书 记 员 陈瑶 百度搜索“”