（2014）宝民二（商）初字第1852号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-03-09
案件名称
原告上海同泰房地产经纪有限公司第十一分公司与被告上海中域房地产经纪事务所合作合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海同泰房地产经纪有限公司第十一分公司,上海中域房地产经纪事务所
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民二（商）初字第1852号原告上海同泰房地产经纪有限公司第十一分公司。负责人陈某，经理。委托代理人顾某某，职员。被告上海中域房地产经纪事务所。投资人汪某。原告上海同泰房地产经纪有限公司第十一分公司（以下简称同泰公司）与被告上海中域房地产经纪事务所（以下简称中域事务所）合作合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告同泰公司的负责人陈某及委托代理人顾某某到庭参加诉讼。被告中域事务所经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告同泰公司诉称：上海市宝山区某路某弄某处的业主丁某某、俞某某委托原告居间出售该处房产。2013年12月7日，原告就涉案房产的出售事宜与被告签订了《合作协议》，约定了房产价格、佣金分配、收取计违约责任等事项。被告联系到买家李某，经原、被告双方中介及买卖双方多次协商，涉案房产买卖双方于2013年12月8日在被告经纬分行门店签订了《上海市房地产买卖合同》，约定了涉案房产的交接、房屋的售后返租及交易产生的税费等事项。合同第4条约定：甲方于2014年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第7条约定：若甲方需在2014年4月1日起租该房屋的，需支付乙方租金。按照房屋买卖正常流程，在签订《房屋买卖合同》签订后，前期由被告协助李某办理购房贷款有关事项，2014年1月22日，原告接被告通知于1月23日做房屋买卖交易手续。当日，原告派业务员前往，被告也在原告的要求下派一人前来，但在交易尚未开始办理时就自行离开。原告全程操办了房屋买卖的交易手续。在办理手续期间，原告获悉被告早在2013年12月8日已经收取了李某支付的人民币10，000元（以下币种均为人民币）佣金，并且未按照《合作协议》的要求将这一情况及时告知原告并向原告支付佣金。交易结束后，李某承诺会将剩余佣金支付被告，为协助被告向李某催讨佣金，原告还请李某出具了付款承诺书。当日，原告与被告经理汪某沟通，其表示等春节后再解决。但春节后，被告未联系原告，原告联系被告时，被告均表示无法联系到李某。4月13日，俞某某通知原告及李某涉案房屋已具备交付条件并约定了交接时间。4月18日，原告陪同俞某某到达被告门店办理房屋的交接手续，但李某在该处吵闹，以被告未帮其办出贷款手续为由，拒付剩余佣金。至此原告才获悉李某因与被告之间的纠纷不准备支付剩余佣金。当时汪某授意俞某某房屋交验暂不办理，李某也离开，随后俞某某与被告的工作人员当场签署了见证备忘录。纠纷发生后，原告于4月30日向被告发了书面告知函，要求对方尽快解决纠纷，完成交房事宜，并按照《合作协议》将原告应得的佣金及时交付。为减少损失及避免买卖双方矛盾扩大，原告出面协调要求被告参与5月28日的房屋交验工作，由原告陪同买卖双方实施房屋交接等手续。由于李某与被告的纠纷未及时解决，另造成原告垫付损失2，600元并产生误工、交通、通信等不必要的额外支出。故原告诉至本院，请求判令被告支付原告佣金10，000元及违约金10，000元、赔偿原告因延期交房造成的损失2，600元、赔偿原告误工损失、交通、通行费等2，000元、承担本案诉讼费。审理中，原告申请撤回对误工损失、交通、通行费等2，000元的主张。原告同泰公司就其主张向本院提交如下证据：1、2013年12月7日的合作协议，证明原、被告之间存在合作合同纠纷，协议第4条约定了佣金的分配，双方佣金各为10，000元；第6条约定了由原、被告共同办理过户手续；第7条约定了违约责任，违约金为佣金的100%。2、2013年12月8日的上海市房地产买卖合同、补充条款及附件，证明卖方2014年3月31日起租该房屋的需支付买房租金，因被告原因卖方没有交房导致了租金的产生。3、2014年5月29日的收条及收据，证明收条金额3，000元包括租金损失2，600元及赔偿损失400元；收据金额17，400元均由李某支付，李某因卖方延迟交房从尾款20，000元中扣除了2，600元，而该2，600元系因李某与被告之间的纠纷产生，原告为了解决纠纷，故直接支付了2，600元给俞某某。就该2，600元系原告代李某向丁某某支付。4、关于尽快实施某路某弄某处物业委托买卖双方经纪公司签署的《合作协议》的告知函，证明原告向被告催讨10，000元佣金。5、2013年8月15日的上海同泰房地产经纪有限公司委托出售物业情况登记表，证明丁某某、俞某某委托原告出售位于某路某弄某处的房屋。6、2014年4月18日的证明，由原告负责人陈某出具，由被告的业务员姚某签名，证明丁某某、俞某某、李某与原、被告约定4月18日正式交房，但是未能成功交付。7、2014年5月29日的说明，证明经协商约定5月29日交房，但由于被告多收李某的贷款费用，所以汪某要求丁某某、俞某某不要交房，原告让丁某某、俞某某交房，他们表示产生的损失由原告承担，原告承担了3，000元的损失并要求房屋买卖双方进行交房，但还是产生了纠纷，也证明4月18日本应交房而未交成的事实。该证明由陈某、汪某、俞某某签名。8、查询答复函、投递邮件清单，证明原告将书面告知函寄送至被告处。9、2013年12月7日的房屋买卖合同，证明涉案房屋买卖双方曾与被告签订过房屋买卖合同。10、2014年1月23日的承诺书，由李某出具，证明过户当日汪某未到场，只派了一个员工到场，原告向李某主张20，000元佣金，李某表示已经支付了10，000元给被告，并表示合同在被告处签订，故其余10，000元将于当日支付被告，而不肯支付原告；李某出具承诺书之后被告的员工就离开了，办理了过户手续以后，李某看被告的员工离开了就拒绝当日付款；当日原告将情况告知汪某，汪某表示过年后再处理此事。11、房屋交接书，证明涉案房屋在2014年5月29日交接。12、税收收据、销售不动产发票、税收缴款书，证明涉案房屋买卖由原告办理手续，故资料原件都在原告处。13、电话录音，证明被告在原告不知情的情况下收到过10，000元的佣金；被告表示因当时未办理好密钥，借用了某房地产经纪有限公司（以下简称某房地产经纪有限公司）的密钥，故2013年12月8日的上海市房地产买卖合同上的中介公司是某房地产经纪有限公司；电话也体现了双方几次协商的过程。此外，原告还在庭审中申请俞某某出庭，证明俞某某委托原告出售涉案房屋，2014年4月18日汪某指使俞某某暂不交房，造成损失3，000元，且证据中俞某某的签名由其本人所签。被告中域事务所未作答辩。经审理查明：2013年8月15日，上海市宝山区某路某弄某处的业主丁某某填写了《委托出售物业情况登记表》，委托原告以1，650，000元居间出售该处房产。2013年12月7日，原告就涉案房产的出售事宜与被告签订了《合作协议》，约定双方合作居间上述房产，房产价格为人民币1，600，000元，以最后实际成交价为准；原告提供房产情况、价格及与之有关的卖方信息，负责与卖方的联络及所涉房产的推介；被告提供买方信息，并协助原告进行房产的推介；原告与被告的佣金各为10，000元，当房产成交价与该协议价格不一致，则以成交价为准，并按照该协议约定的分配比例据实结算；在涉案房产买卖合同或租赁合同签订的同时，由合作双方会同收取佣金，负责签约的一方，在签订房地产买卖合同或租赁合同的前一天，必须通知另一方到场，共同完成相关合同的签订，并按照协议约定的佣金分配比例各自收取佣金，若任何一方无法到场，应及时通知对方，由到场一方收取全额佣金，并在48小时内支付给未到场的一方应得的佣金；双方共同办理过户手续以及有线、煤气等过户手续；任何一方在签订相关合同时未尽及时通知对方的义务而导致对方未能按约及时收取佣金，或私下收取佣金而不能及时按约定支付给对方，或以其他方式损害对方利益并致使对方未能按约定收取佣金，则视为违约，违约方除影响对方支付该协议约定的佣金外，还需支付相当于对方所得佣金100%的违约金。该协议落款部分，甲方处由陈某签名并加盖原告公章，乙方处由汪某签名，并加盖被告公章。2013年12月7日，涉案房屋卖方丁某某、俞某某（甲方）与买方李某（乙方）签订了中域地产《房屋买卖合同》（合同编号为1200759），确认双方通过中域地产居间介绍，由乙方受让甲方自由的涉案房屋，转让金额为1，600，000元，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于该合同签订后10天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；双方应于2014年5月31日前对该房产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付乙方，并由乙方自行或者通过居间方支付甲方尾款20，000元；双方应于2014年2月28日前向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续；双方同意于2014年4月1日至2014年5月31日以租赁的方式由乙方租给甲方，甲方支付乙方人民币每月1，500元作为租金，若2014年2月28日没有放贷，甲方可少付一个月房租。次日，涉案房屋卖方丁某某、俞某某（甲方）与买方李某（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号为1913300）及相应的补充条款、附件，确认双方通过某房地产经纪有限公司（房地产执业经纪人为金某）居间介绍，由乙方以1，600，000元向甲方购买涉案房屋，甲方于2014年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，2014年1月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定的期限交付涉案房屋的，应当按乙方已付款日万分之五支付违约金，逾期超过七日仍未交付的，乙方可单方解除合同，由甲方赔偿乙方总价款的20%；若甲方需在2014年3月31日起租该房屋的，需向乙方支付租金。附件三第4条约定“同时乙方应自行支付或上海中域房地产顾问有限公司代为转付给甲方房价尾款计人民币贰万元整”。2014年1月23日，李某出具承诺书，表示“过户当天付1万块钱中介费，并收收据一张。”2014年4月18日，陈某就当日办理交房手续的经过出具《证明》，表示涉案房产业主俞某某于2014年4月18日上午前往涉案房屋进行交房，但因其他原因未能与新业主李某完成交验房屋的手续，陈某证明与俞某某无关，俞某某已按顺序履行合同中相关约定。陈某另以俞某某的角度注明“因贷款多收费用的纠纷，李不付中介费，中域汪总叫我暂不交房”。2014年4月28日，原告向被告出具《关于尽快实施某路某弄某处物业委托买卖双方经纪公司签署的〈合作协议〉的告知函》，表示涉案房屋买卖主体工作已经全部结束，房屋已具备交付条件，卖方俞某某于2014年4月18日会同原告至被告纬地路门店准备交房，但被告因与李某之间的纠纷未能如期交房，故原告特别告知被告：1、因被告原因造成未能如期交房，李某及被告不能配合及时交房，按照约定，由此造成的一切后果与原告及卖方无关；2、原告已经完成了《合作协议》约定的卖方委托代理的全部工作，《合作协议》无涉交房条款，请被告将原告应得佣金10，000元于2014年5月5日前支付原告；3、原告将根据事情处理的进展通过法律途径解决争议。2014年5月29日，涉案房屋买卖双方签订《房屋交接书》，确认对涉案房屋进行了验收交接。当日，丁某某出具《收条》，表示收到原告垫付的涉案房屋的物业损失费3，000元；俞某某出具《收据》，表示涉案房屋的尾款为20，000元，当日收到李某交付的尾款17，000元，其中2，600元是因新业主与“中域地产”有纠纷产生。此外，俞某某还出具了《说明》一份，表示俞某某于2014年4月18日上午前往中域房产对涉案房屋进行交房手续，因新业主李某与中域地产在房产办理的过程中对贷款收费和服务产生纠纷，不能及时解决李某欠中域地产中介费问题，中介和李某没谈妥，不欢而散，使得俞某某无法交房，且李某先于俞某某离开中域地产。该说明下方由汪某、陈某作为见证人签名。另查明：1、涉案房屋的房屋登记费、房地产交易手续费及契税等费用的缴款书原件至今仍由原告保存。2、审理中，俞某某到庭陈述：确认证据中涉及到俞某某的签名均由其本人所签；2014年4月18日，俞某某前去交房，但李某的岳母和被告发生争吵，称被告服务不到位，商业贷款的问题也是李某自行操作，被告还多收了李某的款，之后汪某打电话给俞某某要求其不要交房，故俞某某没有交房，因为交房所需的书面交接单等资料都在汪某处，汪某未交给俞某某，所以也无法交房；同年5月29日俞某某的丈夫丁某某收取了原告交付的3，000元，其中2，600元是4月18日至5月29日期间延期交房产生的租金，400元是补偿给丁某某的误工费，两笔费用应由被告承担；涉案房屋在2014年1月23日过户，4月18日交房未交成，后于5月29日在被告处交房；不认识买卖合同上的某房地产经纪有限公司、金某，他们也没有参与过涉案房屋的买卖，俞某某、丁某某一直联系的是原告，签订合同时未注意其上第一条的内容；不清楚原告与被告之间的关系，但有关手续都是根据原告的要求办理的，每次办理也都由原告陪同，过户当日原告全程在场，被告仅派了一个男生到场；合同签订当天李某好像向被告支付了中介费，过户当天李某未支付中介费，在过户前原告要求李某支付，但李某未支付；交房后俞某某与李某未再联系。3、原告起诉后，多次与汪某电话联系。2014年9月24日电话录音中，汪某表示其未到庭是因为其发生交通纠纷。当原告询问李某的付款情况时，汪某表示：李某要通过诉讼才赔款；李某至今尚欠原告方的10，000元中介费，李某支付给被告的10，000元中介费被告已经收到。原告问汪某为何收取10，000元中介费时不通知原告，汪某表示：双方各收各的10，000元，过户的时候被告也通知了原告，就是让原告在涉案房产过户的时候去收取中介费，谁知道房产过了户，但原告没有收到款；原告起诉时应当将李某作为第二被告。原告随后表示原告与被告之间具有法律关系，被告与李某之间具有法律关系。同年10月16日，原告询问汪某为何又未到庭，汪某表示在外面开会，不能赶到法院了。原告询问汪某合同上的某房地产经纪有限公司是什么公司。汪某表示：由于当时被告的密钥尚未批下来，被告的业务员之前从某房地产经纪有限公司离职，故借用了某房地产经纪有限公司的密钥制作了合同。本院认为：原告与被告就中介涉案房屋事宜签订《合作协议》，该协议系双方真实意思表示，双方均应当按约履行。合作协议约定，双方各收取10，000元中介费，现被告在原告不在场的情况下收取了10，000元中介费，考虑到原、被告对涉案房屋成功交易均作出各自努力，而剩余的10，000元中介费尚未收取，故依照公平原则，根据双方约定的中介费收取金额的比例，被告应从已收取的10，000元中介费中向原告支付5，000元。原告提交的证据证明，被告私下收取该款且未及时支付给原告，故被告还应按照合同约定的违约责任向原告支付违约金，合同约定违约方应按照其所得佣金的100%支付对方违约金，而现有证据证明，被告在向原告支付5，000元后，所得佣金为5，000元，故应支付违约金的金额为5，000元。至于原告要求被告支付的已由原告支付卖方的延期交房款2，600元，本院认为，涉案房屋的买方李某因与被告在贷款收费及服务方面产生纠纷而未支付剩余中介费，导致被告要求卖方不要交房而产生了延期交房的损失，原告未经买方授权向卖方支付该款应由其自行承担，但就此事原告虽未事先与被告协商，却既是出于促成涉案房屋买卖合同顺利履行的目的，也维护了原、被告通过中介行为获利的权益，故基于公平原则，该款应由被告分担一半。本院注意到，涉案房屋买卖双方约定每月按1，500元收取租金，平均日租金为50元，故自2014年4月18日至同年5月29日期间租金损失共计2，100元，原告多支付的500元应由其自行承担。因此，被告应赔偿原告延期交房损失金额为1，050元。原告撤回部分诉请系对其自身权利的处分，于法无悖，本院予以确认。被告无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩权利。综上，对原告的部分诉请本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海中域房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内支付原告上海同泰房地产经纪有限公司第十一分公司佣金5，000元。二、被告上海中域房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内支付原告上海同泰房地产经纪有限公司第十一分公司违约金5，000元。三、被告上海中域房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海同泰房地产经纪有限公司第十一分公司因延期交房造成的损失1，050元。四、原告上海同泰房地产经纪有限公司第十一分公司的其余诉请不予支持。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费365元（原告已预缴）由原告负担289元、被告负担76元，被告负担的诉讼费于本判决生效之日起七日内缴至上海市宝山区代理法院收费专户（开户行：中国农业银行股份有限公司上海友谊支行，帐号：033319－050301011842326）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并按不服判决部分的上诉请求数额预缴上诉案件受理费（缴付办法同上），上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 谭映红代理审判员 吴 艳人民陪审员 马燕侠二〇一五年一月四日书 记 员 计凡迪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自