（2014）淄民一终字第675号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-02-16
案件名称
淄博市张店区南定镇南店村村民委员会与卢玲、高国明等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
淄博市张店区南定镇南店村村民委员会,卢玲,高国明,高国俊
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百五十一条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淄民一终字第675号上诉人（原审原告）：淄博市张店区南定镇南店村村民委员会。住所地：淄博市张店区。法定代表人：魏俊森，村主任。委托代理人：崔伟，山东柳泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢玲，女，汉族，农民。被上诉人（原审被告）：高国明，男，汉族，农民。被上诉人（原审被告）：高国俊，男，汉族，农民。三被上诉人共同委托代理人：刘红，山东正大至诚律师事务所律师。上诉人淄博市张店区南定镇南店村村民委员会（以下简称南店村委）因租赁合同关系纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2011）张商初字第913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南店村委的委托代理人崔伟，被上诉人卢玲、高国明、高国俊的共同委托代理人刘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2004年6月30日，被告卢玲与原告南店村委签订《南店村房屋租赁协议》，被告卢玲租赁原告的房屋，房屋位于市场六栋一号，租赁时间自2004年7月1日至2005年6月30日。上述事实有原告提供的租赁协议一份予以证实。原告另提供收款收据四份，证实被告卢玲、高国俊交纳房屋租赁费情况及双方自2005年7月1日至今，虽未有书面租赁合同，但存在事实租赁关系，被告卢玲、高国俊是共同租赁。三名被告质证表示：对于2004年9月2日和2005年3月14日的两份收据没有异议，因为租赁协议就签了一年，租赁费已经交清；对于2005年8月16日的收据有异议，这是原告自己开的，原告可以随便开，被告卢玲在合同到期后没再使用租赁房屋，没再交租赁费；对于2011年7月21日的收据的真实性有异议，该份证据与被告高国俊手里的收据的时间和编号都不一致。原告另提供照片六张，证实被告租赁原告房屋的情况。三名被告质证表示：对真实性有异议，在2011年5月份以后确实是被告高国俊租赁的原告的房屋，但是被告高国俊租赁时就是一个房子，不存在将两处房屋打通使用的问题，照片拍摄时间不能确定是真实的，也不能证明原告的主张。被告高国俊提供网络文化经营许可证复印件一份，证实被告高国俊使用房产开网吧的时间是2011年6月份；提供收款收据一份，证实被告高国俊在2011年5月份从原告处取得租赁房产，并交纳租赁费。原告质证表示：对许可证真实性无异议，但网吧经营时间与被告高国俊租用房屋的时间没有直接关系；对收款收据无异议。被告卢玲、高国明质证表示：对被告高国俊提供的证据无异议，被告高国俊从原告取得房屋的时间是2011年5月份，能够证明原告与被告卢玲签订的协议早就履行完毕。原告陈述其诉讼请求计算方式如下：1、六栋一号房屋，2004年7月1日至2011年6月30日，年租金15000.00元，共计105000.00元，被告已缴纳28500.00元；六栋一号隔壁的房屋是从2010年1月1日至2011年6月30日，共一年半时间，年租金15000.00元，共计22500.00元；上述两项租赁费合计99000.00元。2、根据租赁协议第五条，被告从2007年至2011年，六栋一号房屋的违约金为15000.00×30%×4年，共计18000.00元；六栋二号的违约金为22500.00×30%，共计6750.00元；两项合计24750.00元。原审法院认为，原告与被告卢玲于2004年6月30日签订的《南店村房屋租赁协议》租赁期限为一年，该协议已因租赁期限届满而终止，故对于原告要求解除原被告签订的《南店村房屋租赁协议》的请求，依法不予支持。在本案中，原告并未提供充分有效的证据证实其所述的被告在原告所述期限内租赁房屋并拖欠租赁费的情况，故对于原告要求被告返还所租房屋并支付所欠租金99000.00元、违约金24750.00元的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告淄博市张店区南定镇南店村村民委员会的诉讼请求。案件受理费2775.00元、保全费1139.00元，由原告淄博市张店区南定镇南店村村民委员会负担。南店村委不服原审判决，向本院提起上诉称：虽然上诉人与被上诉人卢玲的书面租赁协议约定租赁期限是2004年7月1日至2005年6月30日，但实际是租赁期满后，被上诉人卢玲一直继续使用租赁房屋，双方形成了不定期租赁合同，上诉人提交的2005年8月16日的收款收据足以证明，原审法院认定双方之间的租赁关系已经终止是错误的。2006年12月18日的收款收据上注明交款人是高国俊，这说明高国俊也是承租人之一，其陈述系2011年5月才开始使用房屋的说法不对。上诉人提交的照片可以证明2010年起被上诉人又租赁上诉人房屋一处，并与原租赁房屋打通，但原审法院对该事实并没有查清，对上诉人的证据亦没有认定。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人卢玲、高国明、高国俊答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。上述事实，有收款收据、南店村房屋租赁协议、经营许可证、照片、互联网上网服务营业场所安全审核合格证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案双方当事人在二审中主要围绕上诉人南店村委与被上诉人卢玲、高国明之间是否存在事实上的不定期租赁关系、三被上诉人是否为共同租赁关系以及上诉人与被上诉人高国俊之间的租赁关系自何时开始三个焦点产生争议。关于第一个焦点问题，上诉人主张自其与被上诉人卢玲之间的书面租赁合同2005年6月30日到期后，被上诉人卢玲继续占有使用涉案房屋，双方之间形成了事实上的租赁关系，并提供了收款收据用以证明2005年6月30日后被上诉人卢玲曾向其交纳过租赁费，但该收款收据系上诉人单方制作，被上诉人卢玲不予认可，且仅凭收款收据不能证明事实租赁关系是否存在、事实租赁关系的起止时间、是否一直处于持续租赁状态等相关事实，即上诉人向被上诉人卢玲追要租赁费的依据不足。被上诉人卢玲与被上诉人高国明虽为夫妻关系，但被上诉人高国明并非涉案租赁合同的当事人且上诉人亦未提交有效证据证明其与被上诉人高国明之间存在事实租赁关系。因此，对其请求被上诉人卢玲、高国明支付欠付租赁费及违约金的诉讼请求不予支持。关于第二个和第三个焦点问题，上诉人提交2006年12月18日的收据一份欲证明其与被上诉人高国俊之间自2006年即已开始存在租赁关系，但该收据亦为上诉人单方制作，被上诉人高国俊不予认可，鉴于上诉人未能提交有效证据证明其与被上诉人高国俊之间的租赁关系始于何时及具体租金标准，本院依据上诉人二审期间提交的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证酌以认定双方之间的租赁关系始于2010年1月20日，上诉人主张被上诉人高国俊欠付的租赁费计算截止至2011年6月30日，因被上诉人高国俊认可其于2011年5月13日已交纳一年租赁费10000.00元，因此，被上诉人高国俊尚欠付5个月租金即4166.67元（10000.00元÷12个月×5个月）。因此，对上诉人请求被上诉人高国俊支付欠付租赁费的诉讼请求支持4166.67元。因上诉人与被上诉人高国俊之间没有书面租赁合同，上诉人亦未提交有效证据证明双方存在有关违约金的约定，因此，对其请求被上诉人高国俊支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百五十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干证据》第二条之规定，判决如下：一、撤销山东省淄博市张店区人民法院民事判决书（2011）张商初字第913号民事判决书。二、被上诉人高国俊于本判决生效后十日内向上诉人淄博市张店区南定镇南店村村民委员会支付欠付租赁费4166.67元。三、驳回上诉人淄博市张店区南定镇南店村村民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2775.00元、保全费1139.00元，合计3914.00元，由上诉人淄博市张店区南定镇南店村村民委员会负担3782.00元，被上诉人高国俊负担132.00元；二审案件受理费2775.00元，由上诉人淄博市张店区南定镇南店村村民委员会负担2682.00元，被上诉人高国俊负担93.00元。本判决为终审判决。审 判 长 李兴民审 判 员 徐连宏代理审判员 姜修娟二〇一五年一月四日书 记 员 赵树一 来源：