（2014）岚民初字第567号

裁判日期: 2015-01-04

公开日期: 2015-10-23

案件名称

平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司与林凡物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

平潭县人民法院

所属地区

平潭县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司,林凡

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

福建省平潭县人民法院民事判决书（2014）岚民初字第567号原告平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司，住平潭县。法定代表人林阳，总经理。委托代理人任建生，福建秉峰律师事务所律师。被告林凡，男，汉族，住福清市。委托代理人林贻祥，男，汉族，住福清市。原告平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司（以下简称“帝苑公司”）因与被告林凡物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月9日、9月30日、11月12日三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人任建生、被告的委托代理人林贻祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月1日，以福州东兴龙居房地产有限公司为甲方，以原告为乙方，双方签订一份《福州市物业服务合同》，约定：甲方将坐落于平潭县深溪底万宝路“世界城五期——欧洲风华小区”委托乙方实行物业管理服务；乙方收取物业管理服务费标准是商业物业按1.2元／月.平方米向业主或物业使用人收取。合同签订后，原告进入该小区实行物业管理服务。被告林凡系坐落于平潭县深溪底万宝路“世界城——欧洲风华小区”2-3层商场业主。该商场建筑面积3969.85平方米，物业服务费按商业物业每月每平方米1.20元交纳，即每月应交物业服务费4763.82元。物业服务费按月进行交纳，业主应在每月20日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。但被告林凡从2012年5月1日至2014年3月31日一直拖欠23个月物业服务费109567.86元。故请求判令：被告林凡向原告支付从2012年5月1日至2014年3月31日止的物业服务费109567.86元及相应违约金（违约金以每月所欠缴的物业费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自欠费次月1日起计算至还清款项之日止）。被告辩称，第一、案涉的位于平潭县深溪底万宝路“世界城五期一欧洲风华小区”商场的业主是四个人，不止其一个人，还有林贻祥、李宗彬、吴启钦，购房合同上都有业主四个人的签字；第二、按闽价服（2010）267号的规定商场物业属于市场调节价，原告的行为属于强加行为；三、案涉店面是临街店面，而非在风华小区内，且原告没有为本商场提供任何服务，都是被告自行聘请装运垃圾等工人；四、案涉店面实际面积低于3969.85平方米。原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：证据一、《福州市物业服务合同》，旨在证明：平潭综合实验区帝苑管理服务有限公司是座落于平潭县深溪底万宝路“世界城-欧洲风华小区”（物业名称）的前期物业服务单位。证据二、世界城（住户）基本情况登记表，旨在证明：林凡是座落于平潭县深溪底万宝路“世界城五期-欧洲风华小区”2-3商场业主。证据三、《证明》，旨在证明：开发商与原告签订物业服务合同，并将“世界城五期”小区改名为“世界城五期——欧洲风华小区”。证据四、收据一张，旨在证明：被告缴纳物业费至2012年4月30日，故原告诉请物业费系自2012年5月1日起始。原告于庭后向本院提供（2012）岚民初字第676号民事判决书、结案申请报告、收款收据各一份，旨在证明经生效判决执行，被告向原告支付自2011年1月1日至2012年4月20日的物业费71457.3元。经庭审质证，被告认为因原告所提供的证据一《福州市物业服务合同》，被告不是该合同当事人，故对此不清楚；对证据二无异议；对证据三亦不清楚；对证据四有异议，该费用不是被告所交；被告对原告庭后提供的证据表示无异议。被告为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：证据一、蓝海御景国际水疗会所招聘表，证据二、转运垃圾协议书，证据三、员工工资表，以上旨在证明被告自行聘请保安、保洁员等转运垃圾，原告并未提供服务。经庭审质证，原告对上述证据的真实性无异议，但对证明对象均有异议，原告自行聘请的保安等人与小区提供物业服务无关。本院分析认为，对原、被告双方均无异议的证据本院予以确认，其中有异议的证据本院分析如下：原告提供的证据一因有原件核对，故本院对该证据予以采纳；证据三与本院作出的（2012）岚民初字第676号民事判决（已生效）查明事实相一致，故本院对此亦予以采纳；证据四与原告庭后提供的收据相一致，且被告当庭承认其已向原告缴纳自2011年1月1日至2012年4月20日的物业费，故对该证据本院亦予以采纳。根据本案现有证据，本院确认如下事实：2011年12月1日，原告与福州东兴龙居房地产有限公司签订《福州市物业服务合同》，约定将“世界城五期”委托原告进行物业管理服务，委托管理期限为五年，即自2011年12月1日起至2016年11月30日止。合同约定：商业物业的物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米1.2元。被告购买世界城五期—欧洲风华小区商场，建筑面积3969.85平方米。自本院执行（2012）岚民初字第676号民事判决（已生效）所判决的自2011年2月1日至2012年4月30日止的物业费后，被告仍未向原告缴纳物业费，故原告向本院提起诉讼。本院认为，原告作为依法成立的物业服务企业与福州东兴龙居房地产有限公司签订物业服务合同，受聘成为“世界城五期”小区的物业管理单位。该物业服务合同签订系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规强制性规定，应认定为有效合同。被告作为世界城五期—欧洲风华小区商场的业主，在未与原告签订新的物业服务合同的情况下，开发商福州东兴龙居房地产有限公司与原告之间签订的前期物业服务合同对被告具有法律约束力。虽然前期物业服务合同约定了商业物业按1.2元／月.平方米计算，但结合被告的证据以及庭审查明事实来看，原告从未向被告提供卫生保洁等基本物业服务，导致被告自行聘请保洁人员清理运送垃圾等，要求被告全额支付合同约定的服务费不符合公平原则，参照平潭县当地其他小区物业收费标准，本院酌情确定，本案物业服务费标准为前期物业服务合同约定的1.2元／月.平方米的基础上下调30%（即0.84元／月.㎡），案涉店面面积3969.85㎡，故被告每月应支付物业服务费人民币3334.67元，自2012年5月1日至2014年3月31日的物业服务费即人民币76697.5元。原告尚诉请违约金（以每月所欠缴的物业费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自欠费次月1日起计算至还清款项之日止），该诉请符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，平潭县深溪底万宝路“世界城五期一欧洲风华小区”2-3商场的业主是四个人不止其一个人，但被告林凡未在指定期限向本院提供其他业主的信息，且《世界城（住户）基本情况登记表》上载明：店面号为2-3商场的“业主姓名”一栏仅体现林凡一人，故对被告的该抗辩本院不予采信；被告尚辩称案涉店面面积少于3969.85㎡，但未提供相应证据予以佐证，故对被告该抗辩本院亦不予采纳。为此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：被告林凡应于本判决生效后十日内一次性偿付原告平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司自2012年5月1日至2014年3月31日的物业服务费即人民币76697.5元及相应违约金（自2012年5月1日至2014年3月31日每月物业服务费人民币3334.67元，均自次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项之日止）；驳回原告平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2491元，由原告平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司负担747.3元，由被告林凡负担1743.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审　判　长　　张宗发代理审判员　　林月琴人民陪审员　　林光英二〇一五年一月四日书　记　员　　高巧萍附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。关注公众号“”