（2014）渝五中法民终字第05544号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-02-03
案件名称
蒲嘉娜与重庆远鹏物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒲嘉娜,重庆远鹏物业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第05544号上诉人（原审被告）蒲嘉娜，女。委托代理人詹正加，女。委托代理人赵允，男。被上诉人（原审原告）重庆远鹏物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区新华路337号长城大厦11楼，组织机构代码20302761-7。法定代表人李翊，经理。委托代理人周乐，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托代理人黎莎莎，中豪律师集团（重庆）事务所律师。上诉人蒲嘉娜与被上诉人重庆远鹏物业发展有限公司（以下简称远鹏物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，蒲嘉娜不服重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第04840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：远鹏物业公司系重庆市南岸区南坪街道宏声路36号1-3号门面（建筑面积186.44平方米）的所有权人。2012年10月12日，原告远鹏物业公司作为甲方，与被告蒲嘉娜作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定：租期三年，从2012年10月20日起至2015年10月19日止。租金标准从2012年10月20日至2013年10月19日为2610元／每月；从2013年10月20日至2014年10月19日止为2815元／每月。乙方逾期不交租金的应按每月租费总额5‰日支付甲方滞纳金。乙方应在每季度租期到来前5天交清下季度租金。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告对该门面进行装修后用以经营重庆仙康健康管理有限公司。2012年10月至2013年8月，被告蒲嘉娜按时交纳了租金，2013年9月至今，被告一直未交纳该门面租金。2013年10月、2014年2月，原告两次向被告催收租金。一审法院认为，原告与被告于2012年10月12日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。合同成立后，双方当事人即应全面履行合同所约定的义务。合同约定，被告应在每季度租期到来前5天交清下季度租金，但被告至今未支付该笔租金，原告有权提前解除合同，并要求两被告按约定支付滞纳金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故原告有权要求解除合同。合同解除后，被告应将涉案房屋交还给原告，并向原告支付租赁期间的租金22110元（2610元／月×2月＋2815元／月×6月）及滞纳金。关于被告认为滞纳金过高的问题，一审法院认为，每日千分之五的标准约定过高，考虑到原告的损失情况，酌情认定为以欠款金额为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算违约金至付清之日止。关于被告陈述2013年8月20日至2013年10月19日的两个月租金因房屋水电未通，故不应交纳的意见，因双方在《房屋租赁合同》中约定了计费时间从2012年10月20日起算，且合同中并无关于水电接通之日起计费的特别约定，其次被告亦未举示原告未接通水电的相关证据，故对该意见不予采纳。关于被告陈述原告于2013年10月8日将其店面用锁锁住，致使其不能营业至今，故2013年10月8日之后的租金不应交纳的意见，一审法院认为：一、被告提供的照片仅能证明店面大门紧锁，不能证明是原告将该门锁上；被告提供的《证明》，其均系证人证言，且证人身份均为被告公司员工，故该证据系孤证，没有其它相关证据佐证，不能证明原告将被告经营的门面上锁。二、被告陈述其经营的重庆仙康健康管理有限公司于2013年10月8日被原告锁闭，原因是被告两个月的租金未交（结算）。原被告之间因两个月的租金产生争议，本应双方积极协调磋商，或提起诉讼，或腾房解除合同，但被告在门被锁后未采取任何及时有效措施，并一直占用该门面，反而任由损失不断扩大至今，显然是悖离民事活动诚实信用原则的。故对被告该意见不予采纳。据此，一审依据《中华人民共和国合同法》第八条、二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、解除原告重庆远鹏物业发展有限公司与被告蒲嘉娜于2012年10月12日签订的《房屋租赁合同》。二、被告蒲嘉娜于本判决生效后十日内支付原告重庆远鹏物业发展有限公司2013年8月20日至2014年4月19日租金22110元及滞纳金（滞纳金从欠费之日起以欠费金额为基数，按中国人民银行规定的人民币同期同档贷款基准利率计算至付清之日止）。三、被告蒲嘉娜于本判决生效后十日内搬离重庆市南岸区南坪街道宏声路36号1-3号门面。案件受理费减半收取216元，由被告蒲嘉娜负担（此款已由原告缴纳，由被告在履行上述义务时一并支付原告）。”蒲嘉娜不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项，对蒲嘉娜在租赁房屋期间的水电安装费用4300进行结算，由远鹏物业公司对蒲嘉娜按合同约定赔偿违约金5000元及锁门造成的经济损失每月52000元。主要事实和理由：一审认定蒲嘉娜欠2个月房租不实。蒲嘉娜请求远鹏物业公司对前期费用进行算账，但远鹏物业公司突然于2013年10月8日强行将蒲嘉娜正在正常经营的门面上锁，致使蒲嘉娜无法经营。远鹏物业公司从锁门之日起已实际收回了房屋使用权，蒲嘉娜不应承担之后的租金。一审不采信蒲嘉娜公司员工关于远鹏物业公司锁门的证词，系明显偏袒远鹏物业公司，其他人不可能来锁门。远鹏物业公司对其锁门的行为应当承担赔偿责任。蒲嘉娜承租房屋时，与远鹏物业公司口头约定，蒲嘉娜垫付的水、电安装费由远鹏物业公司负责，但远鹏物业公司拒不承认，导致双方一直不能算清费用，远鹏物业公司反而将拖欠租赁费的理由强加给蒲嘉娜。远鹏物业公司答辩称：双方合同约定租金计费时间是从2012年10月20日起算，不是蒲嘉娜所称的水、电接通之日。双方已经解除了房屋租赁合同，蒲嘉娜拒不搬出，给远鹏物业公司造成了严重的经济损失，并且对其相关损失应自行承担。要求驳回蒲嘉娜的上诉请求。蒲嘉娜在二审中出示了以下证据：罗佳出具的证明，拟证明蒲嘉娜承租的本案房屋于2012年12月26日正式开通水、电；王国柱出具的证明，拟证明其2013年10月到本案房屋处冾谈业务时，大门被紧锁，由物管公司来开的门；北京华夏安度商务有限公司重庆分公司的证明，拟证明2014年6月该公司多次派人到本案房屋处冾谈合作时，均由物管公司来开门及锁门；2013年8、9月账本，拟证明蒲嘉娜在被远鹏物业公司锁门前每月营业收入约52000元。远鹏物业公司质证后认为，对三份证明的真实性不予认可，与本案无关；对账本记录的真实性不予认可，系蒲嘉娜自行记录。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。本院认为，蒲嘉娜承租远鹏物业公司房屋，按时如数支付租金系其主要合同义务，逾期付款应当支付滞纳金，一审判决蒲嘉娜向远鹏物业公司支付2013年8月20日至2014年4月19日的租金22110元及滞纳金正确。蒲嘉娜要求从房屋水电接通之日起计算租金，与合同约定不符，本院不予采纳；蒲嘉娜要求远鹏物业公司承担本案房屋水电安装费用，不是其延付或者拒付租金的正当抗辩理由，应当另案处理；关于锁门影响经营的问题，蒲嘉娜称远鹏物业公司于2013年10月8日将其承租房屋锁闭，但至本案诉讼前蒲嘉娜并未就此主动与远鹏物业公司进行过交涉，并且关于是否系远鹏物业公司锁门的证据并不充分，蒲嘉娜以此为由向远鹏物业公司主张违约责任及赔偿损失未在本案中提起反诉，可以另案解决。综上所述，蒲嘉娜的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由上诉人蒲嘉娜负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 陈晓红代理审判员 周 舟代理审判员 陈 莹二〇一五年一月四日书 记 员 蒋 茜 更多数据：