（2014）苏民再提字第0060号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-02-02
案件名称
马建屿与盐城港口集团有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
马建屿,盐城港口集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏民再提字第0060号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：马建屿。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：盐城港口集团有限公司。住所地：江苏省盐城市通港路**号。法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。委托代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。委托代理人：李志东，江苏博望律师事务所律师。申请再审人马建屿因与被申请人盐城港口集团有限公司（以下简称港口集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2012）盐商终字第0497号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年4月15日作出（2013）苏审三民申字第022号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年6月18日公开开庭审理了本案。申请再审人马建屿、被申请人港口集团公司的委托代理人廖坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年6月30日，一审原告港口集团公司起诉至盐城市亭湖区人民法院称，港口集团公司与马建屿于2008年12月30日签订房屋租赁协议，约定：港口集团公司将其所有的坐落在盐城市建军东路76号附3号门面房一间租给马建屿，租期三年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止，年租金3000元。租赁期限届满后，马建屿未将承租的门面房交还已构成违约，请求法院判令：1、马建屿立即迁让出盐城市建军东路76号附3号门面房，并支付房租损失（自2012年1月1日起至实际让房之日止，按每月租金250元计算）；2、支付违约金2000元。一审被告马建屿辩称，双方之间属于单位与职工因历史原因形成的公房租赁关系，本案不属于人民法院受案范围，请求驳回港口集团公司的起诉。盐城市亭湖区人民法院一审查明，2008年12月30日，港口集团公司（甲方）与马建屿（乙方）签订房屋租赁协议，约定：一、乙方租用甲方建军东路76号附3号门面房约22平方米，经营糖烟酒，租用期三年，从2009年1月1日起至2011年12月31日止。二、年租金为3000元，从签订本协议之日起交纳第一年全年租金至港口集团计财处，先付租金后使用，本协议签订时，乙方将第一年租金交至港口集团计财处。以后每年12月31日前预交下一年度租赁费。逾期不交，则视同违约，甲方有权终止租赁协议，同时乙方应承担违约责任。五、本协议经双方签字生效后，甲、乙双方如违反本协议任一条款均视为违约。违约方必须向守约方支付违约金2000元。协议签订后，港口集团公司按约将房屋交给马建屿使用，马建屿亦按约交付租金。协议到期后，马建屿未将承租的房屋交还港口集团公司。1996年2月29日，港口集团公司在盐城市房地产管理处办理了盐城市建军东路76号房屋所有权证书。盐城市交通机械厂（以下简称交通机械厂）系港口集团公司的下属法人企业，马建屿系交通机械厂的职工。2003年6月3日，马建屿从盐城市工商行政管理局取得了营业执照，该执照载明：名称盐城市交通机械综合服务站，地址盐城市建军东路76号，负责人马建屿。2004年7月20日，马建屿从盐城市工商行政管理局亭湖分局领取个体工商户营业执照，该执照载明：字号名称盐城市亭湖区建屿综合服务部，经营者姓名马建屿，经营场所盐城市亭湖区建军东路76号。盐城市亭湖区人民法院一审认为，港口集团公司与马建屿签订的房屋租赁协议合法有效。港口集团公司于1996年3月份从盐城市房地产管理处领取房屋产权证书，取得包括租赁物在内的房屋所有权。2008年12月份，双方签订房屋租赁协议，将盐城市建军东路76号附3号房屋租给马建屿经营，明确了双方的租赁关系，双方因房屋租赁引发的纠纷，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中的历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷；亦不属于因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷；也不属于单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷。港口集团公司提起诉讼，符合受理条件。现租赁期间届满，港口集团公司要求马建屿让出承租的房屋并支付租赁期届满之日起至实际让出房屋止的租金的请求，符合法律规定。本案审理期间，港口集团公司撤回要求马建屿支付违约金2000元，予以准许。盐城市亭湖区人民法院于2012年8月7日作出（2012）亭商初字第0944号民事判决：一、马建屿于判决生效后十日内将坐落在盐城市建军东路76号附3号门面房返还给港口集团公司。二、马建屿于判决生效后十日内向港口集团公司支付房屋租金（2012年1月1日起至归还房屋之日止，按月租金250元标准计算）。马建屿不服一审判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉称，马建屿与港口集团公司之间存在劳动关系，但被安排在其下属单位交通机械厂工作，港口集团公司与交通机械厂系关联单位，存在人格混同。马建屿占有、使用涉案房屋的时间远在2008年房屋租赁协议前，2002年因建军东路改造，原分配给马建屿使用的76号附1号房屋被拆除，交通机械厂领导班子集体研究后决定将76号附3号房屋调剂给马建屿使用，2008年房屋租赁协议由于考虑系统职工及历史遗留问题等因素，租金标准远低于市场价。涉案房屋马建屿既用于经营谋生，又是其唯一住处，房屋迁让涉及居住安置、社会保障等诸多社会问题，法院无权管辖。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回港口集团公司的起诉。港口集团公司答辩称，港口集团公司与马建屿之间是平等主体之间的房屋租赁关系，交通机械厂具有独立法人资格，与港口集团公司不存在人格混同问题，马建屿与交通机械厂存在劳动关系。涉案房屋租金低于市场标准，是改制前公司内部运作所致，并非马建屿所称的对系统职工的照顾，涉案房屋用途为商品经营，并非居住使用，故不涉及居住安置、社会保障等问题，请求二审法院驳回上诉，维持原判。江苏省盐城市中级人民法院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。江苏省盐城市中级人民法院二审认为，港口集团公司与马建屿之间的房屋租赁纠纷是平等主体之间的租赁合同纠纷，属于人民法院主管范围。港口集团公司与马建屿签订的房屋租赁合同合法有效。马建屿称涉案建军东路76号附3号房屋系2002年左右建军东路改造时港口集团公司分给其使用的，未能提供充分证据以证实，且即使如马建屿所称涉案房屋是分给其租赁使用，在未明确租赁期限的情况下，2008年港口集团公司与马建屿签订租期三年租赁合同的行为应认为是双方协商一致对自2009年1月1日起涉案房屋的租赁期限予以明确。故本案系平等主体之间的租赁合同纠纷，马建屿认为其与港口集团公司之间系不平等主体之间的公房承租关系，本案纠纷属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属人民法院主管范围的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现租赁期间届满，马建屿应当返还承租的房屋。至于马建屿提出的原分给其使用的76号附1号房屋未获补偿、改制安置没有到位等问题，与本案租赁合同纠纷的处理无涉，马建屿可依法提出相关证据另行向有关部门主张。江苏省盐城市中级人民法院于2013年1月31日作出（2012）盐商终字第0497号民事判决：驳回上诉，维持原判。马建屿申请再审称，双方之间系不平等主体之间的公房承租关系。理由为：1、马建屿与港口集团公司之间存在劳动关系，但被安排在其下属单位交通机械厂工作。2、2000年12月24日马建屿与交通机械厂签订的房屋使用协议足以证明原建军东路76号附1号房屋系单位经研究分配给马建屿使用，以解决其生活出路。3、涉案房屋是附1号房屋被拆迁后单位调剂给马建屿，在2008年签订房屋租赁协议之前已被马建屿占有、使用。2007年企业改制时出现职工抢房、占房情况，港口集团公司称如双方签订房屋租赁协议就不会视为抢房。在此情况下，马建屿才与港口集团公司签订房屋租赁协议。签订协议时也充分考虑了系统职工及历史遗留问题等因素，租金标准远低于市场价，该协议显然有违平等主体之间签订合同等价有偿原则。4、涉案房屋既被马建屿用于经营谋生，又是其唯一住处，房屋的迁让涉及居住安置、社会保障等诸多方面社会问题，实质上是单位与内部职工之间因历史遗留问题而引起的分房、占房纠纷，相关事项法院无权管辖，应由港口集团公司会同政府相关职能部门一并处理解决。综上，请求撤销原审判决，依法裁定驳回港口集团公司的起诉。被申请人港口集团公司辩称，1、交通机械厂具有独立法人资质，马建屿属于交通机械厂职工。马建屿的劳资和补偿费用改制时虽由港口集团公司发放，但不改变其身份关系。2、就涉案房屋，港口集团公司与马建屿签订了租赁协议，租期届满后，港口集团公司有权收回。综上，请求驳回马建屿的再审申请。本院再审确认一、二审查明的事实。本院再审另查明，2000年12月24日，马建屿与交通机械厂签订房屋使用协议，约定：1、交通机械厂东侧门面房约10㎡交由马建屿使用，时间为三年。2、马建屿每年向交通机械厂交纳费用3000元（内含个人每年应交养老保险金、医疗保险金等）。3、房屋使用期间，如遇国家政策性问题需对该房作出处理时，马建屿应服从国家政策需要，补偿按国家有关规定执行。同时，交通机械厂厂长王思元在协议上注明：签协议时根据集团领导意见，经厂部研究将这一小间分给马建屿经营以解决生活出路。一审中交通机械厂副厂长梁玉海、财务科长朱广龙出庭作证称：交通机械厂考虑马建屿没有合适工作岗位，生活困难，将76号附1号房交由马建屿从事经营，不收取租金，后因整体搬迁，该房屋被拆除，交通机械厂将附3号房屋调剂给马建屿使用。因该房屋比原来房屋大，象征性收取3000元年租金。一审中港口集团公司提供的房产信息显示，76号门面房1间的年租金15000元。双方当事人一致确认在2008年签订涉案租赁协议前，因拆迁马建屿于2002年从原1号房搬至涉案3号房。2013年8月，港口集团公司已将涉案的76号附3号房屋收回。2002年左右，盐城港口集团包括其下属单位交通机械厂进行改制，市委、市政府成立了改制指导组。根据港口集团改制相关文件规定，改制的基本内容为：对港口集团公司进行民营化整体改制，组建有限责任公司，为多法人联合体。集团公司下属已切块改制的交通机械厂进行清算注销，职工调整劳动关系按歇业分流政策执行。其资产、负债纳入港口集团公司改制同步处置，职工调整劳动关系成本由港口集团公司支付。职工安置。改制中有关问题的处置：1、原企业的债权债务由改制后的新公司承继；职工住房可向现住的调整过劳动关系的职工出让使用权。2、职工的安置：在改制中，原公司的在册职工与原公司的劳动关系全部解除，进入新公司的职工与新公司重新签订劳动合同，按规定续接社会保险关系。原港口集团公司的内养、离、退休人员，由新企业按相关规定进行管理。对距法定退休年龄不足5年和工龄满30年的在岗在职职工，不参加竞岗或竞岗落聘的职工，办理离岗休养手续，发放离岗休养生活费，符合退休条件时办理退休手续。3、资产处置：职工住房可向现住的调整过劳动关系的职工出让使用权。2003年10月，马建屿在盐城港口集团改制企业职工解除（终止）劳动合同结算表中签字，领取结算款27228元。目前由港口集团公司为其缴纳社保费用。2014年1月23日，盐城市信访联席办召集盐城市交通运输局及港口集团公司等单位负责人就马建屿信访事项进行专题研究会商，并于2014年2月13日形成《关于马建屿信访事项的会办纪要》，内容为：1、马建屿因租住合同到期，仍占用港口集团公司房屋被强搬而引发信访事项，马建屿夫妇为此已多次发生越级去京上访和非访，已成为市直部门的重点信访问题，大家要统一思想认识，形成工作合力，高度重视并全力予以化解。2、考虑到马建屿家庭住房实际困难，由港口集团公司负责在所属六公司地段调剂一间约30平方米左右住房，并办理相关房改手续，该住房若今后征收拆迁时，由马建屿享受征收补偿及安置待遇。3、马建屿在企业改制时已享受内养职工的待遇，现考虑到其生活确有一定的困难，由港口集团公司每月给予1000元的生活补助，直至到其法定退休年龄为止。4、马建屿原经营的商品及其他物品，已由港口集团公司封存，请港口集团公司邀请相关部门参与，双方进行清点，并列出清单经双方签字确认后，由港口集团公司按物品的进价作回购处理。5、关于马建屿提出的要求解决其上访费用问题，因无政策依据不予支持；对其家属因伤住院及租住房屋费用等问题，由马建屿提供相关正规票据，经港口集团公司核查确认后，酌情通过一次性困难补助的形式予以解决。6、对马建屿提出的其他物品损失赔偿问题，由港口集团公司邀请相关部门共同参与组织清点移交，如有异议由马建屿举证，通过诉讼程序或其他司法途径解决。7、马建屿信访问题处理由市交通运输局负责，责任主体为港口集团公司，市交通运输局要切实加强督促检查，港口集团公司要尽快落实包案责任，加大化解力度，在马建屿作出停访息诉承诺的前提下，全面落实该会办意见，并履行协议签订等相关手续。2014年2月18日，马建屿在上述会办纪要上签字表示“同意以上会办意见。”但之后该会办纪要尚未得以全面履行。再审审查中，经与马建屿核实，马建屿认可其妻子孙万珍曾在九十年代从其单位分配21.7平方米的宿舍，后于2000年左右购买获得产权，目前该房由其儿子居住。本院再审认为：港口集团公司下属单位交通机械厂于2000年12月24日与马建屿签订房屋使用协议，将港口集团公司所有的原建军东路76号附1号房屋交由马建屿经营使用，以解决其生活出路问题，后又因建军东路改造，于2002年将涉案的附3号房调剂给马建屿使用。在此之后港口集团公司进行企业改制，在改制期间也曾有将公有住房优惠出售给改制员工的情形，但马建屿并未参加优惠购房，而是于2008年12月30日与改制后的港口集团公司就涉案房屋另行签订了房屋租赁合同。从租赁合同的内容看，双方约定了租期、租金标准、租金支付方式以及违约责任等内容，其中对租赁期限明确约定为三年，故可以看出，该租赁合同就是平等主体之间的民事合同。租赁合同中的房屋租金虽低于市场价格，但租金的优惠并不改变双方之间平等的民事租赁关系。因此，租期届满后，港口集团公司起诉要求马建屿腾让房屋，该起纠纷是平等主体之间的房屋租赁合同纠纷，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，马建屿以此为由主张本案不属于人民法院受案范围，应裁定驳回港口集团公司的起诉，不能成立。综上，申请再审人马建屿的再审请求缺乏事实与法律依据，一、二审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持江苏省盐城市中级人民法院（2012）盐商终字第0497号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 马绍恒代理审判员 朱加赛代理审判员 陈 皓二〇一五年一月四日书 记 员 戚亦萍 来源：百度搜索“”