（2014）宝民三（民）初字第1259号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-06-26
案件名称
张惠丽、钱琴娟与徐福铭、杨莲梅等排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张惠丽,钱琴娟,徐福铭,杨莲梅,徐杰,徐芹,瞿荣锋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第九十七条，第二百一十五条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三（民）初字第1259号原告张惠丽。原告钱琴娟。上列二原告共同委托代理人王江燕，上海市沪北律师事务所律师。被告徐福铭。被告杨莲梅。被告徐杰。法定代理人徐福铭。被告徐芹。上列四被告共同委托代理人王志敏，上海市瑞和律师事务所律师。第三人瞿荣锋。原告张惠丽、钱琴娟与被告徐福铭、杨莲梅、徐芹、徐杰、第三人瞿荣锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张惠丽、钱琴娟的共同委托代理人王江燕、被告徐福铭、杨莲梅、徐芹、徐杰的共同委托代理人王志敏到庭参加诉讼。第三人瞿荣锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张惠丽、钱琴娟诉称，两原告系母女关系，原告张惠丽与第三人瞿荣锋于2005年3月17日登记结婚，于2014年4月1日登记离婚。上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋系两原告的老房子动迁所得，房屋产权登记在两原告名下。2011年5月15日开始，第三人将系争房屋出租给被告，约定每月租金为2，500元，但双方并未签订书面协议，也未约定合同期限。两原告事后得知第三人向被告出租房屋一事，表示追认。被告支付租金至2014年5月15日，并使用系争房屋至今。由于原告张惠丽于2014年4月与第三人离婚，需要收回系争房屋自行居住，故两原告起诉要求解除原、被告之间的租赁合同关系，被告立即搬离系争房屋，将房屋返还给原告，被告按每月2，500元的标准向原告支付自2014年5月16日起至实际搬离之日止的租金。被告徐福铭、杨莲梅、徐芹、徐杰辩称，徐福铭、杨莲梅系夫妻关系，徐芹、徐杰系两人的子女。2011年5月，由于被告的老房拆迁，需要在外租房，第三人便将系争房屋出租给被告一家，没有签订书面协议，也没有约定租赁期限，因为当时第三人向被告徐福铭借了钱，就约定钱还清了被告就搬走。2011年5月15日至2012年5月14日每月租金是2，300元，2012年5月15日开始每月租金是2，500元。租金是被告另行支付给第三人的，并未抵扣借款。目前，第三人已累计欠被告40余万元尚未偿还，因此双方的租赁关系也未到期，被告租赁系争房屋具有担保第三人还款的性质，原告追认了第三人与被告之间的租赁合同，就应当遵守上述约定。综上，被告不同意解除租赁合同并返回房屋，同意支付2014年5月16日以后的租金，但前提是第三人向被告徐福铭归还借款。第三人瞿荣锋未做陈述。经审理查明，两原告系母女关系，被告徐福铭、杨莲梅系夫妻关系，被告徐芹、徐杰系被告徐福铭、杨莲梅的子女。2005年8月10日，两原告登记为系争房屋的房地产权利人。2011年5月15日起，被告租赁系争房屋并使用至今，双方未签订书面租赁合同。被告支付租金至2014年5月15日，租金标准为每月2，500元。另查明，2014年4月1日，原告张惠丽与第三人瞿荣锋签署自愿离婚协议书，并办理了离婚登记。以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、离婚证、自愿离婚协议书及双方当事人的陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，第三人将系争房屋出租给被告，原告作为权利人知情后进行了追认，可认定原、被告之间的租赁关系成立，合法有效。原、被告自2011年5月建立租赁关系以来，并未签订书面协议，视为不定期租赁，原告作为出租人可以随时解除合同。原告通过本案诉讼，要求解除双方的租赁关系，符合法律规定，本院予以准许。被告辩称租赁关系具有对第三人借款的担保性质，但并未提供相关证据予以佐证，原告对此也表示否认，本院不予采纳。合同解除后，被告应当将系争房屋腾空并返还原告。被告支付房租至2014年5月15日，因此应当按照每月2，500元的标准支付自2014年5月16日起的租金及房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张惠丽、钱琴娟与被告徐福铭、杨莲梅、徐芹、徐杰关于上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋租赁合同；二、被告徐福铭、杨莲梅、徐芹、徐杰于本判决生效之日起十日内，搬离上述房屋，将上述房屋返还给原告张惠丽、钱琴娟；三、被告徐福铭、杨莲梅、徐芹、徐杰于本判决生效之日起十日内，按每月2，500元标准计算，向原告张惠丽、钱琴娟支付自2014年5月16日起至实际搬离之日止的租金及房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，由被告徐福铭、杨莲梅、徐芹、徐杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 陶 芳代理审判员 叶印洲人民陪审员 时金兰二〇一五年一月四日书 记 员 侯家雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。