（2014）大民二初字第522号

裁判日期: 2015-01-04

公开日期: 2015-07-08

案件名称

陈某某、杨某某诉大理某某商贸城有限公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

法院

大理市人民法院

所属地区

大理市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈某某,杨某某,大理某某商贸城有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二初字第522号原告陈某某。原告杨某某。委托代理人虞怀兴、程荣兴，云南云岭律师事务所律师。特别授权代理。被告大理某某商贸城有限公司。住所地大理经济开发区云岭大道（开发区管委会**楼）。组织机构代码xxxx。法定代表人舒某某，董事长。委托代理人李涛、段智勇，云南欣晨光律师事务所大理分所律师。特别授权代理。原告陈某某、杨某某诉被告大理某某商贸城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月5日受理后，依法由代理审判员徐祥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人程荣兴、被告的委托代理人段智勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年8月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同载明原告向被告购买商贸城xx号商铺，套内面积为88.4平方米，总价款为452441元，合同约定原告首付款232441元，其余220000元房款办理贷款手续支付。合同约定被告在2012年7月28日前将竣工验收的房屋交付原告。被告逾期交房的，逾期60日内支付20元／天的违约金，超过60日的按照已付款0.01%乘以逾期天数支付违约金。双方在补充协议约定，被告应在交房7日前向原告发出书面交房通知。但到了2012年7月28日被告未通知交房，后原告多次催促被告才在2013年10月8日向原告发出交房通知，原告到现场查看发现房屋严重漏水，不符合交房条件。之后原告多次找到被告要求处理漏水房屋并尽快交房，但时至今日被告不仅没有处理漏水事宜，也没有给原告任何答复。原告至今也没有办理接房手续。截止2014年10月31日，被告逾期交房已达到826天构成违约，应按约向原告支付违约金。原告为了维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：一、判决被告及时处理房屋漏水事宜，并在判决生效三十日内将处理好的房屋交付给原告；二、判决被告在十日内赔偿给原告截止2014年10月31日的逾期交房的违约金35856.98元以及2014年11月1日至实际交房之日的逾期交房违约金，每天按照45.2元计算；三、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称，第一，原告没有及时前来办理接收房屋手续的责任在原告，原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请不成立。被告依据合同约定的交房时间及时并多次以书面、电话、口头通知形式通知原告前来办理收房手续。但原告在接到通知后，在两年后才提出房屋漏水的理由拒不办理收房手续。而依据补充协议，约定原告在办理商品房手续过程中，认为有维修的事项，应按照该商品房《质量保证书》中的规定向被告提出维修要求，维修事项不得作为原告拒绝收房并主张被告逾期交房的理由。原告在未提交证明房屋存在严重质量问题及基本证据前提下以质量问题为由拒绝收房的，视为被告已经完成交房义务。据此原告在未提交证明房屋存在严重质量问题的基本证据前提下以质量问题为由拒绝收房的，视为被告已完成交房义务。依照原告签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》约定及大理日报、加油周刊、大理创世广告刊登原告购买的商铺于2012年11月18日统一开业事实，能够证明原告已知晓其购买的房屋已于2012年11月18日前可办理交房事宜。但原告于2014年11月才提起诉讼追究被告逾期交房的违约责任，原告没有及时前来接收房屋责任完全在原告；第二、原告诉请判令被告处理漏水事宜无事实依据。被告开发的某某商贸城汽配／五金／机电一期商铺于2012年6月部分建设完工后，应广大商户要求陆续交房并投入使用，于2012年11月18日统一开业。原告的房屋完全符合国家相关规定的房屋质量要求和交房条件；第三、原告的诉请已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。原告最迟应当在2014年7月28日前主张自己的权利。依据诉讼时效的规定，依据本案事实，被告违约行为一经发生，其侵害了原告合法权益的事实即已确定，被告未在约定的2012年7月28日前交付房屋，从2012年7月28日起被告即处于违约状态，原告就明知权利受到侵害并可向被告主张相应的违约金。原告于2014年11月才提起诉讼来追究被告逾期交房的违约责任，早已超过两年的诉讼时效，依法丧失胜诉权。综上，原告的诉讼主张无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交了如下证据材料：一、原告身份证复印件，以证明原告的主体资格；二、《商品房购销合同》及其补充协议、公证书，以证明原、被告之间存在商品房购销合同关系，双方对权利、义务及违约责任的约定，其中被告应在交房七日前向原告发出书面交房通知；三、《收据》、转账传票，以证明原告的付款情况；四、业主入伙办证公告，以证明被告2013年10月8日向原告发出接房通知；五、照片两张，以证明原告向被告购买的商品房因严重漏水，不符合交房条件。经质证，被告对原告提交的证据第一、二、三组证据三性无异议，但认为合同约定了交付方式，被告已口头或电话通知交房；对第四、五组证据不予认可，但说明被告所售房屋已竣工验收，不存在房屋漏水。被告大理某某商贸城有限公司向本院提交了如下证据材料：一、营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明，以证明被告的主体资格；二、商品房购销合同、补充协议、登记备案表、公证书，以证明原、被告之间的买卖合同关系，并对合同及协议进行了公证备案，且说明协议约定被告在未提交证明房屋存在严重质量问题及基本证据前提下以质量问题为由拒绝收房的，视为被告已经完成交房义务；三、大理日报二份、加油周刊一份、大理创世广告一份、某某商贸城汽配／五金／机电咨询手册2013第1刊、《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、工程竣工验收备案表，以证明原告商铺于2012年11月18日统一开业等事实，商贸城一期商铺工程于2013年4月22日竣工验收及符合质量要求、交房条件，原告没有及时前来办理接房手续责任在原告；经质证，原告对被告提交的第一、二组证据三性无异议；对第三组证据中的大理日报二份、加油周刊一份、大理创世广告一份、某某商贸城汽配／五金／机电咨询手册2013第1刊，不予认可；对《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》，真实性认可，关联性不认可，认为还未接房不存在租赁和管理问题；对工程竣工验收备案表真实性认可关联性不认可。本院认为，原告提交的上述第一、二、三、四组证据材料，形式来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；第五组证据材料系原告单方制作，本院不予确认。被告提交的上述第一、二组证据材料，第三组中的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、工程竣工验收备案表，形式来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；对第三组中的、大理日报二份、加油周刊一份、大理创世广告一份，与本案无关联性，本院不予确认；某某商贸城汽配／五金／机电咨询手册2013第1刊，系被告单方制作，本院不予确认；本院确认证据的证明方向在下述判理中进行评判。本院根据上述确认的证据及庭审中双方当事人的一致陈述，确认本案如下法律事实：被告大理某某商贸城有限公司属于具有商品房销售资质的企业。2011年8月30日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及补充协议，双方约定，原告购买被告开发的大理某某商贸城一期商铺xx号，总价款为452441元；首付款为232441元，其余购房款220000元双方通过按揭贷款支付；被告应于2012年7月28日前将经验收合格商铺交付给原告；逾期交房的，六十天内由被告承担每天20元的违约金，六十天后，由被告承担已付房款的0.01%乘以逾期天数的违约金；单方变更合同约定的视为违约，违约方按总房款的10%向守约方支付违约金。补充协议同时约定关于收房的补充说明：（1）该商品房具备买卖合同规定的条件后，甲方（被告）应当在交付日的7日前，向乙方（原告）发出“入住通知书”，乙方应于入住通知书规定的交付期限和地点，按照入住通知书的要求与甲方办理该商品房的交付（收房）手续。双方同意：b、乙方在办理该商品房手续过程中，认为需有维修事项的，应按照商品房《质量保证书》中的规定向甲方提出维修要求。维修事项不得作为乙方拒绝收房并主张甲方逾期交房的理由。乙方在未提交证明房屋存在严重质量问题的基本证据前提下以质量问题为由拒绝收房的，视为甲方已经完成交房义务。合同签订后，原告已将商铺的购房款共计452441元付清给了被告，被告也分别向原告出具了收到原告购房款的《收据》和按揭贷款《转账传票》。2013年10月8日，被告通过大理某某物业管理有限公司向原告发出通知，表明原告购买的大理某某商贸城一期商铺xx号已具备交付使用条件，要求原告于2013年10月30日前至现场办理交房手续。另查明，被告所开发的大理某某商贸城一期商铺工程于2013年4月22日进行了竣工验收。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议并未违反国家法律、法规的禁止性规定，属有效合同，应受国家法律的保护。合同签订后，原、被告双方应依法全面履行合同确定的义务。原告已将购房款付清给了被告，被告也分别向原告出具了收到原告购房款的《收据》和按揭贷款《转账传票》。根据双方合同的约定及补充协议关于收房的补充说明：（1）该商品房具备买卖合同规定的条件后，甲方应当在交付日的7日前，向乙方发出“入住通知书”，乙方应于入住通知书规定的交付期限和地点，按照入住通知书的要求与甲方办理该商品房的交付（收房）手续。被告应于2012年7月28日交房，但其于2013年10月8日通过大理某某物业管理有限公司向原告发出通知接房，依约应承担逾期交房的违约责任。且被告提交的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》只能证明原告与大理某某商业运营有限公司签订过租赁、管理合同，不能证明商铺已实际交付。被告逾期交房应承担违约责任的期限应当从2012年7月28日至2013年10月8日，原告要求判令被告支付该期间逾期交房的违约金18257元（60元×20天＋452441元×0.01%×377天），符合双方合同的约定，本院予以支持。双方签订的补充协议关于收房的补充说明第（1）项第b条约定：乙方（原告）在办理该商品房手续过程中，认为需有维修事项的，应按照商品房《质量保证书》中的规定向甲方（被告）提出维修要求。维修事项不得作为乙方拒绝收房并主张甲方逾期交房的理由。乙方在未提交证明房屋存在严重质量问题的基本证据前提下以质量问题为由拒绝收房的，视为甲方已经完成交房义务。从原告提交的业主入伙办证公告可以确定被告已于2013年10月8日向原告发出了接房通知。因此原告拒绝接房且在未能提交证明房屋存在严重质量问题的基本证据前提下以质量问题为由拒绝收房的，应当视为甲方已经完成交房义务。故原告诉请被告承担2013年10月9日至实际交房之日的逾期交房违约金不符合合同约定，本院不予支持；原告在拒绝接房的前提条件下，要求被告及时处理房屋漏水事宜，并处理理好后交付给原告的诉求于法无据，本院不予支持。根据原、被告双方约定的交房时间为2012年7月28日，逾期交房的诉讼时效应从2012年7月29日起算，2013年10月8日，被告通知原告接房，导致诉讼时效中断，2014年11月5日，原告提出诉讼并未超过法律规定的二年诉讼时效期限。故被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告大理某某商贸城有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告陈某某、杨某某逾期交房违约金18257元；二、驳回原告陈某某、杨某某的其他诉讼请求。案件受理费696元，减半收取348元，由被告大理某某商贸城有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。代理审判员　徐　祥二〇一五年一月四日书　记　员　杨金丽 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