（2014）德中民终字第1091号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-02-11
案件名称
牟淑扬与徐稀成居间合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐稀成,牟淑扬
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）德中民终字第1091号上诉人（原审被告）：徐稀成（又名徐希成）。委托代理人：崔廷河。委托代理人：田萍。被上诉人（原审原告）：牟淑扬，齐河县城市家源房产信息服务中心业主。委托代理人：殷红燕。上诉人徐稀成（又名徐希成）因居间合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2013）齐商初字第1166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2013年7月27日，原告牟淑扬（系齐河县城市家源房产信息服务中心业主）与被告徐稀成（又名：徐希成）签订了《买卖看房确认书》，确认书第三条约定，甲方与乙方介绍的房屋出售人签署房屋买卖居间合同时，乙方有权依法收取居间代理费及相关服务费用。第五条约定，自本协议签署后十二个月内，如甲方或关联人与本协议载明的房屋出售人达成交易的（包括自行成交及通过其他方式代理成交），或甲方与甲方同行的看房人或关联人实际使用了本协议载明的房屋，甲方应按该房屋实际成交价格的百分之十向乙方支付违约金。协议签订后，原告方于2013年7月27日带领被告徐稀成（又名：徐希成）看外贸小区房屋一套，2013年7月30日，原告带领被告看太平洋家属院房屋一套，对上述两套房屋被告徐稀成（又名：徐希成）认可无异议。2013年8月7日，原告方工作人员黄延芳带领被告徐稀成（又名：徐希成）看了位于齐河县新华园小区2号楼2单元201室的房子，有业主黄桂兰签字认可，2013年8月8日，原告方工作人员黄延芳又带领被告之妻侯田甜去房主黄桂兰处看房，房主黄桂兰认可自己只委托过齐河县城市家源房产信息服务中心来买卖房屋，没有委托过其他中介机构进行房屋买卖，后被告徐稀成（又名：徐希成）通过齐河县晏婴房产中介私自与房主交易，以535000元的价格购买房屋并进行了房屋过户，被告的行为违反了双方签订的协议，损害了原告的合法权益，要求被告支付中介费8025元及违约金，诉讼费用由被告承担。原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原被告所签订的《看房确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容部分不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立的合同对当事人具有法律效力，应该按合同全面履行义务。本案中原告牟淑扬为被告徐稀成（又名：徐希成）提供了房产信息，被告徐稀成（又名：徐希成）实际也看了原告提供的房产，被告买卖行为的成立确系利用原告方所提供的房源的信息、机会等条件，被告在没有解除看房确认书的情况下，私下与房主签订买卖合同进行交易，构成违约，且本案原告的实际损失为中介费（按房屋成交价的1.5%计算），因此对原告牟淑扬要求被告徐稀成（又名：徐希成）支付中介费8025元的诉讼请求本院予以支持。关于原告牟淑扬要求按房屋成交价格的10%支付违约金的诉讼请求，本院认为，该约定过分高于法律的强制性规定，应自2013年8月12日按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍给付为宜。关于被告徐稀成（又名：徐希成）辩称的我是通过齐鲁楼市购买的房屋，我没有通过原告购买房屋，并提交了《看房单》、收据、房屋买卖合同各一份。本院认为，《看房单》中并没有房主黄桂兰的签字认可，且房主黄桂兰认可被告第一次去看房就是原告方工作人员领着去的且其根本就没有委托过齐鲁楼市进行过楼房的买卖，因此对被告的辩称本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告徐稀成（又名：徐希成）于本判决生效后七日内一次性支付原告牟淑扬中介费8025元及违约金（违约金自2013年8月13日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍给付至本判决确定的偿付之日止）。二、驳回原告牟淑扬的其他诉讼请求。案件受理费1140元，由原告负担912元，被告徐稀成（又名：徐希成）负担228元。上诉人徐稀成不服一审判决上诉称，一、被上诉人所提交的《买卖看房确认书》无效。2013年7月27日，赵XX约我到外贸小区看房，在看房前，被上诉人让我在他事先准备好的《买卖看房确认书》上签了名，然后由赵XX带我到外贸小区看房，由于相不上房子就走了。到7月30日那个姓赵的和黄芳一块打电话叫我又去太平洋家属院看房，看之前又让我先签的字。2013年8月7日上午黄芳又给我打电话说“新华苑房子挺好的”，大约上午10点我去了，黄芳和黄桂兰在场，看完之后，黄桂兰要价60万元，我要求再少一些，黄说“最低55万元”。我一看价太高就走了，当时我并没有在看房确认书上签字。被上诉人在一审向法庭提交的8月7日“新华苑2楼”七个字是谁写的？被上诉人没有向法庭提交写字人的相关证据，这几个字反正不是我写的。一审法院认定“原被告所签订的《看房确认书》是双方当事人的真实意思表示，完全不符合事实。我是房屋购买者，我有权看房子，我也有权选择或决定不购买房子，任何人不能强迫，被上诉人所介绍的新华苑2楼因价格高并未成交，被上诉人让我先签的所谓《买卖房屋确认书》实际上是一份看房登记书，并非属于买卖房屋双方成交的确认书。事后通过齐河县殿华房屋信息咨询服务公司（齐鲁楼市）介绍我与黄桂兰、张汉平以公平自愿协商，以53.5万元达成购买新华路111号新华苑2楼2单元201《房屋买卖合同》是合法有效的，一审法院认定：我私自与房主交易，违反了双方签订的协议，损害了原告的合法权益，没有事实和法律依据。对以上房屋我既没有与被上诉人达成《买卖看房确认书》又没有与被上诉人签订《房屋买卖合同》，在一审法院未查清8月7日谁签字的情况下即认定《看房确认书》有效，显然在认定事实上确有错误的。二、一审判决让我承担房屋成交价的中介费8025元及违约金没有法律依据：被上诉人并没有从中介绍成我与房主达成房屋成交协议，一审法院判决让我承担房屋买卖成交中介费和违约金，没有法律依据。其次，该判决主文第一项：违约金是按房屋成交价的基数算还是以中介费8025元的基数计算，表述不清，被上诉人单方制定的所谓“看房确认合同”属强制性条款，不符合《合同法》相关规定。对上诉人没有约束力，只看房，不成交，不应支付中介费。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求上级法院确认《看房确认书》无效。并请求撤销齐河县人民法院（2013）齐商初字第1166号民事判决由被上诉人承担本案诉讼费。被上诉人牟淑扬答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院审理查明，上诉人在原审庭审时，认可其在《买卖看房确认书》中的签字属实。涉案房屋所有人张汉平、黄桂兰在原审出具书面证明，证明被上诉人代表上诉人与其协商，商定价格为53.3万元。原审审判人员对涉案房屋所有人张汉平、黄桂兰调查时，张汉平、黄桂兰称，其委托被上诉人卖房，被上诉人先后领着上诉人夫妻看过涉案房屋，没有委托齐鲁楼市卖房，后齐鲁楼市的一位女士私下和其联系，也进行讨价还价，双方商定53.3万元成交，与上诉人之妻签订了房屋买卖合同。其他事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案为居间合同纠纷，原审确定为房屋中介合同纠纷的案由，不符合最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，应当予以纠正。根据双方诉辨主张，本案争议焦点为：一是买卖看房确认书的效力问题；二是上诉人是否应向被上诉人支付中介费和违约金的问题。关于第一个焦点问题，双方当事人签订的《买卖看房确认书》属于居间合同。居间合同即是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，双方当事人签订了居间合同，被上诉人也履行了居间的义务，上诉人与涉案房屋所有人张汉平、黄桂兰绕过被上诉人达成买卖房屋协议的行为俗称“跳单”行为。“跳单”条款旨在保护中介人作为居间人依法应享有的权益，防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为，其虽为格式条款，但是并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故应认定为有效。本案中，上诉人委托被上诉人从事房屋买卖的居间行为，是双方的一致合意，并没有免除或加重一方责任排除另一方的责任，因此，双方订立的买卖看房确认书应属有效协议。关于第二个焦点问题，双方订立的居间合同为有效协议，上诉人应当按照约定，向被上诉人支付中介费以及违约金。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140元，由上诉人徐稀成承担。本判决为终审判决。审 判 长 崔书江审 判 员 王玉敏代理审判员 王子超二〇一五年一月四日书 记 员 张 哲 微信公众号“”