（2014）城民初字第2664号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-11-12
案件名称
纪钢与王敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市城阳区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
纪钢,王敏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）城民初字第2664号原告（反诉被告）纪钢。委托代理人徐显龙，青岛城阳大成法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）王敏。委托代理人李成群，山东瀚澜律师事务所律师。原告（反诉被告）纪钢与被告（反诉原告）王敏房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月3日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，并向王敏送达民事诉状后，王敏于2014年6月27日向本院提出管辖异议申请，本院于2014年7月2日作出民事裁定书，驳回了王敏提出的管辖权异议，王敏对该裁定书不服向青岛市中级人民法院提起上诉，青岛市中级人民法院于2014年8月27日作出终审裁定，驳回了王敏的管辖权异议。本院于2014年10月15日、11月12日公开开庭审理了本案。纪钢的委托代理人徐显龙，王敏的委托代理人李成群均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。纪钢诉称，2012年12月6日，原、被告双方签订厂房租赁合同，将青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区厂房一处租给王敏使用，租期三年，年租金150000元。纪钢于2013年9月下旬发现王敏将涉案厂房私自转让给他人使用，纪钢立即通知其搬离厂房。第二年租金约定支付日到期后，纪钢多次与其协商，要求王敏支付租赁费或解除租赁合同，均未果。故请求判令：1被告立即付清租赁费150000元，其他损失27000元及违约金75000元（合计252000元），并依法解除原、被告双方的厂房租赁合同，并恢复厂房原样。2、案件受理费由王敏承担。后纪钢变更第一项诉讼请求为：王敏支付纪钢占有使用费15万元，其他损失27000元，并按银行同期贷款利率的4倍计算自2014年1月1日起至2014年11月12日止的利息，确认双方合同无效，恢复厂房原样。王敏辩称：根据法律规定，双方之间的合同无效，王敏应承担的使用费参照合同约定的租金标准，按照实际使用时间计算实际使用费，王敏实际使用时间为截止到2013年8月26日，此后王敏将涉案厂房及设备交接给了王训宇，王敏再未实际使用，因此纪钢的诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。王敏诉称，2012年10月，王敏支付了2013年、2014年度租金30万元，2013年8月26日以后，王敏没有实际使用租赁标的物，纪钢应返还租金186220.50元，故请求判令：1、纪钢返还王敏房屋租金186220.50元。2、诉讼费由纪钢承担。纪钢辩称：1、王敏所诉与事实不符，且与纪钢无关，不应与本诉合并审理。2、本案的事实经过是，纪钢与朋友一起购房，其朋友缺30万元购房款，找纪钢代为转借该笔款项，后纪钢找到王敏借用该款。2012年10月29日，王敏通过农行账户将该款项打入纪钢之妻郝琪农行3717账户上；11月1日，纪钢将该笔款项转到其朋友账户上；11月29日，纪钢朋友通过银行账户将该笔款项归还到3717账户上；12月6日，纪钢在其会议室由其员工郝某将15万元现金归还王敏，剩余15万元因双方在当日签订租赁合同抵作第一年租金，并由纪钢在王敏手中的合同上打了收条。以上事实，通过纪钢提交的证据足以认定，王敏所提的反诉毫无事实依据。3、2012年12月6日，纪钢与王敏才签订厂房租赁合同，而王敏称在2012年10月29日就付了两年租金，王敏在还未签订合同时就知道了纪钢会收取多少租金，租赁几年显然不合常理；纪钢与王敏在合同中约定租期三年，租金及付款方式为现金支付每年15万元，三年不变，合同签订当日付清当年租金，第二年租金提前一个月支付，即双方租金一年一付，而王敏称已经提前支付两年租金也与常理不符。综上，王敏所诉与事实严重不符，扭曲事实，且与纪钢无关，请求依法驳回王敏的反诉请求。为支持其主张，纪钢向本院提供下列证据：1，原、被告签订的厂房租赁合同1份，证明纪钢将涉案厂房租赁给王敏使用，租赁时间是2013年1月1日起至2015年12月30日，租金是每年15万元，如果一方违约需赔偿对方租金的50%；租赁费的缴纳时间是按照第一年缴纳时间提前一个月，也就是每年的1月份。王敏对该证据的真实性无异议，但认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该租赁合同无效。2，纪钢与仙家寨村委会签订的土地租赁合同及证明各1份，证明纪钢对涉案厂房享有出租收益的权利，证明原、被告双方签订的合同是合法有效的。王敏对该证据的真实性有异议。3，（2014）青民一终字1607号民事判决书1份，证明该判决书已经认定了纪钢当庭提交的证据1、证据2是合法有效的。王敏对该证据的真实性无异议，但认为对纪钢的证明事项有异议。4，照片一组，证明王敏未经纪钢同意在纪钢场地私自进行了改建，造成了大量垃圾及破损等等，如需修复大约需要27000元费用。王敏对该证据的真实性有异议，其认为即使是真实的，也不能证明是王敏造成的。5，承包经营合同1份，证明原、被告于2010年签订的该厂房承包协议，约定租赁期限是2010年1月1日至2012年12月31日，每年租金为10万元，且约定了付款的时间是每年付一次。从该合同看出王敏所主张的2012年10月29日一次性支付30万元租赁费无任何依据，系王敏虚构的。王敏认为该合同双方已经进行了变更或者已经履行完毕，与本案无关，本案争议的是厂房租赁合同而非承包经营合同。6，纪钢记载的财务流水账1份，证明2012年12月4日至2012年12月6日期间共准备了15万元，并于2012年12月6日向王敏还款15万元。王敏认为该证据为纪钢单方记录，无王敏的签名，对该证据的真实性有异议，不予认可。7，银行明细对账单3份，证明纪钢于2012年12月4日从建设银行，卡号后四位“2008”的卡中取款3万元、农行3717卡取6万元；于2012年12月6日从农行3218卡取6万元，共计15万元，用于向王敏还借款。王敏对该证据的真实性无异议，但认为只能证明郝琪从银行取款，不能证明该款支付给了王敏。8，申请证人生红琴、郝某出庭作证，证明王敏主张的30万元并非是房租，而是生红琴通过纪钢向王敏的借款，借款于2012年12月6日通过纪钢归还给王敏15万元，剩余15万元作为2013年的房屋租赁费。王敏认为证人生红琴与王敏之间是否存在借贷关系与本案无关，证人不能证明纪钢向王敏存在借钱、还钱的事实；证人郝某与纪钢是亲戚，存在利害关系，证人所述均为听说，其证言依法不应采纳。为证明其主张，王敏向本院提交下列证据：1，（2013）城民初字第4790号民事判决书1份，证明王敏于2013年8月26日将厂房转租并交接给了王训宇，纪钢于2013年9月20日提出不让王训宇进厂并于2013年9月30日搬离，说明王敏的厂房使用时间到2013年8月26日至。纪钢对该证据真实性无异议，但认为该判决明确判决王敏于王训宇签订的转让协议是无效的，且在该案中查明该转让未经本案纪钢同意，因此本案原、被告签订的租赁协议是生效的，理应支付租赁费2，银行回单1份，证明王敏于2012年10月29日通过银行转账支付给纪钢租金30万元。纪钢对该证据真实性无异议，但认为因该证据发生在2012年10月29日，证明不了是支付租赁费30万元，且王敏主张的租赁费与双方签订的合同中约定的租赁缴纳办法相矛盾，2010年至2012年12月租赁费是10万元，且是每年一付，2013年至2015年租赁费是15万元／年，且该合同是2012年12月6日签订，因此10月29日的该30万元并非2010年至2012年12月租赁费也不是2013年至2015年租赁费，因此王敏所主张系租赁费与事实不符。经审理查明，2000年12月30日，纪钢与青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会签订《土地租赁合同》，约定仙家寨社区居委会将西仙山路路南土地（东至路沟、西至棉麻站墙2米、南至林场予制厂、北至仙山路沟南）租赁给纪钢建货场。租赁期限为30年。2010年1月2日，纪钢与王敏签订《承包经营合同》，约定，纪钢将其“青岛知惠金属回收有限公司”的回收铁销及化铁废钢的经营业务提供给王敏承包经营，并同意将该厂大门内左边房屋四间及右边纪钢新棚西边一直到北边店面墙为界约三亩的场地给王敏居住和生产用，南边、西边以围墙为界，北边以店面墙为界的范围内含工人宿舍，保卫楼都供王敏使用，承包经营期为三年，即自2010年1月1日至2012年12月31日止。承包金为每年10万元，第一年在合同签字生效王敏一次性支付，第二年的承包金为2010年12月1日支付，第三年付承包金的时间为2011年12月1日，各付10万元。补充条款约定，合同签订当日王敏先付半年租金5万元，余下半年租金2010年3月以前付清。2012年12月6日，原、被告再次签订《厂房租赁合同》，约定纪钢将上述厂房租赁给王敏使用，租赁期限为三年，即自2013年1月1日起至2015年12月30日止，租金及付款方式为现金支付，每年15万元，三年不变，合同签订当日付清当年租金，第二年的租金提前一个月支付，以此类推。已生效的青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第1607号民事判决书载明：2013年8月26日，王敏（甲方）与王训宇（乙方）签订《转让协议》，约定：“经过双方协商同意，甲方把原仙山路知惠回收公司纪老板场地一处转让给乙方，每年租金150000元，甲方设备36万元转让给乙方王训宇，承担原甲方与纪老板签订的场地合同，一切事宜如有违约甲方王敏不再承担任何责任。”协议签订同日双方正式交接场地及设备，转让的设备用于废旧金属回收、加工等。2013年9月20日，涉案场地出租人纪钢通过中通快递方式向王训宇发出通知，限期搬离，王训宇于同年9月30日搬离，所有设备、办公用品均留在涉案场地内。鉴于王训宇已实际使用涉案场地35天，参照双方约定的2013年剩余租期127天租金50000元标准，扣除该35天场地占有使用费后，王敏应予返还租赁费36220.50元（50000元-50000元÷127天×35天）。并判决：一、确认王训宇与王敏于2013年8月26日签订的《转让协议》无效。二、王敏于判决生效后十日内返还王训宇设备款360000元、租赁费36220.5元及办公用品转让费6000元，共计402220.50元。另查明，涉案厂房未取得建设规划许可手续。以上事实，有租赁合同、民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，足以认定。本院认为，本案中，纪钢与王敏虽然签订了厂房租赁合同，但因涉案厂房未取得建设规划许可，因此该合同应属无效，王敏应将涉案厂房返还纪钢。同时，王敏实际占有使用了涉案房屋，因此对纪钢要求王敏按照年租金150000元的标准支付使用费的主张本院予以支持。王敏应支付纪钢2014年1月1日至同年12月31日止的占有使用费150000元。王敏主张其于2013年8月26日已将涉案厂房转租给第三人王训宇，因此其不应再支付之后的使用费，但王敏与王训宇之间的《转让协议》已经生效判决认定为无效，王训宇已支付王敏实际占有使用期间的使用费，并将场地腾出，而之后王敏并未将涉案厂房及场地返还纪钢，故对其该意见本院不予采纳。王敏主张已经于2012年10月29日支付租金30万元，纪钢对此不予认可，认为该款项并非租金，而是第三人通过纪钢向王敏借款30万元，并申请证人郝某及生红琴出庭作证，同时提交郝某所记流水账及银行借记卡明细对账单予以证实，证人生红琴证实在2012年10月份因买房需要通过纪钢向王敏借款30万元，纪钢通过银行卡付给了证人，不到一个月之后证人将款项转存至郝琪的银行卡；证人郝某证实在2012年12月4日、9日取出现金共计15万元，于2012年12月6日签订租赁合同当日还给了王敏，剩余15万元作为租金抵顶。王敏虽对此不予认可，但未提交证据证实证人证言及银行卡交易明细虚假；且纪钢与王敏2010年1月2日签订的承包合同承包期至2012年12月31日止，因此2012年10月29日王敏向纪钢之妻郝琪账户打款30万元时，双方尚在该合同履行期间内，尚未对合同到期后是否续租及租金的数额等达成新的意见，王敏此时交纳2013年及2014年的租金明显不合常理；同时，双方在2012年12月6日签订的《厂房租赁合同》中约定，“合同签订当日付清当年租金，第二年的租金提前一个月支付”，该项约定与王敏所述已经于2012年10月29日预付2013年、2014年租金30万元明显不一致；另，王敏在将涉案厂房转租给第三人王训宇时，收取了王训宇2013年8月27日至2013年12月31日期间的租金50000元，并约定王训宇按年租金150000元标准支付2014年1月1日之后的租金，该项约定与王敏所述已经预付了2014年全年租金也明显相互矛盾。综上，本院认为，对王敏主张2012年10月29日转存至纪钢之妻郝琪银行卡的30万元系预交租金的意见本院不予采纳，对纪钢主张该款系借款，其中15万元已还，剩余15万元抵顶2013年年租金的意见本院予以采纳，对王敏要求纪钢返还租金186220.50元的诉讼请求本院不予支持。纪钢主张王敏未经纪钢同意对涉案场地私自进行了改建，造成大量垃圾及破损等，修复需要花费27000元，因此要求王敏恢复原状并赔偿该项损失27000元，王敏对此不予认可，纪钢未提交证据予以证实，故对纪钢该主张本院不予支持。纪钢要求王敏支付按银行同期贷款利率的4倍计算的自2014年1月1日至2014年11月12日止的利息的主张，于法无据，对此本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告纪钢与被告王敏于2012年12月6日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告王敏于本判决生效后15日内腾出涉案厂房及场地，并将涉案厂房及场地返还原告纪钢。三、被告王敏在本判决生效后十日内支付原告纪钢自2014年1月1日起至同年12月31日止的占有使用费150000元。四、驳回原告纪钢要求被告王敏支付按银行同期贷款利率的4倍计算的自2014年1月1日至2014年11月12日止的利息，赔偿损失27000元及恢复原状的诉讼请求。五、驳回被告王敏要求原告纪钢返还房屋租金186220.50元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5080元，诉讼保全费1870元，由原告纪钢负担2380元，由被告王敏负担4570元；反诉案件受理费2012元，由被告王敏负担。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 秦忠基审判员 顾 伟审判员 赵丕杰二〇一五年一月四日书记员 胡绪云附本案依据的法律规定：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：