（2014）穗增法民三初字第196号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-06-30
案件名称
邝淑兰与王燕慧、广州泰景房地产有限公司、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司、龙伟文、广州嘉骏环球市场管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
增城市人民法院
所属地区
增城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邝淑兰,王燕慧,广州泰景房地产有限公司,广州誉景典当行有限公司,广州誉景汽车租赁有限公司,龙伟文,广州嘉骏环球市场管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省增城市人民法院民 事 判 决 书（2014）穗增法民三初字第196号原告：邝淑兰，住广东省广州市越秀区。委托代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。被告：王燕慧，住广东省广州市海珠区。被告：广州泰景房地产有限公司，地址广东省广州市白云区。法定代表人：何锐声。被告：广州誉景典当行有限公司，地址广东省广州市越秀区。法定代表人：王燕慧。被告：广州誉景汽车租赁有限公司，地址广东省广州市越秀区。法定代表人：王燕慧。被告：龙伟文，住广东省广州市海珠区。被告：广州嘉骏环球市场管理有限公司，地址广东省增城市。法定代表人：吴曜辉。原告邝淑兰诉被告王燕慧、广州泰景房地产有限公司（以下简称泰景公司）、广州誉景典当行有限公司（以下简称誉景典当行公司）、广州誉景汽车租赁有限公司（以下简称誉景汽车租赁公司）、龙伟文、广州嘉骏环球市场管理有限公司（以下简称嘉骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邝淑兰及其委托代理人杨宇鹏到庭参加诉讼，被告王燕慧、泰景公司、誉景典当行公司、誉景汽车租赁公司、龙伟文、嘉骏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邝淑兰诉称：涉案商铺位于增城市光华路19号2575铺，王燕慧声称其已从产权人龙伟文处受让了该商铺，可直接对外销售，并委托了泰景公司代为签约、收受购房款。邝淑兰随后与泰景公司签订了《房地产买卖合同》，并在签约后依约支付了16万元的房价款。邝淑兰其后发现，涉案商铺所在商城出现纠纷，王燕慧、泰景公司、誉景典当行公司和誉景汽车租赁公司也明确表示原合同目的无法实现，并在2013年5月承诺负责全额退款和承担连带退款责任，但至今未能如期清退购房款。龙伟文是涉案商铺的产权人，在当地司法部门介入调查后，明知涉案商铺存在经济纠纷，上述当事人无法退赔款项的情况下，仍将涉案商铺进行抵押，理应对返还款项承担连带责任。嘉骏公司在2013年5月亦承诺承担连带退款责任。因此，邝淑兰起诉至法院，请求依法判令，一、解除邝淑兰与泰景公司、龙伟文签订的《房地产买卖合同》；二、王燕慧、泰景公司、誉景典当行公司、誉景汽车租赁公司、龙伟文和嘉骏公司立即连带返还邝淑兰已付款项16万元，并向邝淑兰支付违约金（从起诉之日起至退清全部已付款项之日止，按中国人民银行同期同类的贷款利率的标准计付）；三、本案诉讼费用由王燕慧、泰景公司、誉景典当行公司、誉景汽车租赁公司、龙伟文和嘉骏公司共同承担。被告王燕慧、泰景公司、誉景典当行公司、誉景汽车租赁公司、龙伟文、嘉骏公司均未答辩。经审理查明：2013年1月4日，泰景公司（甲方）与邝淑兰（乙方）签订了《房地产买卖合同》，合同载明“甲方（转让方）：姓名：龙伟文……委托代理人叶海文……乙方（受让方）：姓名：邝淑兰……第一条买卖房地产情况甲方拟将位于增城市新塘镇光华路19号2575号商铺转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。……第二条买卖房地产价格、付款方式乙方应当按时如期将房价款支付给甲方。乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：（1）签订认购书时支付定金人民币伍仟元；（2）签订本《房地产买卖合同》当日付人民币壹拾伍万伍仟元正……第三条登记过户手续办理如乙方选择一次性付款，则自乙方签订《房地产买卖合同》且交付全部房价款之日起180天内……甲、乙双方应携带有关资料到增城市土地房产交易所办理过户手续。……第四条房地产交接双方同意于签订本合同之日由甲方将该房地产以现状交付给乙方使用。……第五条权利保证约定甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第六条违约责任……2、甲方如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。若乙方解除本合同的甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向乙方计付违约金。……第八条合同争议的解决方法本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交广州仲裁委员会仲裁。……”2012年12月和2013年1月4日，邝淑兰分别向泰景公司支付5000元定金及155000元购房款，泰景公司分别向邝淑兰开具了两张收款收据。2013年1月4日，泰景公司（甲方）与邝淑兰（乙方）签订了《交付使用书》，载明“根据甲、乙双方于2013年1月4日签订的《房地产买卖合同》（合同号：2575）（以下简称“合同”），乙方向甲方购买位于增城市新塘镇光华路19号2575号铺（以下简称“房屋”）。根据合同的规定，甲、乙双方于2013年1月4日对该房屋进行验收交接，双方确认甲方已经正式按照《房地产买卖合同》约定向乙方交付该房屋。该房屋交付前产生的水电费、管理费由甲方承担，交付后产生的水电费、管理费由乙方承担。本交付使用书一式二份，由甲、乙双方签署后生效。”2013年1月4日，邝淑兰（甲方）与嘉骏公司（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，该合同约定了邝淑兰将位于增城市新塘镇光华路19号2575号房屋出租给嘉骏公司等内容。同日，邝淑兰（甲方）与嘉骏公司（乙方）签订了《交付使用书》，载明“根据甲、乙双方于2013年1月4日签订的《租赁合同》（合同号：2575）（以下简称“合同”），乙方租赁甲方所有的位于增城市新塘镇光华路19号2575号铺（以下简称“房屋”）。根据合同的规定，甲、乙双方于2013年1月4日对该房屋进行验收交接，双方确认甲方已经正式按照《租赁合同》约定向乙方交付该房屋。该房屋交付前产生的水电费、管理费由甲方承担，交付后产生的水电费、管理费由乙方承担。本交付使用书一式二份，由甲、乙双方签署后生效。”本院于2014年1月6日立案受理本案。另查明以下事实：一、增城市国土资源和房屋管理局登记位于增城市新塘镇光华路19号2575号房屋的产权人为龙伟文。该房屋于2013年6月20日办理了抵押登记，登记的抵押权人为黄某弟和黄某贵。二、2013年7月23日，龙伟文在增城市公安局经济犯罪侦查大队民警向其询问中主张以下事实，1、龙伟文向王燕慧交付了位于增城市新塘镇光华路19号的995间房屋，其中首层157间房屋和夹层157间房屋已由“龙望公司”直接过户给王燕慧，二层681间房屋仍登记在龙伟文名下，没有过户给王燕慧；2、2012年6月13日，龙伟文与王燕慧做了公证委托，计某泽和叶某文有权对二层681间房屋进行抵押和销售，二层681间房屋的房产证已交付给王燕慧；3、王燕慧未经龙伟文同意，擅自出售了登记在龙伟文名下的二层38间房屋。三、2013年5月17日，王燕慧在增城市公安局经济犯罪侦查大队民警向其询问中表示是其委托泰景公司和嘉骏公司销售位于增城市新塘镇光华路19号的房屋。四、2013年7月5日，王燕慧在增城市公安局经济犯罪侦查大队民警向其询问中表示其销售了位于增城市新塘镇光华路19号的180间房屋，包括了登记在龙伟文名下的53间已办理公证委托的房屋。五、2012年6月13日，龙伟文和潘翠芳以包括在位于增城市新塘镇光华路19号2575号房屋在内的房屋为其两人的夫妻共有财产的名义出具《委托书》，公证委托计某泽和叶某文为代理人，就房屋代理签署抵押合同和办理抵押登记手续等，委托期限至2013年6月12日。同日，龙伟文以其系位于增城市新塘镇光华路19号2575号房屋在内的房屋的产权人的名义出具《委托书》，委托计某泽和叶某文为代理人，就房屋代理签署买卖合同、代为收取购房款和办理过户登记手续等，委托期限至2013年6月12日。六、2012年7月10日，黄某弟、黄某贵（作为出借方）和王燕慧作为（借款方）签订了《借款合同》，合同约定黄醉某弟和黄某贵出借1000万元给王燕慧。同日，黄某弟、黄某贵和龙伟文签订了《房地产抵押合同》，合同约定黄醉弟、黄镇贵同意龙伟文以包括位于增城市新塘镇光华路19号2575号房屋在内的86间房屋作抵押，为王燕慧向黄某弟和黄某贵借款1000万元作担保。七、2013年6月3日，黄某弟、黄某贵和龙伟文签订了《作价协议书》，该协议书约定了龙伟文以包括位于增城市新塘镇光华路19号2575号房屋在内的86间房屋作抵押，为王燕慧向黄某弟和黄某贵借款1000万元作担保。同日，计炳泽以龙伟文的委托代理人身份和黄醉弟、黄镇贵一起前往增城市国土资源和房屋管理局就位于增城市新塘镇光华路19号2575号房屋办了抵押登记手续。八、龙伟文在本院受理的（2013）穗增法民一初字第1040号案中提交了一份《商铺交接确认函附件清单》，拟证明龙伟文在2012年5月15日与王燕慧确认其已将位于增城市新塘镇光华路19号2575号房屋交付给王燕慧。本院认为：邝淑兰与泰景公司在2013年1月4日就买卖位于增城市新塘镇光华路19号2575号房屋的事宜签订了《房地产买卖合同》，买卖的房屋是由产权人龙伟文交付给王燕慧出售，再由王燕慧委托泰景公司出售给邝淑兰，上述事实清楚，证据充分，本院予以确认。泰景公司将上述房屋出售给邝淑兰的行为没有违反龙伟文和王燕慧的意愿，龙伟文和王燕慧虽未签订涉案合同，但龙伟文和王燕慧亦应作为合同相对人，与泰景公司共同享有权利和承担义务。泰景公司与邝淑兰签订的涉案合同是邝淑兰、泰景公司、龙伟文和王燕慧的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行。至2013年1月4日，邝淑兰已向泰景公司付清了购房款160000元，对此，泰景公司、龙伟文和王燕慧理应按照涉案合同的约定在收款后180天内与邝淑兰共同办理涉案房屋的过户手续。鉴于龙伟文在泰景公司出售上述房屋后又将该房屋为王燕慧向案外人借款办理了抵押登记手续，邝淑兰以依据涉案合同的约定取得涉案房屋的产权的合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，邝淑兰要求解除《房地产买卖合同》，于法有据，本院予以支持。同理，邝淑兰要求王燕慧、泰景公司和龙伟文连带返还160000元购房款和支付自起诉之日（即2014年1月6日）起至返还全部款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付的违约金，合理合法，本院予以支持。另，邝淑兰要求誉景典当行公司、誉景汽车租赁公司和嘉骏公司连带返还上述款项和支付违约金的请求，依据不足，本院不予支持。王燕慧、泰景公司、誉景典当行公司、誉景汽车租赁公司、龙伟文和嘉骏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告邝淑兰与被告广州泰景房地产有限公司在2013年1月4日签订的《房地产买卖合同》；二、被告王燕慧、广州泰景房地产有限公司和龙伟文应在本判决发生法律效力之日起10日内连带返还160000元购房款和支付违约金（自2014年1月6日起至返还全部款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）给原告邝淑兰；二、驳回原告邝淑兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由被告王燕慧、广州泰景房地产有限公司和龙伟文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 廖德军审 判 员 卢艳晖人民陪审员 詹玉琴二〇一五年一月四日书 记 员 顾丽娟余蓓蓓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：