（2014）岳中民一终字第500号

裁判日期: 2015-01-04

公开日期: 2015-09-14

案件名称

岳阳市公安局与岳阳市宏兴铜艺制品有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省岳阳市中级人民法院

所属地区

湖南省岳阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

岳阳市宏兴铜艺制品有限公司,岳阳市公安局

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省岳阳市中级人民法院民事判决书（2014）岳中民一终字第500号上诉人（原审被告、原审反诉原告）岳阳市宏兴铜艺制品有限公司，住所地岳阳市龟山。法定代表人冯义祥，董事长。委托代理人刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托代理人汪双云，湖南立华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）岳阳市公安局，住所地岳阳市学院路。法定代表人丁阳云，局长。委托代理人薛冬定，湖南昌言律师事务所律师。上诉人岳阳市宏兴铜艺制品有限公司（以下简称宏兴铜艺公司）因与被上诉人岳阳市公安局租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民速初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宏兴铜艺公司的委托代理人刘立华，被上诉人岳阳市公安局的委托代理人薛冬定到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：1999年岳阳市人民政府将依法没收的原岳阳富盛实业总公司所属的“岳阳富华油墨有限公司”和“岳阳富丽印刷有限公司”全部资产（含土地、房屋、设备等）拍卖给岳阳市公安局作戒毒所。宏兴铜艺公司自2001年5月开始租赁位于该土地上湖滨宜登路原富盛公司油墨车间、树脂车间、六层单人宿舍、食堂一栋和临路综合楼三单元西边三楼、四楼宿舍房。2001年4月14日，双方签订租赁合同，约定合同期限为一年，租金为35000元/年。租赁期内，宏兴铜艺公司需爱护房屋、花草、树木及其他设施，所需维修、保养费用由宏兴铜艺公司承担，改建或新建须征得岳阳市公安局同意方可施工。岳阳市公安局向宏兴铜艺公司提供现有供水供电设施250千瓦变压器投运，水电费用由宏兴铜艺公司自理，如需维修费用,由宏兴铜艺公司负责。在租赁期内，如遇整体拍卖，宏兴铜艺公司需无条件服从。2002年5月10日，双方又签订租赁合同一份，约定租赁期自2002年5月10日至2003年5月10日，租金为50000元/年。在租赁期内，如遇特殊情况，上级部门另有安排，宏兴铜艺公司需无条件服从。合同期满，在同等条件下可优先宏兴铜艺公司租用。合同到期后，双方未另行签订书面合同，宏兴铜艺公司继续使用该门面，并按45000元/年的标准开始交纳租金。2011年6月22日，岳阳市公安局向湖滨宜登路的各承租户发出通知，告知湖滨宜登路11号原富盛公司厂房，已拟定拍卖。要求各承租户接此通知后，做好搬迁准备。原已交清2011年度租赁费的承租户，按搬迁日期退还多收的租赁费，拖欠租金承租户，应交清承租费。2011年11月18日，岳阳市公安局向宏兴铜艺公司送达了《关于湖滨宜登路118号各承租户限期搬迁的通知》，告知因原富盛公司厂房已定于2011年12月31日交房，要求各承租户在2011年12月30日前完成搬迁工作。2012年3月26日，岳阳市公安局又向湖滨宜登路的各承租户发出通知，告知湖滨宜登路市公安局戒毒所地块（原富盛公司厂房）已经拍卖，拍卖前已多次通知各承租户搬迁，现请各承租户于2012年4月26日前完成搬迁工作，逾期强制清退。双方在庭审中一致确认，宏兴铜艺公司的租金交至了2008年12月31日。租赁场地原富盛公司油墨车间、树脂车间、六层单人宿舍、食堂一栋和临路综合楼三单元西边三楼、四楼宿舍房现仍由宏兴铜艺公司在使用。另查明，2011年，岳阳市公安局通过资产处置审批后，委托岳阳联合产权交易中心有限公司公开挂牌转让戒毒所资产。岳阳正阳房地产评估咨询有限公司于2012年1月13日对岳阳市公安局湖滨戒毒所的房地产价值进行了估价，建筑物及土地的总价值为870.77万元。岳阳联合产权交易中心有限公司于2012年1月17日发出岳阳市公安局戒毒所资产处置公告，以评估价为底价公开挂牌，报名时间截止，无意向受让人。2012年2月20日，岳阳联合产权交易中心有限公司就岳阳市公安局戒毒所资产处置发出复牌公告。2012年3月21日，岳阳市公安局经湖南天径拍卖有限公司，将岳阳市湖滨八仙台房地产及地上建筑物拍卖给岳阳鸿升电磁科技有限公司。2014年8月15日，岳阳正阳房地产评估咨询有限公司对评估范围作出了说明，明确硬化地面、围墙、房屋室内精装修等，未包含在本次评估范围之内。原审法院认为：岳阳市公安局与宏兴铜艺公司于2002年5月10日签订的《门面租赁合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。租赁合同到期后，双方未再签订书面合同，宏兴铜艺公司作为承租人继续使用租赁物，岳阳市公安局没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，出租人岳阳市公安局解除合同应当在合理期限之前通知承租人宏兴铜艺公司。2011年6月22日，岳阳市公安局向宏兴铜艺公司发出通知，告知租赁房屋已拟定拍卖，要求作好搬迁准备；2011年11月18日，岳阳市公安局要求宏兴铜艺公司在2011年12月30日前完成搬迁工作。2012年3月26日，岳阳市公安局再次通知，要求宏兴铜艺公司在2012年4月26日前完成搬迁工作。岳阳市公安局因拍卖原因，已解除了双方的不定期租赁合同，并且在解除合同的合理期限之前通知了宏兴铜艺公司。宏兴铜艺公司应当交还使用的门面并按租金标准支付使用期间的占用费。宏兴铜艺公司反诉要求继续履行不定期租赁合同，直到宏兴铜艺公司将现有半成品全部生产加工完毕为止，没有法律依据，不予支持。岳阳市公安局委托岳阳联合产权交易中心有限公司公开挂牌转让戒毒所资产，岳阳联合产权交易中心有限公司于2012年1月17日、2012年2月20日两次发出岳阳市公安局戒毒所资产处置公告，告知有意受让人自公告之日起的合理时间内，持有效证件向岳阳联合产权交易中心有限公司提出申请，并缴纳受让保证金。宏兴铜艺公司并未在规定的时间内报名。现宏兴铜艺公司称岳阳市公安局拍卖租赁物时没有通知宏兴铜艺公司，侵害了宏兴铜艺公司的优先购买权，与事实不符，不予支持。岳阳南湖风景区管委关于工业企业的“退二进三”是指辖区企业退出第二产业，原址土地用于发展第三产业，依法依规实行货币补偿搬迁方式。本案反诉系租赁合同纠纷中，承租方主张的损失，与岳阳南湖风景区管委关于工业企业“退二进三”的公告情形完全不同，现宏兴铜艺公司主张按岳阳南湖风景区管委关于工业企业“退二进三”的规定，给予企业货币补偿搬迁，没有事实及法律依据，不予支持。宏兴铜艺公司在反诉中主张，自己经岳阳市公安局同意对租赁物进行了增添、修缮，要求岳阳市公安局支付增添、修缮费用962000元。但宏兴铜艺公司提供的证据无法证实其增添、修缮的事实及增添、修缮费用为962000元，对宏兴铜艺公司的该主张，不予支持。宏兴铜艺公司提出，本案租赁物拍卖成交价格是由土地和地上建筑组成，是包含了土地和承租户对租赁物的修缮和添附，所以要相应补偿宏兴铜艺公司的修缮和添附费用。原审法院对作出评估结果的岳阳正阳房地产评估咨询有限公司进行了调查，该评估公司已对评估结论作出说明，评估范围内的部分附属物、装饰装修，如硬化地面、围墙、房屋室内精装修等，未包括在本次评估范围之内。宏兴铜艺公司提出的拍卖成交价包含了修缮和添附费用，要求进行补偿的主张不成立。关于室内装饰。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。现双方对附合装饰装修并没有进行特别约定，宏兴铜艺公司在租赁合同到期后，要求岳阳市公安局补偿室内装修损失，没有法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由岳阳市宏兴铜艺制品有限公司将位于湖滨宜登路（原富盛公司厂房）的租赁场地返还给岳阳市公安局。二、由岳阳市宏兴铜艺制品有限公司按45000元/年的标准，向岳阳市公安局支付自2009年1月1日起至租赁场地实际交付之日止的租金及占用费。以上一、二项，限在判决生效后十日内履行。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。三、驳回岳阳市宏兴铜艺制品有限公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费5000元,反诉案件受理费15880元,合计20880元,由岳阳市宏兴铜艺制品有限公司负担。宣判后，上诉人宏兴铜艺公司对上述判决不服，向本院上诉称：1、湖南正阳房地产评估咨询有限公司作出的评估报告并非受法院委托作出的司法鉴定报告，涉案房地产的部分附属物、装饰装修（如硬化地面、围墙、房屋内精装修等）不在评估范围内，并不代表租赁房产及部分附属物的装饰装修物价值不存在，一审法院认定被上诉人不需支付上诉人对租赁房屋的装饰装修费用，属认定事实不清；2、被上诉人拍卖租赁物期间没有通知上诉人，侵害了上诉人的优先购买权，依法应予以赔偿；3、被上诉人已经将涉案房地产转让给他人，现该房地产的权利人并没有要求上诉人离开租赁场地，应当重新给予上诉人搬迁时间，直到上诉人将现有半成品全部生产加工完毕为止。综上，上诉人认为一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判：1、双方继续履行不定期租赁合同，直到上诉人现有半成品全部生产加工完毕为止；2、被上诉人赔偿上诉人未参与竞拍导致的经济损失50万元；3、被上诉人赔偿上诉人对租赁物增添、修缮的费用962000元；4、若被上诉人要求违约解除合同，被上诉人应按政策给予上诉人搬迁补偿；5、被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。被上诉人岳阳市公安局答辩称：1、被上诉人与上诉人的租赁关系已经终止，上诉人的装饰装修等费用与是否在评估范围与被上诉人无关，其投入费用应由上诉人负担，根据法律规定，也不应予补偿；2、被上诉人已在上诉人的租赁场地、出入的大门张贴了拍卖搬迁公告、悬挂了横幅，并多次通知上诉人拍卖租赁场地的相关事宜。在拍卖之前，岳阳联合产权交易中心两次公告拍卖。拍卖前，双方之间已经解除租赁合同，上诉人已不是承租人。因此，上诉人上诉称侵犯其优先购买权的事实不成立；3、被上诉人已多次通知上诉人要求其搬离租赁场地，但上诉人在搬离通知送达3年后，仍然没有搬离。现在还要求给予搬离时间，不属于合理期限；4、涉案租赁物土地的拍卖竞得人岳阳鸿升电脑科技有限公司已在租赁场地周围贴了限期搬迁公告，而且多次催促被上诉人交地交房，作为其公司的厂房搬迁用地，上诉人称房地产权利人没有要求搬迁不符合事实。综上，被上诉人认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判，维护被上诉人的合法权益。二审期间双方当事人均未向法庭提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人宏兴铜艺公司与被上诉人岳阳市公安局的租赁合同是否应该继续履行；二、被上诉人是否侵犯了上诉人的优先购买权；三、上诉人在租赁期内对租赁场地的增添、修缮与装饰装修的投入，被上诉人应否予以补偿；关于焦点问题一，上诉人与被上诉人于2001年4月、2002年5月两次签订的租赁合同到期后，并没有继续签订期租赁合同，双方已形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的双方都有权随时解除合同，如果一方要求解除合同的，应在解除合同之前，告之另一方并给予其合理的搬迁时间。被上诉人因拍卖租赁物，已向上诉人作出了解除不定期租赁合同的意思表示，并分别于2011年6月、11月和2012年3月三次通知上诉人搬离租赁物，三次都给予了合理的搬迁期限，已履行了在合理期限内通知上诉人的义务，因此应认定双方已经解除了不定期租赁合同。而上诉人在通知的搬迁期限内，没有搬迁，现仍以生产需要为由主张继续占有、使用租赁场所，没有法律依据，故上诉人要求“继续履行合同、继续占用租赁物直至其现有半成品完成加工完毕为止”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点问题二，当事人双方已经解除不定期租赁合同，上诉人已不再是承租人，其无权享有优先购买权。即使上诉人称其有优先购买权，但被上诉人已提供了将涉案房产按公开拍卖程序挂牌出让的证据，证明了在处置涉案房地产时通知了有意竞拍的所有受让人，而上诉人未在公告规定的时间内报名，并缴纳竞拍保证金，应视其自动放弃优先购买权。故上诉人称被上诉人侵犯其优先购买权而要求被上诉人赔偿经济损失50万元的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点问题三，首先，当事人双方在租赁合同中并没有约定对租赁场地的增添、修缮与装饰装修的投入应如何处理，故对上诉人主张的添附费用应根据法律、司法解释的相关规定处理。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”和第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，无论被上诉人是否同意上诉人进行装饰装修，在双方无明确约定的情况下，上诉人无权要求被上诉人对其装饰装修费用进行补偿。且本案中上诉人对厂房进行装饰装修，其是为了更好利用租赁场地，为公司的生产和经营产生更大的收益，现上诉人已使用租赁场地多年，其已经基本实现了当初进行装饰装修以及添附投资的目的。其次上诉人提供的证据无法证实其因添附行为（增添、修缮、装饰装修）而投入了962000元的费用。故上诉人要求被上诉人支付其增添、修缮与装饰装修等添附费用962000元的理由不能成立，本院不予采纳。另关于上诉人提出的按政策给予其企业货币补偿搬迁的问题，上诉人并未提供事实和证据证明，其企业属于“岳阳南湖风景区管委会关于工业企业“退二进三”的公告”规定的可以享受货币补偿搬迁的企业范围，对上诉人的该项上诉请求，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17958元，由上诉人岳阳市宏兴铜艺制品有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　夏　磊审　判　员　　吴圣岩代理审判员　　余立根二〇一五年一月四日书　记　员　　乔宝全关注公众号“”