（2014）昆民一终字第766号

裁判日期: 2015-01-04

公开日期: 2015-08-04

案件名称

昆明市西山红光彩灯厂、西山区土堆居民委员会第四村民小组土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省昆明市中级人民法院

所属地区

云南省昆明市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

昆明市西山红光彩灯厂,西山区土堆居民委员会第四居民小组

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第三十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款

全文

云南省昆明市中级人民法院民事判决书（2014）昆民一终字第766号上诉人（原审原告）昆明市西山红光彩灯厂。住所地：昆明市西山区明波办事处土堆村四社。负责人：袁治英。委托代理人米祖远，重庆市潼南县双江法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人（原审被告）西山区土堆居民委员会第四居民小组。住所地：昆明市西山区土堆社区居民委员会。负责人：谭乔英，该组组长。委托代理人陈友兵，男，汉族，1970年8月15日出生，系西山区土堆居民委员会第四居民小组法律顾问，特别授权代理。上诉人昆明市西山红光彩灯厂（以下简称“红光彩灯厂”）因与上诉人西山区土堆居民委员会第四居民小组（以下简称“第四居民小组”）土地租赁合同纠纷一案，均不服昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第4996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：1996年9月18日，红光彩灯厂（乙方）与第四居民小组的前身昆明市西山区马街镇明波办事处土堆四社（甲方）签订《租赁协议书》，约定：“一、甲方将自己的1.8亩场地（其中包括简易厂房三幢及水电配套设施，即水管φ20mm，330V的电，一总表够30千瓦用进围墙）租给乙方，每年收租金计人民币2.88万元（贰万捌仟捌佰元），加上给乡村的管理费计人民币0.288万元（贰仟捌佰捌拾元），总计人民币3.168万元（叁万壹仟陆佰捌拾元）。二、租期为壹拾伍年，每叁年后递增壹次，按租金（及递增款）的总额递增百分之二十……六、若国家征用，甲乙双方共同协助追回损失，属甲方的甲方受益，属乙方的乙方受益……”。2009年9月28日，昆明市西山区棕树营城中村改造4号片区指挥部（甲方）、云南安昊房屋拆迁有限公司（乙方）与第四居民小组（丙方）签订《西山区城中村改造4号片区（土堆村）改造项目集团经济组织建（构）筑物拆迁安置补偿协议》载明，丙方被拆迁房屋位于土堆四组公房1.98亩，房屋主体建筑面积：969.6㎡，房屋主体结构：砖混、砖木；丙方自愿选择拆迁补偿安置方式为一次性货币补偿；拆迁补偿金额为543986.10元{砖混结构面积为147.25㎡、补偿费用为103075元，砖木结构面积为822.35㎡、补偿费用为411175元，附属设施［铁大门（补偿费用1578.75元）、混凝土地坪（补偿费用17499元）、自来水设施（补偿费用5000元）、企业用电（补偿费用3650元）、室外楼梯（补偿费用808.35元）、4个太阳能（补偿费用每个300元，共1200元）］}，其他补助费用为121352元（奖励费5000元、过渡费116352元），合计甲方应支付给丙方货币补偿费为￥665338.10元。经昆明市中级人民法院（2010）昆民一终字第244号民事判决书确认，红光彩灯厂系挂靠企业，即实际由个人出资，挂靠于昆明市西山区土堆社区居民委员会名下，袁治英及何成栋系红光彩灯厂实际出资人，袁治英享有对昆明市红光彩灯厂的财产权利。经昆明市中级人民法院（2013）昆民一终字第210号民事裁定书确认，现袁治英实际负责管理红光彩灯厂，系该厂的法定代表人，有权以红光彩灯厂的名义起诉。庭审中，双方一致陈述：租赁物位于土堆村354号，包括1.8亩土地、3栋独立的简易厂房（每栋1层、砖木结构）。当时土地上有围墙，水电设施到围墙处，还装有一个铁大门。租赁的房屋于2009年被拆迁。红光彩灯厂陈述：1、3栋独立简易厂房的面积是822.35平方米，原告承租过来后对3栋简易厂房进行了改建。2、2005年9月在租赁的土地上新建了一栋三层砖混结构，面积为147.25平方米的房屋；并做了混凝土地坪，安装了1个太阳能。3、租赁物是被告于2007年9月自行收回的。第四居民小组陈述：1、3栋独立简易厂房的面积大概是八九百平方米，红光彩灯厂在租赁土地上从未进行过新建、改扩建。2、红光彩灯厂是于2007年7、8月返还的租赁物。3、2009年年初，第四居民小组将租赁的土地和房屋出租给了案外人桂许国。4、针对土堆村354号建（构）筑物的拆迁补偿款665338.10元，拆迁公司实际支付给第四居民小组的也是这个金额，大概是2009年9月28日签订合同后一个月支付了50%，又过了三个月全款支付完毕。现西山红光彩灯厂向一审法院提起诉讼，请求：一、依法判决确认双方于1996年9月18日签订的《租赁协议》合法有效；二、第四居民小组向西山红光彩灯厂支付因《租赁协议》约定354号租赁范围内拆迁安置补偿款490639.35元及贷款利息143266.69元（从2009年9月28日至2013年9月12日）。原审法院认为：经昆明市中级人民法院生效的民事裁定书确认，袁治英系红光彩灯厂的法定代表人，有权以红光彩灯厂的名义起诉，故对第四居民小组抗辩红光彩灯厂以袁治英作为其负责人提起诉讼主体不适格不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，双方于1996年9月18日签订的租赁协议因租赁的土地和房屋属于拆迁的范围而不能继续履行，红光彩灯厂早已搬离租赁的土地和房屋，且租赁的房屋经双方陈述也已于2009年时被拆迁，合同的标的物已经不存在，合同权利义务存在的基础已经丧失，故租赁协议的权利义务已经终止，对红光彩灯厂要求确认租赁协议合法有效的诉讼请求不予支持。关于红光彩灯厂要求第四居民小组向其支付拆迁安置补偿款490639.35元的诉讼请求，对于租赁土地上建筑物及构筑物的拆迁补偿款的归属问题，有约定的从约定。本案双方没有约定若遇国家征收时，租赁土地上建筑物及构筑物的拆迁补偿款的归属问题。在没有约定的情况下，因本案租赁土地上建筑物及构筑物的建设并未通过常规的法定审批程序，针对该部分资产并未取得相关的产权证明，该部分资产的权属界定也无法通过产权证明予以确认。对于租赁土地上的建筑物及构筑物，若属于土地所有权人投资建盖部分，则该部分归属于土地所有权人，若不属于土地所有权人投资建盖部分，则该部分的归属问题应按添附制度处理（上述两处的“部分”是指可以作为物权客体的物），现租赁土地上的建筑物及构筑物因政府征地拆迁被拆除，作为所有权人其有权获得相应的拆迁补偿款，故对于本案租赁土地上的建筑物及构筑物的拆迁补偿款的归属问题，依据“谁投资、谁受益”的基本原则来予以确定。关于租赁土地上建筑物及构筑物的投资主体，本案从第四居民小组与昆明市西山区棕树营城中村改造4号片区指挥部、云南安昊房屋拆迁有限公司签订的《建（构）筑物拆迁安置补偿协议》来看，租赁土地上的建筑物及构筑物包括822.35平方米的砖木结构房屋，147.25平方米的砖混结构房屋以及附属设施（铁大门、混凝土地坪、自来水设施、企业用电、室外楼梯、太阳能）。就822.35平方米的砖木结构房屋、铁大门、自来水设施，经双方一致陈述，第四居民小组当时交付租赁物给红光彩灯厂时已包含上述房屋及附属设施。至于红光彩灯厂主张其对3栋砖木结构简易厂房进行过改建，其应享有部分针对该房屋的拆迁补偿款，就其主张其没有提交相应的证据予以证实，故不予采纳。故投资主体为第四居民小组。就147.25平方米砖混结构房屋、混泥土地坪、室外楼梯，一方面，红光彩灯厂作为承租人，租赁土地交付给红光彩灯厂后是由其在占有、使用；另一方面，第四居民小组在庭审中明确表示土地出租给红光彩灯厂后，其没有在租赁土地上进行过改扩建、新建。故投资主体应为红光彩灯厂。就4个太阳能，红光彩灯厂表示其安装过1个太阳能，第四居民小组则表示其没有安装过，但是其曾将涉案土地出租给案外人，案外人安装过1个太阳能。结合双方的自认，确认红光彩灯厂安装过1个太阳能。综上，根据“谁投资、谁受益”的基本原则，147.25平方米砖混结构房屋、混泥土地坪、室外楼梯以及1个太阳能的拆迁补偿款121682.35元归红光彩灯厂。关于企业用电的补偿款，虽然双方一致陈述企业用电在第四居民小组交付租赁物给红光彩灯厂时只是到围墙处，但是红光彩灯厂表示企业用电的拆迁补偿款3650元归红光彩灯厂，属于其对自身权利的处分，故予以确认。关于奖励费5000元以及过渡费116352元，虽然双方对于第四居民小组收回租赁物的时间陈述不一致，但是可以确认至少在第四居民小组与西山区城中村改造4号片区指挥部以及拆迁公司签订《建（构）筑物拆迁安置补偿协议》之前的一年，红光彩灯厂就已经没有在占有、使用租赁物。而奖励费针对的是在规定的搬迁期限届满前提前搬迁的行为，过渡费针对的是在过渡期限内，被拆迁人自行安排住所的，故不予支持。由于租赁土地上建筑物及构筑物的拆迁补偿款665338.10元，第四居民小组已经实际领取。而对于属于红光彩灯厂所有部分的拆迁补偿款第四居民小组应当支付红光彩灯厂，故第四居民小组向红光彩灯厂支付拆迁补偿款121682.35元。关于原告主张的法定贷款利息143266.69元，由于第四居民小组所实际领取的拆迁补偿款665338.10元中有121682.35元应归属于红光彩灯厂，而该部分拆迁补偿款却一直由第四居民小组在占有、使用，故第四居民小组应向红光彩灯厂支付该部分补偿款占用期间的利息。第四居民小组在实际领取拆迁补偿款后其应当在合理的期限内将属于红光彩灯厂所有部分的拆迁补偿款支付给红光彩灯厂。按照第四居民小组自身的陈述，其大概是在2010年1月28日左右领取的全部拆迁补偿款，扣除合理的履行期间，第四居民小组应当自2010年4月29日起向红光彩灯厂支付其占用期间的利息。红光彩灯厂主张按年利率6.4%计算，没有违反法律的规定，予以支持。红光彩灯厂主张利息计算至2013年9月12日，属于其对自身权利的处分，予以支持。另，本案的审理结果与拆迁公司并没有法律上的利害关系，故对红光彩灯厂认为应当追加实际支付补偿款的单位为本案第三人参加诉讼的意见不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告西山区土堆居民委员会第四居民小组于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明市西山红光彩灯厂拆迁补偿款121682.35元及该款自2010年4月29日起至2013年9月12日止的利息（按年利率6.4%计算）；二、驳回原告昆明市西山红光彩灯厂其余的诉讼请求。”一审判决宣判后，上诉人红光彩灯厂、第四居民小组均不服，向本院提起上诉，上诉人红光彩灯厂请求：一、撤销一审判决，改判第四居民小组向红光彩灯厂支付拆迁安置补偿款490639.35元以及利息143266.69元；二、本案一、二审诉讼费由第四居民小组承担。其上诉的主要事实和理由为：一、红光彩灯厂作为承租人向第四居民小组出租了位于土堆354号1.8亩场地，双方签订了《租赁协议》，约定：“若国家征用，甲乙双方共同协助追回损失，属甲方的甲方受益，属乙方的乙方受益。”在2009年该土地被政府征用拆迁，第四居民小组应按该约定在拆迁时通知红光彩灯厂共同确认拆迁物的状况、价值及归属，但第四居民小组却未告知红光彩灯厂而独自将补偿款领取，导致红光彩灯厂的权利受到损害。二、红光彩灯厂在租赁该土地期间，对该土地上的3栋简易厂房进行了改建，并新建了一栋三层砖混结构房屋，且安装了太阳能等设施，但一审法院仅认定了部分房屋及设施属于红光彩灯厂修建是毫无事实依据的；三、对于拆迁补偿款中的过渡费116352元、奖励费5000元，红光彩灯厂作为土地的实际承租人应对过渡费及奖励费享有被补偿的权利。综上，一审法院在缺乏事实依据和法律依据的情况下，作出的判决有误，请求二审法院依法审理后进行改判。第四居民小组针对红光彩灯厂的上诉答辩称：一、袁治英不能以红光彩灯厂负责人的身份参加诉讼，因为袁治英都没有提交相应的企业登记材料，并且红光彩灯厂没有证据能够证实袁治英系红光彩灯厂的负责人；二、红光彩灯厂于2007年就未支付租金，实际上双方就未按照《租赁协议》履行各自的权利义务，故袁治英不能再以红光彩灯厂的名义向第四居民小组主张相应的补偿款。第四居民小组将向袁治英索要所欠的租赁费。请求二审法院审理后依法驳回西山红光彩灯厂的诉讼请求。上诉人第四居民小组请求：撤销一审判决，改判驳回红光彩灯厂的一审全部诉讼请求。其上诉的主要事实和理由为：一、袁治英不能作为红光彩灯厂的负责人代表红光彩灯厂起诉；二、红光彩灯厂不是财产使用权人，不应享有相应的补偿款；三、红光彩灯厂从2007年开始就未支付租金，合同早已解除和终止；四、一审法院要求第四居民小组缴纳的二审诉讼费用数额错误，一审判决第四居民小组承担的责任为121682.35元，故第四居民小组不服该结果提起上诉所缴纳的二审诉讼费用应以121682.35计算。红光彩灯厂针对第四居民小组的上诉答辩称：一、相关生效的法律文书已经确认了袁治英作为红光彩灯厂负责人资格，袁治英能够作为红光彩灯厂的负责人提起诉讼；二、红光彩灯厂与第四居民小组签订的《租赁合同》中已明确了双方的租赁合同期限为15年，在租赁期内涉案土地就被政府征用拆迁了，故红光彩灯厂作为承租人有权对补偿款享有权利。综上，请求二审法院依法审理后驳回第四居民小组的上诉请求。对于一审判决认定的事实，第四居民小组提出以下异议：1、一审判决认定的“袁治英及何成栋系昆明市西山红光彩灯厂实际出资人，袁治英享有对昆明市西山红光彩灯厂的财产权利。”事实错误，红光彩灯厂的性质应由工商局和法院来认定，并且需要企业的上级管理部门参与确认；2、昆明市中级人民法院作出的（2013）昆民一终字第210号民事裁定书（以下简称210号文书）中确认了袁治英系红光彩灯厂的负责人，并且作出裁定指定由西山区人民法院审理，在西山区人民法院审理过程中，红光彩灯厂撤回了起诉，故210号文书并未生效，文书中认定的“袁治英系该厂的法定代表人，有权以昆明市西山红光彩灯厂的名义起诉”就未发生效力。除此之外，双方当事人对一审法院确认的其他事实无异议。对双方无异议的事实，本院予以确认。针对第四居民小组提出的异议1，根据西山区人民法院作出的（2009）西法民初字第3451号民事判决书，以及朱世伟不服该判决书向本院提起上诉，本院作出的（2010）昆民一终字第244号民事判决书（以下简称244号判决书）中均认定了“昆明市西山红光彩灯厂系挂靠企业，即实际由个人出资，但挂靠于居委会名下。故袁治英作为昆明西山红光彩灯厂的共同出资人，其享有对昆明市西山红光彩灯厂的财产权利。”并且第四居民小组出具的《关于昆明市西山红光彩灯厂的情况说明》中也确认了“红光彩灯厂的经营管理权由袁治英负责，相关土地租赁协议由袁治英履行。此后，该厂与四组、有关业务均由袁治英经手。”虽西山红光彩灯厂未进行法定代表人的变更登记，但根据上述法律文书及第四居民小组所出具的《情况说明》，确认了袁治英作为红光彩灯厂的出资人，并且实际管理红光彩灯厂，故袁治英系红光彩灯厂的负责人，本院对第四居民小组提出的异议1不予确认；针对异议2，因在西山区人民法院审理过程中，西山红光彩灯厂撤回起诉，210号裁定书未发生法律效力，故本院对该异议予以确认。综上，本案经二审审理后，除对一审判决认定的“经昆明市中级人民法院（2013）昆民一终字第210号民事裁定书确认，现袁治英实际负责管理红光彩灯厂，系该厂的法定代表人，有权以红光彩灯厂的名义起诉”事实不予确认外，其他法律事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、袁治英是否系红光彩灯厂的负责人？二、第四居民小组是否应向红光彩灯厂支付土地被征用后的相应补偿款？本院认为：针对争议焦点一，袁治英是否系红光彩灯厂的负责人。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第三十八条规定：“法人的正职负责人是法人的法定代表人。没有正职负责人的，以董事长为法定代表人；没有董事长的法人，经董事会授权的负责人可作为法人的法定代表人。不具备法人资格的其他组织，以其主要负责人为代表人。”根据已生效的244号判决书中以及第四居民小组出具的《情况说明》中确认的袁治英系红光彩灯厂的共同出资人，其享有对红光彩灯厂的财产权利，已经明确了袁治英系红光彩灯厂的实际管理人和负责人，第四居民小组未能提交其他证据证实袁治英不是红光彩灯厂的负责人，故本院对于第四居民小组认为袁治英不能作为红光彩灯厂负责人参与诉讼的主张不予支持。针对争议焦点二，第四居民小组是否应当向红光彩灯厂支付涉案土地被政府征用后的补偿款。第四居民小组主张双方签订的《租赁协议书》于2007年解除，红光彩灯厂就不应再对被征用的土地享有获得补偿款的权利，但第四居民小组未能提交证据证实双方具有约定解除合同或者因其他原因导致合同不能履行而解除的情形，故本院对第四居民小组认为双方所签订的《租赁合同》已经解除，不应向红光彩灯厂支付拆迁补偿款的主张不予支持。对于第四居民小组应向红光彩灯厂支付的拆迁补偿款数额，红光彩灯厂主张其在租赁土地后改建了3栋面积为822.35平方米的独立简易厂房、面积为147.25平方米的三层砖混结构房屋、自来水设施、供电设施、铁大门、混凝土地坪、室外楼梯、太阳能一个，因双方认可其中面积为147.25平方米的三层砖混结构房屋以及一个太阳能系红光彩灯厂修建，本院对此予以确认。混凝土地坪、室外楼梯因系使用所租赁土地的基础设施，故本院对红光彩灯厂修建混凝土地坪、室外楼梯予以确认。三栋面积为822.35平方米的独立简易厂房、自来水设施、供电设施、铁大门因在租赁土地前就已经存在，并且红光彩灯厂未能提交证据证实系其修建，故本院不予确认，一审法院根据“谁投资、谁收益”的原则，确认红光彩灯厂系面积为147.25平方米的三层砖混结构房屋、混凝土地坪、室外楼梯、太阳能一个的实际投资建盖人，并应取得拆迁补偿款共计121682.35元并无不当，本院予以维持。关于红光彩灯厂主张的奖励费5000元、过渡费116352元，奖励费、过渡费属于为保障顺利拆迁的奖励性和安置性费用，因红光彩灯厂认可在土地被征用前一年未实际使用、管理所租赁的土地，故其不应再对奖励费、过渡费主张权利。一审法院从2010年4月29日起至2013年9月12日止计算拆迁补偿款被第四居民小组领取后的利息，第四居民小组对利息计算的起止时间及计算标准无异议，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10139元，由上诉人昆明西山红光彩灯厂承担7000元，由上诉人西山区土堆居民委员会第四居民小组承担3139元，上诉人昆明西山红光彩灯厂已预交诉讼费10139元，本院退回3139元，上诉人西山区土堆居民委员会第四居民小组已预交10139元，本院退回7000元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审　判　长　　郑会利代理审判员　　符圆圆代理审判员　　邓林春二〇一五年一月四日书　记　员　　廖均龙搜索“”