（2014）卫滨民二初字第185号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-06-23
案件名称
金俐敏与被告新乡市隆基新上海置业有限公司房屋买卖纠纷一审民事裁定书
法院
新乡市卫滨区人民法院
所属地区
新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2014）卫滨民二初字第185号原告：金俐敏，女。被告：新乡市隆基新上海置业有限公司。法定代表人：田波，董事长。委托代理人：苗兴华，律师事务所律师。原告金俐敏诉被告新乡市隆基新上海置业有限公司（以下简称隆基公司）房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金俐敏，被告新乡市隆基新上海置业有限公司的委托代理人苗兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年11月19日，我购买了被告隆基公司开发的绿地迪亚尚郡小区价值428530元的商品房1套（合同规定面积为54.21平方），按约定于2012年01月17日交纳第一部分房款，先办理按揭手续，并于2012年3月开始还贷。我按约定于2012年5月16日交纳了开发商要求的除契税外剩余的各种费用（即2012年5月16日开发商已收到该房屋的全额房价款）。因购买的商品房为现房，因此交全款之日2012年05月16日也是交房日期。2012年05月17日我缴纳了该房屋的契税，并督促其早日办理房屋所有权证。2012年10月左右我询问办理房产证的进程，被告公司回复因房屋的图纸设计变更问题造成的房屋编号不对，需要重新确定图纸才能办理房产证，之后又几次询问督促，被告方一直以种种原因拖延为我办理其应有的房屋所有权证。直到今年2014年4月18日开发商才通知我去领取房产证，已超过约定期限（2012年11月16日）17个月零2天（512天）。但土地证至今仍然没有办理（至诉讼日2014年7月15日共604天）。为确保原告权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、申请按以下公式计算迟延办理房产证和土地证的违约金：合同总价款＊违约天数＊逾期贷款每日利息＊6.8%＊1.2＊（1＋50%）／360=428530＊604＊6.8%＊1.2＊（1＋50%）／365=86709元。其中违约金利息计算：参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金天数计算：从2012年11月16日起计至房地产权属证书过户登记手续办妥之日至，本次诉讼计算至诉讼日2014年7月15日共604天。2、判决开发商立即办理土地使用权证并支付违约金。3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。被告隆基公司辩称：1、我公司已经按照合同约定将办证资料报送房产登记部门备案，并没有逾期。2、原告未交清办房产证土地证所需要费用。3、原告并未委托我公司代办土地证，我公司仅负有协助义务，办理土地证是原告的义务。4、根据新乡市办理土地证的现行政策，整个楼盘全部卖完才能办理分户土地证，我公司房屋还没卖完，所以目前不具有办理分户土地证的条件。5、双方的购房买卖合同依法成立并有效，关于迟延办证违约金的标准应该按照该合同第15条第2项执行。原告金俐敏向本院提交如下证据材料：1、原告向被告公司负责办理证件的客服刘娟、赵潇、郑莹发送短信，短信内容证明办证过程是原告在催促被告单位办理，而非被告代理人所说是原告为推进办证进度催促被告，证明被告没有按照合同约定的2012年11月16日交房产部门备案登记。2、2012年5月16日该商品房的销售收款单，上面有经办人和财务的签字，内容包括首付款、维修基金、办证费共计129530元。欲证明我已经按照房地产公司的要求交清办证所需费用。且证明办证费的额度是被告提供的数据。3、2012年3月26日原告和中国建设银行股份有限公司新乡分行签订的个人住房（商业用房）借款合同和2012年5月16日原告和被告签订的商品房买卖合同。从借款合同第三十条第二款罚息的利息规定，《合同法》第一百一十四条规定，证明逾期办理房产证的损失。商品房买卖合同第十五条第二项约定的违约金过低，应按照《合同法》规定，申请人民法院予以增加违约金。4、房屋所有权证（编号：201404740），登记时间为2014年3月10日，欲证明原告方于2014年3月10日拿到房产证，已超过约定时间2012年11月16日，不能证明已拿到房产证。被告隆基公司向本院提交以下证据材料：1、原告与被告签订的商品房买卖合同，该合同第15条第2项，明确约定，如果发生逾期提供办证资料的违约情况，违约金按照已付房款的1%，所以原告主张的违约金计算方法是没有合同依据的。2、2014年5月17日的收据证明原告未足额交清房产证费用，根据商品房买卖合同补充协议附件4第一条第四项规定的内容，因为原告未足额交清房产办证费，所以迟延取得房产证的责任由原告承担，另外，原告也没有缴纳土地证费用，也未委托被告代为办证。况且该房暂不具备办证土地证的条件，所以原告要求办理土地证没有依据。经庭审质证，被告隆基公司对原告金俐敏提交的证据材料发表以下质证意见：对第一组证据真实性有异议。认为该证据不能证明短信是发给我公司的工作人员，反而证明办理房产证所需资料需要双方提交，开发商已经将出卖人资料报登记机关，出卖人已经履行了合同义务。而需要原告提交的资料一直没有提交，是导致办证迟缓的原因之一。对第二组证据真实性合法性无异议，但是对其证明目的有异议，根据该证据载明原告办证费并未足额交清，后来在被告的多次催促下，原告才在2014年5月17日交付了1148.1元办理房产证所需要的费用。原告未交清全部办证费，所以迟缓与原告未及时交清办证费有直接关系。对第三组证据借款合同真实性合法性无异议，但对其证明目的有异议，该合同是原告与银行所签订，如果出现逾期还款的情况，也是原告自己的行为所导致，与被告无关。是否实际出现了罚息原告也没有举证，说明尚未出现罚息，所以原告所主张的损失并没有实际发生，因此证明逾期提交资料违约金过低没有依据。关于商品房买卖合同，该合同真实性合法性无异议，对证明目的有异议。相反，该合同第一段证明了原告和被告在平等自愿协商一致的情况下签订该合同，合同依法成立并且有效，应切实履行。该合同第15条第2项，明确约定，如果发生逾期提供办证资料的违约情况，违约金按照已付房款的1%，所以原告主张的违约金计算方法是没有合同依据的。对第四组证据的真实性合法性无异议，被告多次催促原告缴纳剩余的办证费，原告一直未缴纳，被告从原告利益出发，代其垫付了办证费用，但是原告未足额缴纳办证费，也是迟延取得房产证的原因，按合同补充协议规定，原告应当承担责任。该房产证证明原告已于2014年3月10日取得了房产证，并不是原告所述的2014年4月18日才取得的房产证。原告金俐敏对被告隆基公司提交的证据材料发表以下质证意见：对第一组证据的真实性合法性没有异议，对证明目的有异议，合同第七条第一款违约金的约定和第十五条违约金约定不对等，我可以依据合同法增加违约金，因此违约金应该按照合同法规定增加的违约金执行。违约金的计算方法是依据人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，是符合合同法关于违约责任规定的法律精神。对第二组证据表示认可，原告确实于2014年5月17日向被告交付1148.1元，是原告丈夫缴纳，没有收到收据原件。被告提交的收据时间是2014年5月17日，晚于证书的办证时间即2014年3月10日，因此被告称延迟交办证费用而导致延迟办证，从责任的界定和交费与办证前后时间的相互印证两方面来说都是不成立的，责任应在被告。本院认为，原告提交的证据1系原告向刘娟、赵潇、郑莹发送的手机短信，短信记录上显示的接收人为刘娟、赵潇、郑莹，并未显示相应的电话号码，不能证实原告所发送短信的接受人为上述三人，原告也未提供相应证据证实上述三人确系被告工作人员。对于原告提交的证据1，本院不予认定。对于原告提交的证据2、3、4，被告对其真实性、合法性、均无异议，本院予以确认。对于被告提交的证据1、2，原告对其真实性、合法性均无异议，本院予以确认。依据上诉有效证据及庭审查明，可以确认以下案件事实：原告金俐敏采用贷款形式购买被告隆基公司开发的绿地迪亚上郡14号楼3单元1层102号营业房，房款总金额为428530元。截至2012年5月16日，原告向被告共计缴纳购房款214530元，剩余款项原告采用向银行按揭的形式缴纳。2012年3月26日，原告同中国建设银行股份有限公司新乡分行签订了个人住房（商业用房）借款合同一份，原告就该房屋价款剩余214100元，向银行办理按揭贷款。2012年5月16日，原告和被告签订了商品房买卖合同一份。合同载明该商品房为现房。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，原告向被告交纳了维修基金2168.4元和办证费370元。该套商品房房产证登记时间为2014年3月10日。2014年5月17日原告向被告补交该商铺办证费用1148.1元。原告未向被告提交委托手续代办商品房土地使用权证，该套商品房没有办理土地使用权证。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，受法律保护。双方应按合同的相关规定履行各自的义务，并承担相应的责任。原告于合同签订时，按约交纳了购房款并办理了银行按揭还款，房屋总价428530元已向被告支付。由于该商品房为现房，原告缴纳维修基金和办证费用的时间即2012年5月16日视为该房屋已经交付给原告。被告应按双方所签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告未向本院提交在原告所购房屋所有权证办理过程中，被告在合同规定的时间内履行义务完毕的相关证据。争议房屋所有权证登记时间为2014年3月10日，土地使用权证未办理，被告应依据该合同的规定承担相应的违约责任。原告主张被告承担逾期办理房屋所有权证应支付违约金的诉讼请求本院予以支持。原告主张的按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，不符合合同约定，原告也未向本院提供双方约定的违约金不能弥补买房实际损失的相关证据。原告主张的违约金计算标准本院不予支持。原告主张的违约金利息没有相关约定和法律依据，本院不予支持。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。原告应自行到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续，被告具有协助义务，并提供必要的证明文件。双方在所签订的合同中也未特别约定被告负有办理该土地使用证的义务，故原告请求判令被告为其办理土地使用权证并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告新乡市隆基新上海置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告金俐敏逾期办理房屋所有权证违约金4285.3元。二、驳回原告金俐敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1968元由原告金俐敏承担1870元，被告新乡市隆基新上海置业有限公司承担98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长 李强审判员 延辉审判员 王伟二〇一五年一月四日书记员 王岚 来源：百度“”