（2014）深龙法横民初字第1326号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-03-09
案件名称
钟小华与梁国屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市龙岗区��民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟小华,梁国根
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百五十二条第一款
全文
广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）深龙法横民初字第1326号原告钟小华，男，19XX年XX月XX日出生，香港居民，证件号XXXXX。委托代理人利耀雄，广东XX**律师事务所律师。��托代理人利志鹏，广东XX**律师事务所实习律师。被告梁国根，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，户籍地址江西省高安市XXXXX，身份证号码XXXXX。委托代理人张建兵，广东XXX**律师事务所律师。委托代理人ＸＸ明，广东XXX**律师事务所律师。原告钟小华诉被告梁国根租赁合同纠纷一案，本院在2014年7月14日受理后，适用普通程序，由审判员赵明开担任审判长，与人民陪审员郝兰珍、孙君组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭进行审理。原告委托代理人利耀雄、利志鹏、被告委托代理人张建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2009年12月31日签订了《租厂合同》，约定被告租用原告位于深圳市龙岗区XXXXXX的厂房A幢共480平方米，单价为每月每平方米9.5元，水费以政府牌价加收0.50元／立方，电费以政府牌价每度加收0.20元，水电费损耗以现在标准计���。房租、水电费用每月结算一次，超过期限甲方按1%收取滞纳金。租期从2009年12月15日起，时间共三年。第五条约定，本厂与贵厂于09年4月17日在房屋管理处签的《租赁合同》是为贵厂办理营业执照所需，与本合同的数量金额不相符，故双方应按照《租厂合同》履行。2011年10月18日，深圳市利联龙城房地产开发有限公司与钟小华签订了《拆迁补偿协议书》。2013年1月钟小华与深圳市利联龙城房地产开发有限公司因拆迁补偿发生纠纷而向法院起诉，法院作出（2013）深龙法民三初字第27号民事判决书，判决书第一条判决钟小华继续履行交付物业本体及附属设备设施。在该诉讼当中，被告作为第三人参加了诉讼。2014年3月份，钟小华向深圳市利联龙城房地产开发有限公司交付物业本体及附属设备设施。截止2014年3月份的厂租及水、电费，你方没有全部支付，合计拖欠279901元。原告认为，原告与被告双方所签订的合同是合法有效的，应当受法律保护。因原告于2014年3月份向深圳市利联龙城房地产开发有限公司交付物业本体及附属设备设施，故厂房使用权人从交付之日起变更为深圳市利联龙城房地产开发有限公司，从2014年4月起，被告可向深圳市利联龙城房地产开发有限公司缴付租金及各种费用。但被告拖欠的截止2014年3月份的水电费用应当向原告支付，经原告向被告律师函催收，被告至今未有缴付的表示。为维护原告的合法权益，起诉请求判令被告支付原告：1、被告支付原告拖欠的厂房租金及水电费279901元；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，第一，原告未提供证据证明其诉求中金额的计算依据，未明确其追讨的是什么期限内的租金及水电费，也未明确水电费及租金分别是多少，原告的诉求属于诉求不明确；第二，原被告双方对租金事宜未进行对账，从原告提交的律师函中可看出，律师函中注明租金以双方结算为准，但原被告现在仍未对账，原告应当在结算后被告不支付的情况下原告再进行诉讼；第三，对于水电费，原告并未出具证据证明水电费是多少，也未实际向水电部门缴纳。因此，被告无法确定水电费金额；第四，被告已付清了2013年1月份之前的租金及水电费，并于2014年1月19日向原告转账支付了人民币3万元，应予扣减；第五，本案中租金的计算应按照双方登记备案的合同履行。经审理查明，原告钟小华（甲方）与被告梁国根（乙方）在2009年4月17日签订了一份《租赁合同》，原告将位于深圳市XX区XXXXXXXX号厂区X幢共480平方米的厂房出租给被告经营恒盛达厂，并进行了房屋租赁合同登记备案。同时双方在2009年12月31日又针对上述物业另行签订了一份《租厂合同》，双方在合同第五条中约��：本厂与贵厂于09年4月17日在房屋管理处签订的《租赁合同》是为贵厂办理营业执照所需，与本合同的数量金额不相符，故《租赁合同》不存在法律效应。《租厂合同》同时还约定租金为单价为每月每平方米9.5元，水费以政府牌价加收0.5元／立方，电费以政府牌价加收0.2元／度，水电费损耗以现在标准计算。房租、水电每月结算一次，超过期限甲方按每日1%收取滞纳金。租期从2009年12月15日起，租期三年。双方按照上述《租厂合同》履行至合同到期后继续履行，但没有继续签订书面的租赁合同。现原告主张被告应支付自2013年4月至2014年3月拖欠的厂房租金及水电费。被告于2014年通过转账支付原告人民币3万元。2011年10月18日，原告与深圳市利联龙城房地产开发有限公司（以下或简称利联公司）签订了《拆迁补偿协议书》，约定原告所有的爱联陂头背村新丰路36号厂房及配套设施设备纳入利联公司旧城改造拆迁范围，利联公司对原告进行一次性货币补偿。后双方在协议履行过程中发生纠纷，诉至深圳市龙岗区人民法院，法院作出（2013）深龙法民三初字第27号民事判决书，该判决第一项要求原告继续履行《拆迁补偿协议书》，在判决生效之日起十五日内向利联公司交付爱联陂头背村新丰路36号物业本体及附属设备设施。2014年3月12日，原告向利联公司移送生效判决所确定的全部物业。另查，涉案厂房没有房产的权属证明或建设用地规划许可证。经本院释明，原告将诉讼请求中的租金请求变更为房屋占有使用费，其他诉讼请求不变，被告的答辩意见如前一致，没有变更。以上事实有庭审笔录及《租厂合同》、收款卡、收据、（2013）深龙法民三初字第27号民事判决书等证据证实，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原被告双���就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋签订的《租厂合同》无效。房屋租赁合同无效，但双方在合同期满后继续按该合同约定履行各自的权利义务，视为房屋占有使用关系的延续，原告请求参照原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。原告主张被告应缴纳自2013年4月开始的房屋占用费，被告无证据证明其已经缴纳，应按照双方约定及一直履行的标准缴纳2013年4月-2014年3月12日期间的房屋占用费。根据原告提交的收款卡显示，2013年4月至2013年10月每月占用费金额为宿舍1400元、厂房4560元、厨房946元、门卫500元，每月合计7406元；2013年11月宿舍费用变更为1540元，2013年12月至2014年3月宿舍费用变更为1680元，但原告并未就费用变更的原因举证，被告亦认为没有对账而不予认可，故仍应按照原标准执行，被告应缴纳的占用费为84428.4元（7406元×11个月＋7406元÷30×12天）。关于2013年4月（含该月）至2014年3月期间的电费，被告主张已自行向供电部门缴纳，并提交了2013年4月、5月、7月深圳市供电局的用电发票及银行历史明细清单，经查，该发票显示的客户名称为深圳市利联龙城房地产开发有限公司，通信地址为深圳市龙岗区龙城爱联陂头背村新丰路55号，发票显示的客户名称不是被告，银行流水亦不是从被告的账户支出，所显示的通信地址也不是被告租赁厂房地点，故被告提交的上述发票无法证明其已缴纳龙岗区爱联陂头背村新丰路36号厂房A幢的相关电费，本院对其主张不予采信。关于水电费，为占用厂房期间必然产生的费用，被告应予支付。但原告主张的水电费数额表系其自行制作，相关的水电费用、空调电费、用水用电损耗及燃气燃油加工费均无法提供计算方式及来源依据，且���告均不予认可，故原告应承担举证不能的不利后果，其诉讼请求因证据不足本院不予支持。综上，被告应向原告支付房屋占用使用费84428.4元，因被告已支付人民币3万元，还应支付54428.4元。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告梁国根应于本判决生效之日起十日内向原告钟小华支付2013年4月1日至2014年3月12日期间的房屋占有使用费54428.4元；二、驳回原告钟小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5498.51元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，原告钟小华可于判决书送达之日起三十日内，被告梁国根可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 赵明开人民陪审员 郝兰珍人民陪审员 孙 君二〇一五年一月四日书 记 员 刘 安 关注公众号“”