（2014）浙杭民终字1909号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-02-17
案件名称
罗彩芬与浙江保利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗彩芬,浙江保利房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字1909号上诉人（原审原告）：罗彩芬。委托代理人：史建富、毛甜甜。被上诉人（原审被告）：浙江保利房地产开发有限公司。法定代表人：陈冬桔。委托代理人：唐锋、王磊。上诉人罗彩芬因与被上诉人浙江保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2014）杭经开民初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定：2010年4月13日，罗彩芬与保利公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定：罗彩芬向保利公司购买杭州经济技术开发区保利东湾1幢2302室房屋一套，总价款为4541750元，罗彩芬选择银行按揭贷款方式支付房款，应于合同签订之日支付首期购房款1371750元，剩余购房款3170000元应在签订合同后七天内办理完毕相关贷款手续；如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。因买受人原因逾期办理的，则承担逾期付款的违约责任；若买受人未按合同约定时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之二向罗彩芬支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求保利公司按日支付逾期应付款万分之四的违约金。《合同补充协议》第四条第2款约定：如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。罗彩芬于合同签订时支付了首付款1371750元。2011年12月1日，保利公司向罗彩芬发送律师函一份，告知现保利公司已经接到罗彩芬办理按揭银行的通知，罗彩芬不符合银行放贷条件，银行不予发放按揭贷款，并催促罗彩芬在接函后按照合同约定，催促银行20日内发放贷款或者由罗彩芬一次性付清余款，但保利公司至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付余款。2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。罗彩芬诉至原审法院，请求判令：一、解除罗彩芬与保利公司于2010年4月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、保利公司返还罗彩芬已经支付的首期房款1371750元；三、保利公司支付自2011年1月26日起占用首期房款的利息275984.83元（暂计至2014年3月14日，要求继续计算至保利公司实际支付之日止）；四、罗彩芬已付律师费80000元由保利公司承担；五、本案诉讼费、保全费由罗彩芬承担。原审法院认为：当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律，应认定有效。现有证据显示，合同签订后，罗彩芬未能获得贷款。根据《合同补充协议》的相关约定，罗彩芬应当在限定期限内选择其他保利公司认可的方式付款，否则即构成违约。即使罗彩芬确因受房产新政影响而无法获得按揭贷款，也并非保利公司的原因造成，故保利公司依约可以要求罗彩芬选择其认可的付款方式继续履行合同。鉴于双方有如上特殊约定，罗彩芬以受房产新政影响无法获得贷款为由要求退房缺乏依据，故罗彩芬的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回罗彩芬的诉讼请求。本案案件受理费20350元，减半收取10175元，由罗彩芬负担。罗彩芬于判决生效之日起十五日内至原审法院退费。宣判后，罗彩芬不服，向本院提起上诉称：一、罗彩芬诉讼请求有事实和法律依据。2010年4月13日罗彩芬与保利公司就买卖案涉房屋签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2010预1054873），罗彩芬当日付清首期房款。在签约后仅四天，2010年4月17日国务院即出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号），要求“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，即“禁贷政策”。罗彩芬不在杭州工作，在杭州未纳税、未缴纳过社保，属于禁贷人员，因此，中国银行根据国务院规定未最终批准和发放贷款。2010年10月11日，杭州市人民政府发布《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》（杭政函（2010）232号），对前述禁贷政策予以进一步明确和强化。2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号），规定“无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房”，即“禁购政策”。随后，2011年2月28日杭州市政府出台的《杭州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》（杭政函（2011）22号）对禁购政策予以进一步明确。根据上述文件，罗彩芬属于禁购人员。综上，罗彩芬与保利公司签署合同后立即遭遇国家房地产调控政策的变化，其属于禁贷和禁购人员，其在杭州市不可以购买住房。由于国家政策的变化导致实践中有很多商品房买卖合同无法履行，考虑到合同无法履行非当事人的过错，因此，合同通常解除，卖方退还房款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。2011年4月21日，浙江省高级人民法院出台《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》，明确指出因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，“调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人”。在司法实践中，法院也依据上述意见及其所依据的原则作出了司法判决。二、关于保利公司作为证据的《律师函》的真实性无法认定。保利公司在一审开庭时向法院提交了其于2011年12月1日委托浙江浙元律师事务所向罗彩芬发出的律师函，罗彩芬未收到过该律师函，在庭审质证时，保利公司明确表示无法提供用以证明该律师函已送达给罗彩芬的证据，因此，该真实性无法确认。一审判决对该证据的真实性子以确认，缺乏事实和法律依据。但该律师函含有如下表述“现保利公司已经接到您办理按揭的银行通知，您不符合银行放贷条件，银行不予发放按揭贷款”，这说明：（1）银行直接与保利公司联系办理银行按揭手续的，而且办理的结果是直接通知保利公司的；（2）银行通知的时间是2011年12月1日，是在禁购政策出台的数月之后；（3）保利公司得到银行的通知后，并未妥善送达和告知罗彩芬。三、关于保利公司辩称的罗彩芬的解除权已消灭。保利公司在庭审中提出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，保利公司已于2011年12月1日向罗彩芬寄发了律师函，明确告知保利公司按揭已无法办理，并要求一次性支付购房款，因此，罗彩芬最迟应于2011年12月知道按揭无法办理的事实，罗彩芬应当在一年内行使解除权，那么自2011年12月起计算，已经超过一年的解除权行使期间，罗彩芬的解除权已经消灭。首先，保利公司并未将律师函送达罗彩芬并告知按揭已无法办理，并要求一次性支付购房款。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”需明确的是，最高院的前述司法解释第十五条只是针对两种情形：（1）出卖人迟延交付房屋，买受人的解除权行使期限；（2）买受人迟延支付购房款，出卖人的解除权行使期限这两种情形。在本案中：（1）罗彩芬现要求解除合同，不是因为出卖人迟延交付房屋，而是因为“不可归责于当事人双方的事由”，即政策及法律原因而提出解除。因此，不适用前述司法解释条款。（2）并且，前述司法解释第十五条第二款是规定，在“法律没有规定或者当事人没有约定”的情况下解除权消灭的情况。但是，本案中，罗彩芬的解除权有明确的法律规定，因此，第十五条第二款不适用本案罗彩芬的解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。2011年4月21日，浙江省高级人民法院出台《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》，明确指出因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，“调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人”。可见，罗彩芬的解除权有明确法律规定，因此，不适用第十五条第二款，保利公司援引法律错误。综上，罗彩芬的解除权未消灭。罗彩芬有权要求保利公司返还收受的购房款本金及其利息。四、合同中关于按揭付款的约定明确保利公司无权要求罗彩芬实际履行双方签订的《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第四条第2款约定“如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内（以先到的为准）选择其它出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金”。根据该条款，即使认定买受人违约，保利公司也仅有权解除合同，并收取五万元违约金，而非要求罗彩芬实际履行。况且本案由于禁购原因，已无法实际履行。五、一审判决未考虑由于“禁购”而致使合同无法实际履行的客观情况一审中，罗彩芬已证明自己不在杭州工作，在杭州未纳税、未缴纳过社保，根据相关政策属于“禁购”人员，保利公司对此真实性没有异议。在罗彩芬为“禁购”人员的情况下，买卖合同已无实际履行的可能性，应予以解除。而一审判决对于“禁购”政策的影响及罗彩芬的该等诉讼理由避而不谈，在判决中未进行任何涉及，遗漏了重大事实，出现事实方面的重大错误。综上事实和理由，罗彩芬认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，有违公允，罗彩芬根据最高院司法解释第二十三条及《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》，有权要求保利公司返还收受的购房款本金及其利息。请求撤销原判，支持罗彩芬的一审诉讼请求。保利公司答辩称：1.原审判决事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。2.案涉合同不受政策影响。双方签订的买卖合同是在2010年4月13日，并于同日在杭州市房管局网站上备案登记。国务院于2010年4月17日才出台了相关的房地产调控政策，之后杭州市也陆续出台了具体的实施细则。由于政策不具有溯及力，双方之间的合同签订在政策出台之前，显然是不在政策调控范围内的。因此，罗彩芬也并非是其在上诉状中所陈述的属于禁贷和禁购人员。3.保利公司在一审开庭时向法院提交的律师函真实有效。罗彩芬在诉状中称述的律师函含有的表述表明银行直接与保利公司联系办理银行按揭手续，而且办理的结果是直接通知保利公司。这与事实不符。保利公司在与罗彩芬签订合同后迟迟未收到银行放款，进而向银行咨询罗彩芬的按揭款是否发放。银行答复其不符合银行的放贷条件。至此，保利公司根据《合同补充协议》第4.2条约定，在2011年12月1日向罗彩芬寄发律师函要求买受人一次性支付剩余房款。4.罗彩芬在上诉状中引用法条断章取义。罗彩芬引用《省高院关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》第二条，认为纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，属于不可归责于当事人双方的事由。当事人据此请求解除合同的，可予以支持。但是罗彩芬忽略了该条最后一句，但当事人另有约定的除外。本案恰恰是双方当事人对出现无法办理按揭的情形做了特别约定，即合同补充协议的4.2条。上诉人罗彩芬在二审期间未向本院提交新证据，被上诉人保利公司在二审审理期间向本院提交了快递单及回单打印件，欲证明2011年12月1日，保利公司委托律师事务所向罗彩芬寄发律师函。对被上诉人保利公司提交的证据，上诉人罗彩芬认为投递记录的签收人注明是草签，并未显示是罗彩芬本人或具体的签收人，此外，投递记录是打印件，没有加盖快递公司的查验专用章，对保利公司提交的证据无法确认其真实性。本院认为，保利公司提交的快递详情单与回单打印件能互相印证，本院予以采信。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为：本案中罗彩芬请求解除与保利公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，根据合同法的规定，合同解除有约定解除和法定解除。本案显然不属于约定解除的情形，罗彩芬的解除合同请求若要成立，其必须举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的情形之一。罗彩芬主张因合同目的落空请求解除合同。根据上述法律规定，“因不可抗力致使不能实现合同目的”或者“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，非违约方可以请求解除合同。”本案中罗彩芬主张因受限贷政策影响，无法办理按揭贷款，无力一次性支付余款，近而主张合同目的落空。对此，本院评述如下：首先，限贷政策出台于本案所涉合同签订之后，限贷政策对合同双方当事人均不构成不可抗力或者情势变更。其次，对于不能顺利办理按揭贷款后，合同如何履行。双方在签订合同时已经有所预见，并且在补充协议中作了明确约定。再次，罗彩芬是否客观无法履行支付余款的义务，本院无法查明。综上，本案不属于“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形。而本案中，保利公司也不存在迟延履行债务或者有其他违约行为的情形存在。所以，罗彩芬以合同目的落空请求解除合同的理由不成立。罗彩芬的上诉理由均不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20350元，由罗彩芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民代理审判员 睢晓鹏代理审判员 盛 峰二〇一五年一月四日书 记 员 项 琳 更多数据：搜索“”来源：