（2015）三中民终字第00187号

裁判日期: 2015-01-04

公开日期: 2015-03-26

案件名称

北京博成房地产有限公司与杨璐嘉商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京博成房地产有限公司,杨璐嘉

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第00187号上诉人（原审被告）北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室。法定代表人唐晓丹，经理。委托代理人张银侠，女，1983年4月19日出生，北京博成房地产有限公司职员。委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生，北京博成房地产有限公司职员。被上诉人（原审原告）杨璐嘉，女，1992年7月15日出生。委托代理人杨江（杨璐嘉之母），1962年7月28日出生。委托代理人徐沪（杨璐嘉之父），1950年8月6日出生。上诉人北京博成房地产有限公司（以下简称博成公司）因与被上诉人杨璐嘉商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第30514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。2014年7月，杨璐嘉起诉至原审法院称：2010年9月，我在博成公司“买一层送一层和低廉入住成本，每平米15元供暖费”虚假宣传和承诺下，购买了博成公司开发建造的×座商业房，房号为朝阳区×号，建筑面积分别为233.11平方米和136.46平方米。购房时博成公司为我出具了盖有公司销售部印章的文件，承诺“供暖费标准为人民币15元／供暖季／平方米（地上建筑面积＋地下建筑面积）”。在2011年至2012年供暖季中，北京华远意通供热科技发展有限公司向我收取供暖费时，我将博成公司出具的文件复印交给该公司的工作人员，答复向上级报告后研究答复，但此后全无音信。直至两个供暖季过去，博成公司解除了该公司的供暖合同后，该公司于2014年3月将我诉至法院主张供暖费，造成我直接损失17000.22元。经法院查实，在销售上述商品房时博成公司根本就没有处分供暖费的权利。早在我购买上述房产前一年即2009年10月，博成公司已与华远意通供暖公司签订了《供暖合同》。博成公司的行为完全是虚假宣传，具备主观故意，已构成商业欺诈，应依法承担法律责任。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿；经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。由于2013年供暖季，博成公司已更换供暖公司，新的公司不了解以前发生的事情，也未曾参与欺诈活动，故我从2013年供暖季起自愿放弃15元供暖季的主张，依照国家标准缴费。现要求博成公司赔偿我51000.66元。博成公司在原审法院辩称：不同意杨璐嘉的诉讼请求。杨璐嘉提交的证据我公司不认可，没有加盖我公司的公章。双方签订的合同中没有涉及杨璐嘉所称的宣传内容，不属于要约或承诺。北京华远意通供热科技发展有限公司向杨璐嘉收取的供暖费及计算标准是合法合理的，杨璐嘉所称的供暖费计算标准不存在，杨璐嘉已经实际享受了供暖服务，应该支付费用。我公司不存在主观和事实上的欺诈行为。原审法院经审理查明：杨璐嘉与博成公司于2010年9月21日签订《商品房现房买卖合同》一份，由杨璐嘉向博成公司购买位于朝阳区×号房屋。双方另于2010年11月24日签订《商品房现房买卖合同》，杨璐嘉又购买位于朝阳区×号房屋。上述合同均已依约履行。为证明博成公司在售房时承诺了物业费按每平方米15元收取，杨璐嘉提交如下证据：1.盖有“北京博成房地产有限公司销售部”印章的材料一份，内容为“×座供暖费标准为人民币15元／供暖费／平方米（地上建筑面积＋地下建筑面积）。”2.“业主资料档案袋”一份，称系购房时博成公司发送，该档案袋封面下方记载：“商铺12号：契税126359（总房款的3%）；公共维修基金46622（总面积×200）；印花税2106（总房款的50／000）；物业物费10909（每月每平米3.9元）；供暖费3500元（每个供暖季每平米15元）”。3.“×座商铺物业费供暖费标准”打印材料，上记载“商铺E—物业费标准为3.9元／月／平米，供暖费标准为15元／供暖季／平米。（地上面积＋地下面积）”。4.杨璐嘉的委托代理人杨江与博成公司原销售人员姚×在2014年8月25日的电话录音一份，在该录音中姚×认可销售部使用过印章，并认可销售时向杨江出具过关于暖气费收取的单子。博成公司对上述证据1、2、3的真实性均不认可，称其销售部未使用过印章，业主档案袋上也没有销售人员的签字盖章，对证据4未明确意见。经杨璐嘉申请，证人董×出庭作证称：2009年，我去×座看底商的房屋，当时是姚×接待的我，因为出售情况不好，姚×跟我们说物业费很低，买一层送一层，还向我们出示了入住后供暖费按照15元标准收取的单子，销售部的墙上也贴着这样内容的宣传材料，我充分考虑后觉得该处房产成本较低才购买房产，后后期供暖公司却按双倍收取了供暖费。证人郑×出庭作证称：我在2007年从×座购买房屋后，又看了下面的商铺，当时销售部门卖不出去，就让我多找几个人，说暖气费按照每平方米15元收取，物业费也比较低，以后比较划算；这样我又找了董×、杨璐嘉购买了商铺。董×、郑×出庭作证时向法庭亦各自提交了盖有“北京博成房地产有限公司销售部”印章的材料一份，内容为“×座供暖费标准为人民币15元／供暖费／平方米（地上建筑面积＋地下建筑面积）。”博成公司对上述证人证言不认可。经查，北京华远意通供热科技发展有限公司于2014年3月以供用热力合同纠纷为由将杨璐嘉诉至法院，分别主张朝阳区×号房屋自2011年11月至2012年3月的供暖费10370.96元、自2012年11月至2013年3月的供暖费10370.96元；主张位于朝阳区×号房屋自2011年11月至2012年3月的供暖费17716.36元、自2012年11月至2013年3月的供暖费17716.36元。上述诉讼请求均按每平方米38元主张。法院分别作出判决，认定了北京华远意通供热科技发展有限公司按每平方米38元计算供暖费的主张，判决杨璐嘉支付北京华远意通供热科技发展有限公司朝阳区×号房屋自2011年11月至2012年3月的供暖费5185.48元，自2012年11月至2013年3月的供暖费5185.48元，支付北京华远意通供热科技发展有限公司朝阳区×号房屋自2011年11月至2012年3月的供暖费8858.18元、自2012年11月至2013年3月的供暖费8858.18元。上述判决均已生效并执行完毕。原审法院经审理认为：本案争议的焦点之一为博成公司有无向杨璐嘉作出物业费按每平方米15元的标准收取的承诺。杨璐嘉提交了盖有博成公司销售部印章的承诺单，博成公司虽不认可印章的真实性，杨璐嘉提交的录音资料及证人的到庭陈述，足以与该承诺单相互印证，据此，法院认定博成公司的销售部门曾对杨璐嘉作出过上述承诺。关于该承诺的性质，因供暖费的收取涉及供用热力单位的利益，该费用的实际免除应由供用热力单位履行，故该承诺应当认定为系由第三人履行的合同，根据合同法第六十五条的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。现供用热力单位北京华远意通供热科技发展有限公司拒绝按该承诺履行，法院根据杨璐嘉由此多支出的供暖费用确定博成公司应承担的违约责任。本案系涉及第三人利益的合同，在该合同的履行上，博成公司与杨璐嘉不存在经营者和消费者的关系，故杨璐嘉主张三倍赔偿其损失，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：一、博成公司于本判决生效后七日内赔偿杨璐嘉供暖费损失一万七千元二角二分；二、驳回杨璐嘉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，博成公司不服，以杨璐嘉出具的录音资料真实性有待考量，其内容也不足以证实案件事实，而杨璐嘉提供的证人与其具有利害关系，也不足以作为定案依据，故原审认定事实不清、适用法律错误为由，向本院提起上诉，要求撤销原审判决第一项内容，改判驳回杨璐嘉的原审全部诉求。杨璐嘉同意原审判决，但提出保留继续追索以后供暖费损失的权利。原审审理中，杨璐嘉为证实其所提交的加盖有“北京博成房地产有限公司销售部”印章的文字材料的真实性，曾另行提交另一业主易明意的入住会签单，上述会签单中除加盖上述博成公司销售部印章外，还加盖有博成公司收费章、×座销售部产权专用单等印章。对于该份证据博成公司称，近两年其公司未使用过销售部的印章，因原有工作人员已离开，此前是否使用过该印章不清楚，即便上述印章存在也不具备证明公章效力。本院审理中，经询问，博成公司认可姚×原系该公司售楼销售员，但提出此人已经离职，无法对杨璐嘉所提交录音的真实性进行核实；杨璐嘉表示据其了解，博成公司当初应该与供暖单位有过口头协议就诉争房屋按每平米15元标准收取供暖费，博成公司对是否存在此事表示不清楚。本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、商品房现房买卖合同、供暖费承诺文字材料、业主资料档案袋、入住会签单、（2014）朝民初字第14471号民事判决书、（2014）朝民初字第14472号民事判决书、付款发票、录音资料、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为：依据双方诉辩主张以及本院查明的事实，本案争议焦点为博成公司是否就诉争房屋向杨璐嘉作出过物业费按每平方米15元标准收取的承诺。对此杨璐嘉提交了加盖有博成公司销售部印章的文字材料，其中明确记载“×座供暖费标准为人民币15元／供暖季／平方米（地上建筑面积＋地下建筑面积）”。博成公司虽对上述承诺单的真实性提出异议，但依据杨璐嘉另行提交的入住会签单以及博成公司针对该会签单发表的质证意见可知，该公司并未否认其刻制有销售部印章，同时其亦未通过提出司法鉴定等方式以否定杨璐嘉所提文字材料中所加盖销售部印章的真实性。反之，杨璐嘉为佐证上述文字材料的真实性，提交了与博成公司房屋销售人员姚×的通话录音，博成公司对该录音的真实性持有异议，因其认可姚×原为其工作人员，其应当具备条件和能力通过向姚×本人核实、通知姚×到庭等方式就该问题进行核实，以便法院查明该事实，但其表示姚×已经离职无法就录音的真实性进行核实，其应就该事实无法查明承担不利的诉讼后果，故本院对录音的真实性予以采纳；与此同时，杨璐嘉还提交了业主资料档案袋等其他证据，上述录音资料及业主资料档案袋等其他证据的内容均与杨璐嘉所提文字材料的内容可相互印证。综合上述正反两方面的论述，本院对杨璐嘉提交文字材料的真实性予以确认，依据该材料的内容、并结合当事人陈述及其他间接证据，可以证实博成公司在向杨璐嘉出售房屋时曾就供暖费标准作出了相应承诺。上述承诺虽未见于双方之间签订的书面商品房现房买卖合同，但供暖费用作为房屋所附属的一项长期稳定的支出，其费用标准是否低廉无疑也是买受人选择购置房屋时考虑的因素之一，故该承诺对杨璐嘉选择是否购房并接受现有合同价格构成了影响，理应作为双方之间买卖合同的组成部分。因供暖费用系由供用热力单位收取，故该费用的减免涉及到第三人利益，属由第三人履行的合同。依据合同法的相关规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。现供用热力单位拒绝按博成公司的承诺标准履行，并已基于供用热力合同关系通过诉讼途径要求杨璐嘉按高于博成公司承诺标准的价格支付了供暖费用，博成公司应基于其与杨璐嘉之间的合同向杨璐嘉承担违约责任，赔偿杨璐嘉由此多支出的供暖费用。综上，博成公司上诉主张不能成立，原审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费538元，由杨璐嘉负担425元（已交纳），由北京博成房地产有限公司负担113元（已由杨璐嘉预交，本判决生效后七日内给付杨璐嘉）；二审案件受理费250元，由北京博成房地产有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　赵　霞代理审判员　　李春香代理审判员　　程　磊二〇一五年一月四日书　记　员　　王　艳百度搜索“”