（2014）渭中民一终字第00409号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-01-21
案件名称
渭南龙顺国瑞物业管理有限公司与王英租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省渭南市中级人民法院
所属地区
陕西省渭南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
渭南龙顺国瑞物业管理有限公司,王英
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渭中民一终字第00409号上诉人（原审被告）渭南龙顺国瑞物业管理有限公司。住所地渭南贸易广场。法定代表人樊树刚，经理。委托代理人罗云霞，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人栗海玲，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王英，女，1966年2月18日出生，汉族，居民。委托代理人李瀚龙，陕西省渭南市临渭区杜桥法律服务所法律工作者。上诉人渭南龙顺国瑞物业管理有限公司因与被上诉人王英租赁合同纠纷一案，不服临渭区人民法院（2014）临渭民初字第00991号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人渭南龙顺国瑞物业管理有限公司的委托代理人罗玉霞、栗海玲，被上诉人王英及其委托代理人李瀚龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2003年10月7日，原告王英与渭南贸易广场开发有限公司签定了一份买卖合同，合同约定王英从渭南贸易广场开发有限公司处购买渭南贸易广场东座一层A26号预售商住楼，房屋交付期限为2004年6月30日。当日，原告王英与被告渭南龙顺国瑞物业管理有限责任公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告王英将上述商住楼出租给被告渭南龙顺国瑞物业管理有限责任公司；租赁期限为三年，自2004年9月1日至2007年8月31日止；第一年租金438.96元／月，年租金5267.52元，第二年租金512.12元／月，年租金6145.44元，第三年租金585.28元／月，年租金7023.36元；租金支付方式为合同签订当日一次预付一年租金，按揭手续办完时，一次预付第二年租金，第三年租金按季支付。合同签订当日，被告渭南龙顺国瑞物业管理有限责任公司向原告王英交付了第一年租金5267.52元。2005年被告渭南龙顺国瑞物业管理有限责任公司对涉案房屋进行招租，但剩余两年租金13168.80元至今未与清结。自2007年9月1日至今，被告渭南龙顺国瑞物业管理有限责任公司一直将该涉案房屋租给他人使用。原审认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，其内容真实、形式合法，对其效力依法应予确认。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务，租赁期间，被告实际使用了租赁物，但未履行部分支付租金义务，其行为显属违法，依法应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付剩余租金13168.80元及利息依法应予支持。合同到期后，原、被告无续签合同，按双方约定租赁关系应已终止，被告应当及时履行返还房屋义务，但被告对涉案房屋实际占有并对外招租至今，收取租金，未履行返还房屋义务，侵害了原告的合法利益。原告诉请被告向其支付从2007年9月1日起至2014年3月31日止的房屋占用费46237.12元，具体数额参照双方所签订的租赁合同中第三年585.28元／月的标准计算，符合客观事实，应予支持。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件集体应用法律问题的解释》第一条，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告渭南龙顺国瑞物业管理有限公司向原告王英支付租金13168.80元，并承担逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2007年9月1日起至清结之日止）。二、被告渭南龙顺国瑞物业管理有限公司向原告王英支付房屋使用费46237.12元。上述两项在本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1285元，由被告渭南龙顺国瑞物业管理有限公司负担。宣判后，渭南龙顺国瑞物业管理有限公司不服，提起上诉，请求撤销（2014）临渭民初字第00991号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院程序违法。一审法院应当依职权追加房屋所有权人渭南贸易广场开发有限公司参加诉讼。2、一审法院认定由上诉人向被上诉人支付房屋使用费没有事实和法律依据。房屋租期届满后，上诉人应当向渭南贸易广场开发有限公司支付使用费。二审经审理查明事实与原审认定事实一致。本院认为，上诉人渭南龙顺国瑞物业管理有限公司与王英签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。依据合同约定，渭南龙顺国瑞物业管理有限公司应向王英履行给付租金义务。合同期满后，双方未再签订租赁合同，但渭南龙顺国瑞物业管理有限公司继续占有使用租赁房屋，应承担给付房屋占有使用费责任。上诉人主张所租赁房屋系案外人渭南贸易广场开发有限公司所有，应由渭南贸易广场开发有限公司主张并享有权利。因渭南贸易广场开发有限公司将房屋已经卖与王英，王英虽未办理产权登记手续，但其已经作为房屋租赁合同的一方主体即出租方，将房屋租与渭南龙顺国瑞物业管理有限公司。租期届满后，渭南龙顺国瑞物业管理有限公司应向王英履行返还房屋义务，其未履行该义务，即应向王英承担给付房屋占有使用费责任。本案所涉房屋的过户登记手续，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及。上诉人上诉理由均不能成立，依法予以驳回，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1317元由上诉人渭南龙顺国瑞物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 吴丽宁审判员 安维科审判员 张战武二０一五年元月四日书记员 杨 蓉 百度搜索“”