（2013）鼓民初字第5267号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-07-27
案件名称
李丰智、张月芸与陈金伟、黄凤妹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市鼓楼区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李丰智,张月芸,陈金伟,黄凤妹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十六条，第五十五条，第五十七条；《中华人民共和国民法通则》：第五十九条第一款
全文
福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第5267号原告（反诉被告）李丰智,男，汉族，1952年11月7日出生，住福建省福州市鼓楼区。原告（反诉被告）张月芸,女，汉族，1956年7月21日出生，住福建省福州市鼓楼区。二原告（反诉被告）委托代理人周章金，福建大中律师事务所律师。被告（反诉原告）陈金伟,男，汉族，1988年10月29日出生，现住福建省福州市仓山区。被告（反诉原告）黄凤妹,女，汉族，1989年6月11日出生，现住福建省福州市仓山区。二被告（反诉原告）委托代理人詹晚春，福建创元律师事务所律师。原告（反诉被告）李丰智、张月芸与被告（反诉原告）陈金伟、黄凤妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）李丰智、张月芸及其委托代理人周章金、二被告（反诉原告）陈金伟、黄凤妹及其委托代理人詹晚春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告（反诉被告）李丰智、张月芸诉称，2013年10月3日，二原告与二被告经过福建骊特房地产综合服务有限公司居间签订《房产买卖合同》，交易房产坐落于福州市鼓楼区洪甘路9号洪山桥小区6座802单元，建筑面积45.47平方米、附属间面积5.88平方米。合同约定：被告应于2013年11月15日之前备妥公积金中心要求准备的相关材料，并将公积金中心要求的首付款一次性解入其于贷款银行开立的账户中办理冻结手续；因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方按本条第1款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金50000元；同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费、交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。但是，到了2013年11月18日被告方仍未履行本合同约定义务，故交易服务方于2013年11月19日和2013年11月26日两次发函给被告催促履约，然而到了2013年12月5日被告方仍未履行本合同约定义务，所以原告于2013年12月6日发函给被告要求解除本合同。综上所述，原告认为被告违约应当承担违约责任。所以，根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付违约金50000元；2.被告向原告支付因追索本案债权所花的律师代理费5000元；3.诉讼费由被告负担。二被告（反诉原告）陈金伟、黄凤妹辩称，二被告为外省籍在福州工作的大学毕业生。由于双方的父母远在江西且年事已高，二被告为表孝心且自己也准备成家，急需购买一套房产以供结婚成家及安顿父母。由于手头资金有限，无法购买大套房产，所以二被告希望购买一套面积小但又能安顿五个人以上的房产。经询问房产中介，中介提供了原告的房产信息，并告知该房产面积虽然只有45平方米，但是该房产的主人在屋顶有约40平方米的加盖房，共有约90平方米房产可供使用，总价仅75万人民币，均价仅仅每平米8000多元，比市场均价低2000多元。后二被告前往看房，并与原告一起到中介公司协商，原告均信誓旦旦地表示，加盖房由其出资搭盖可永久使用，但当二被告要求将加盖房的面积写入买卖合同时，原告及中介均表示不能写入合同，也不能另外出具可永久使用的承诺书，并承诺只要房子交给二被告后，加盖房就自然属于二被告并可永久使用了。二被告由于刚走出校园，社会经验匮乏，加之又急于需要房屋居住使用，于是国庆假日期间即2013年10月3日与二原告签署了诉争合同。不想国庆节过后，福州市掀起了一波拆违风暴，二原告的加盖房随时可能被拆除。如此一来，二被告购买的房产不仅不能满足一家五口的居住需求，而且购房单价猛升至近2万元，高出市场单价一倍，顿觉天大不公。二被告与二原告多次协商，要求将合同总价降至合理水平，二原告均不予理睬，争议由此而起。2013年11月13日，二被告出函告知二原告，要求撤销无效合同。鉴于原告已向法院提起诉讼，现二被告已经提起反诉，要求法院依法撤销双方所签订的合同，并驳回二原告的全部无理诉求，驳回本诉原告诉请。二被告（反诉原告）陈金伟、黄凤妹诉称，二反诉原告为外省籍在福州工作的大学毕业生。由于双方的父母远在江西且年事已高，俩反诉原告为表孝心且自己也准备成家，急需购买一套房产以供结婚成家及安顿父母。由于手头资金有限，无法购买大套房产，所以二反诉原告希望购买一套面积小但又能安顿五个人以上的房产。经询问房产中介，中介提供了反诉被告的房产信息，并告知该房产面积虽然只有45平方米，但是该房产的主人在屋顶有约40平方米的加盖房，共有约90平方米房产可供使用，总价仅75万人民币，均价仅仅每平米8000多元，比市场均价低2000多元。后反诉原告前往看房并与反诉被告一起到中介公司协商，反诉被告均信誓旦旦地表示，加盖房由其出资搭盖可永久使用，但当反诉原告要求将加盖房的面积写入买卖合同时，反诉被告及中介均表示不能写入合同，也不能另外出具可永久使用的承诺书，并承诺只要房子交给反诉原告后，加盖房就自然属于反诉原告并可永久使用了。反诉原告由于刚走出校园，社会经验匮乏，加之又急于需要房屋居住使用，于是国庆假日期间即2013年10月3日与反诉被告签署了诉争合同。不想国庆节过后，福州市掀起了一波拆违风暴，反诉被告的加盖房随时可能被拆除。入市以来，反诉原告购买的房产不仅不能满足一家五口的居住需求，而且购房单价猛升至近2万元，高出市场单价一倍，反诉原告顿觉天大不公。反诉原告与反诉被告多次协商，要求将合同总价降至合理水平，反诉被告均不予理睬，争议由此而起。2013年11月13日，反诉原告出函告知反诉被告，要求撤销无效合同。故反诉原告特提起反诉，请求判令：1.依法撤销反诉原被告之间签订的编号为FC××××718的《房产买卖合同》；2.本反诉案件的诉讼费用由反诉被告承担。在庭审过程中，二被告（反诉原告）申请追加中介服务方福建骊特房地产综合服务有限公司作为本案第三人，并诉请福建骊特房地产综合服务有限公司返还二被告（反诉原告）履约保证金50000元。二原告（反诉被告）李丰智、张月芸辩称，一、不同意被告申请追加第三人，被告在拖延诉讼。1.本诉《房产买卖合同》是在2013年10月3日由本诉原告与被告经过福建骊特房地产综合服务有限公司居间签订的。在签订过程中，反诉原告作为一名高智商的大学毕业生，已与福建骊特房地产综合服务有限公司的中介人员到实地了解过本诉的标的物实际情况：该交易房产坐落于福州市鼓楼区洪甘路9号洪山桥小区6座802单元，建筑面积45.47平方米、附属间面积5.88平方米。可见，本诉标的物实际情况并未包括违章“加盖房”。对此，反诉原告并没有发生重大误解。但是，反诉原告以违章建筑可能被拆除的“东南网下载资料”作为其反诉证据是不能成立的。因为该“东南网下载资料”与本案没有相关性，不具有证据能力。2.本诉《房产买卖合同》约定：该房产交易成交价为750000元。该房产交易成交价不仅事先经过福建骊特房地产综合服务有限公司进行张贴、公示，而且是在2013年10月3日由本诉原告与被告及福建骊特房地产综合服务有限公司三方自由商定的，符合等价交换的原则，并没有发生显失公平。但是，反诉原告以“房价网下载资料”作为其反诉证据是不能成立的。因为：一、该“房价网下载资料”不具有证据资格，它不仅不具有真实性，而且与本案没有相关性；二、该“房价网下载资料”不具有证据能力，它不是国家权威部门公布的标准价，不能作为衡量房产交易成交单价是否公平的标准。3.根据《中华人民共和国合同法》第五十四条和《中华人民共和国民法通则》第五十九条的规定，由于本案反诉原告在订立合同时并没有发生重大误解、本诉房产交易成交价没有显失公平、反诉被告没有以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，所以，本诉的《房产买卖合同》不能撤销。反诉的原告所提的证据之三《关于撤销无效合同的函》反诉被告未见过也未收到。在庭审过程中，原告向本院提交了下列证据材料：A1.李丰智、张月芸的户口簿、身份证复印件，证明：李丰智、张月芸的原告主体资格。A2.陈金伟、黄凤妹身份证复印件，证明：陈金伟、黄凤妹被告主体资格。A3.《房产买卖合同》，证明：原告与被告房产买卖事实。A4.李丰智、张月芸的房产权证，证明：原告与被告房产买卖合法有效的事实。A5.催办函，证明：中介催办的事实。A6.解除合同通知书及回执，证明：原告通知解除合同的事实。A7.律师代理费收据，证明：原告支付律师代理费的事实。A8.保证金收据，证明：被告有支付违约金50000元能力的事实。被告向本院提交了下列证据材料：B1.房价网下载资料，证明：2013年10月份洪山桥小区的市场单价为每平米10812元。B2.东南网下载资料，证明：反诉被告的违建随时可能被拆除。B3.函告，证明：反诉原告早已要求撤销合同。B4.报纸，证明：鼓楼区在2013年10月份拆违的报道。被告对原告提交的证据材料进行质证认为，对证据A1-A2的真实性和证明对象均无异议；对证据A3-A4中房产买卖合同的真实性无异议，产权证无原件真实性不予认可，证明对象有异议，房屋单价是由市场单价来决定的，这样的小区不可能卖到近两万的价格，这两份证据正好证明了交易显示公正；对证据A5-A6的真实性无法确认，证明对象有异议，不能证明原告有催办过；对证据A7，没有看到律师所财务进账凭证，所以不能证明代理费实际发生过；对证据A8，被告确实有向中介方支付保证金。原告对被告提交的证据材料进行质证认为，对证据B1的真实性无法确认，证明对象与本案无关联，不能作为证据使用；对证据B2的真实性有异议，没看到原件，证明对象与本案无关联，不能作为证据使用；对证据B3的真实性有异议，原告没看到也没收到；对证据B4，与本案无关联性。对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下：在原告提交的证据中，证据A1、A3、A5-A7均有证据原件佐证，其真实性本院予以确认；在被告提交的证据中，证据B3-B4有证据原件佐证，其真实性本院予以确认。证据B1-B2系网络打印资料，与本案无关。结合本案庭审情况和双方当事人提交的证据材料，本院查明如下事实：被告陈金伟、黄凤妹因需向原告李丰智、张月芸购买诉争房屋。2013年10月3日，原告李丰智、张月芸和被告陈金伟、黄凤妹与居间方福州市鼓楼区侨融房地产经纪服务点签订编号为JA-7018489《居间合同》，又与福建骊特房地产综合服务有限公司签订编号为JB-7018480《交易服务合同》。同日，原告李丰智、张月芸与被告陈金伟、黄凤妹签订编号为FC××××718《房屋买卖合同》，该合同约定：双方交易的房产座落于福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路洪山桥小区6座802单元及07号附属间，建筑面积45.47平方米，附属间面积5.88平方米，交易成交价格为750000元；签订合同时，被告支付履约保证金人民币50000元，汇入交易服务方指定账户中监管；被告应当于2013年11月15日之前备妥公积金中心要求准备的相关材料，并将公积金中心要求的首付款一次性解入其于贷款银行开立的账户中办理冻结手续。自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约，守约方发出促请履约的函件之日其满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同；因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方按照上述条款行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金50000元；同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费、交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。2013年11月19日，福建骊特房地产综合服务有限公司向被告陈金伟、黄凤妹邮寄送达催办函称，二被告已经超过原合同约定的准备按揭贷款相关材料等手续和汇入首付款等费用的期限，要求二被告在接到通知后五日内前来办理相关手续。2013年12月2日，二原告向二被告和福建骊特房地产综合服务有限公司发函称，交易服务方于2013年11月19日、2013年11月26日两次发函给二被告催办公积金贷款事宜，但至今二被告均未配合办妥，应视为其违约，原告要求交易服务方将《房屋所有权证》和《国有土地使用证》先行退还给原告，原告保留通过法律诉讼追究被告的违约行为的权利。2013年12月5日，原告向福建大中律师事务所支付律师费5000元。2013年12月6日，二原告向二被告邮寄发函称，因二被告至2013年12月5日仍未履行合同义务，原、被告于2013年10月3日签订的《房产买卖合同》解除，请二被告于收函之日起5日内向原告支付违约金50000元。另查明，二原告之前已在诉争房屋上加盖建筑，该加盖建筑没有产权。二被告及其家人曾数次前往诉争房屋看房时，一并查看了加盖建筑。二原告与二被告于签订合同前协商该加盖建筑的相关事宜，未果。该加盖建筑现已经被有关部门拆除。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，二原告和二被告于签订《房产买卖合同》中约定的诉争房产总价为人民币750000元，而诉争房产的建筑面积只有51.35平方米，该诉争房产单价格明显超过签订本合同时当地市场合理价格，显失公平。故二被告在本案反诉中诉请撤销该《房产买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，本案房产买卖合同自始无效，故本《房产买卖合同》中第九条中约定的违约责任条款亦随之无效，二原告要求二原告支付违约金人民币50000元和律师代理费人民币5000元的诉请，无法律和合同依据，故原告的诉讼请求，本院不予支持。被告在庭审过程中申请追加福建骊特房地产综合服务有限公司为第三人，并要求福建骊特房地产综合服务有限公司返还二被告履约保证金50000元。本院认为，二被告的该项请求系另一法律关系，与本案并无关联，二被告可以另行主张，故二被告的相应诉请和追加申请，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条之规定，判决如下：一、依法撤销二原告（反诉被告）李丰智、张月芸和二被告（反诉原告）陈金伟、黄凤妹之间签订的编号为FC-7000718的《房产买卖合同》；二、驳回二原告（反诉被告）李丰智、张月芸的全部诉讼请求。本案诉讼费用1175元、反诉费用200元，由二原告（反诉被告）李丰智、张月芸承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 罗登煌代理审判员 黄昌杰人民陪审员 李晓玲二〇一五年一月四日书 记 员 方晓宇附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十九条【可变更、可撤销的民事行为】下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”