（2014）宝民三（民）初字第1500号

裁判日期: 2015-01-04

公开日期: 2015-03-26

案件名称

朱学明与黄炳其房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱学明,黄炳其,黄妹芳,黄磊,顾丽萍,黄欢,上海宝山西城区房地产发展有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2014）宝民三（民）初字第1500号原告朱学明。委托代理人钱翊梁��上海钱翊梁律师事务所律师委托代理人郑舜卿，上海钱翊梁律师事务所律师。被告黄炳其。委托代理人韦玮，上海日盈律师事务所律师。委托代理人沈奇艳，上海日盈律师事务所律师。第三人黄妹芳。第三人黄磊。第三人顾丽萍。第三人黄欢。上列第三人共同委托代理人韦玮，上海日盈律师事务所律师。上列第三人共同委托代理人沈奇艳，上海日盈律师事务所律师。第三人上海宝山西城区房地产发展有限公司。法定代表人郑建国。原告朱学明与被告黄炳其房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加黄妹芳、黄磊、顾丽萍、黄欢、上海宝山西城区房地产发展有限公司作为第三人参加诉讼，并由审判员陶芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑舜卿、钱翊梁、被告黄炳其及各第三人共同委托代理人沈奇艳、第三人黄欢到庭参加诉��。第三人上海宝山西城区房地产发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱学明诉称，2004年8月，被告告知原告其因动迁安置，可以分得友谊家园动迁安置房屋一套，问原告是否有意购买。同年8月30日，原告即向被告支付了第一笔购房款35万元。2005年3月23日，双方签订了买房协议，约定由原告以单价4，200元购买黄炳其日后分得的动迁安置房。2007年11月21日，动迁房屋确定为宝山区铁峰路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为121.32平方米，故总房价为509，544元。在取得系争房屋的钥匙时，原告根据此前双方约定，将购房款加上维修基金、物业管理费、有线电视初装费等4，591.79元，再扣除原告此前支付的40万元及尾款3万元后，原告又向被告支付了84，140元。此后，被告即将房屋交付给原告，原告将房屋对外出租至今。由于系争房屋为动迁安��房，签约之时无法立即办理过户手续，房屋现已符合过户条件，然原告多次催告被告办理过户手续，但被告置之不理，侵害了原告的合法权益。故原告起诉要求被告继续履行与原告的买卖合同，将系争房屋的房地产权利转移给原告，原告同意在过户同时支付尾款3万元。被告黄炳其辩称，被动迁老房屋内有包括被告、妻子黄妹芳、儿子黄磊、儿子黄欢、及黄磊妻子顾丽萍在内的户口，故相应所分得的动迁安置房屋也应有其余家庭成员的权益份额。被告在没有征得上述四人同意的情况下，擅自与原告签订房屋买卖合同，属于无权处分，故该房屋买卖合同应为无效，故被告要求收回房屋。被告已收取原告支付的509，544元房款和截止2007年1月1日止的维修基金、物业费、有线电视初装费共计4，591.79元，上述款项被告也同意返还给原告。签订合同之后，原告没有实际使用过��争房屋，也没有对房屋进行过装修，2007年1月份至2013年12月份的物业费一直由被告支付。第三人黄妹芳、黄磊、顾丽萍、黄欢共同述称，黄妹芳是黄炳其的妻子，黄磊、黄欢系两人儿子。顾丽萍系黄磊妻子。被告及各第三人的户口都在被动迁房屋内，并参与被动迁房屋的翻建。动迁共计分得四套房屋，一套房屋已经出售，另一套房屋由被告夫妇居住并取得产权。包括系争房屋在内的其余动迁安置房还没有取得产证。但对此，家庭内部已达成一致意见，由两个儿子一人一套。被告隐瞒第三人擅自将系争房屋出售给原告，交房及收款都没有告知过第三人，故第三人认为房屋买卖合同无效。第三人上海宝山西城区房地产发展有限公司未作述称。经审理查明，2005年3月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《买房协议》，约定，甲方将坐落在友谊路铁山路、建筑面积��130平方米（以实际面积为准）的房屋转卖给乙方。双方协商房屋的转让单价为每平方米4，200元（层次由抽签决定，在可以的情况下乙方自行抽签，如不可以必须在乙方在场时甲方代抽）。付款方式为，第一次2004年8月30日支付35万元，第二次2005年3月23日支付5万元，余额在房屋拿到钥匙后并留三万元待办理产权证后付款。该住房为农民动迁房屋，现产权暂为甲方名字，等此房可办理产权证时，产证上必须写乙方的名字，其所需一切费用均由乙方支付。甲方协助办理，产权归乙方。乙方自接收房屋之日起负责缴纳规定的各种物业管理费。协议落款处，原被告各自签字确认，同时证明人处有“曹正良”的签字。2004年8月30日，被告出具收条，表示收到原告购房现金35万元；2005年3月23日，被告收到原告支付购房现金5万元；2007年11月21日，被告收到原告支付房款84，140元，并注明办理房产证时税金由原告负担。审理中，被告提供：1、户口簿，证明被动迁的杨行镇西浜村马桥宅XXX号房屋直至动迁时，其中有被告夫妇、儿子黄磊夫妇及儿子黄欢的户口，上述人员均为动迁安置对象；2、2002年10月15日签订的房屋拆迁补偿安置协议一份，证明尽管该份协议是杨行镇人民政府与被告签订的，但被告仅是作为家庭成员代表，安置利益并非由其一人享受；3、2006年4月7日出具的一份友谊家园动迁房结算单，证明当时分配的有两套房屋；4、友谊家园动迁房屋认定协议书，表示在买方处加注了“黄妹芳”的名字，应为动迁单位所写，故该房屋不仅仅是被告一人所有的权益；5、物业管理费发票，证明被告于2013年3月12日一次性支付了2007年1月至2013年12月的物业管理费；6、农村居民建房用地申请表，证明被动迁的房屋原进行过两次翻建，被告及黄妹芳、黄磊和黄欢均作为家庭成员申请，故均为老房屋的权利人。原告出具上海市宝山区杨行镇人民政府一张“友谊家园房票，门牌号67（22幢）、室号602室、面积121.32平方米，并称该张房票即为被告抽签而得”；2、垃圾清运费、维修基金、有线电视初装费、电力公司分时表装置费、物业管理费等收据，表示原告是2007年11月21日取得系争房屋，当时入户时的所有费用都是应被告要求支付的，此后的物业管理费的确没有支付过。开庭审理期间，原告表示，原告通过曹正良认识了被告，2004年8月份，被告说他家本来分了两套房屋，现在还可以再分到两套房屋，但是要补一些钱，故想将其中一套房屋出售给原告，原告当时就支付了35万元，之后被告又向原告要5万元，双方至此签订书面协议。2007年11月21日，原告取得系争房屋后进行了简单的装修，一直对外出租。被告表示被动迁房屋原来由被告夫妇、黄磊夫妇和小孩、黄欢一起居住。2002年开始动迁，一开始分了两套，一套由被告夫妇居住，另外一套已经出售，此后黄磊夫妇另行购买住房，黄欢当时没有结婚，也是自己另行购房居住。2004年之后，被告得到消息可以再行得到两套房屋，然后等政府通知摇号，最后拿到了包括系争房屋在内的两套房屋。因为黄妹芳的身体不好，两个儿子各自有房，且家庭关系也挺好，所以不着急将房屋产权过户到两个儿子名下，相关的动迁手续都是被告一人操办，当时被告也带家里人去看过房屋坐落地址。被告一直将房屋出售的事实隐瞒家人，直至原告起诉，现在家人对房屋出售均不予追认。原告称，对于被告家庭情况原告之前就知晓，其儿子黄磊结婚时原告还帮过忙，系争房屋的买卖过程包括抽签摇号等都是由被告的儿子陪同的，至于黄妹芳原告也认识，她确实一��身体不好，但对房屋出售的事情是知道的。第三人黄磊、黄欢表示，两人从小对父母很尊重，故在取得系争房屋后听闻父母说该房屋已经对外出租，两人认为父母会妥善处理房屋，故关于该房屋的取得从未参与和询问，直至本案起诉才得知房屋被出售的事实。另查明，系争房屋目前的房地产权利人仍为第三人上海宝山西城区房地产发展有限公司。以上事实，有原告提供的买房协议、友谊家园房票、收条、维修基金、物业管理费等收据、房地产登记簿、被告提供的户口簿、房屋拆迁补偿安置协议、动迁房屋结算单、房屋认定协议书、发票、建房用地申请表、及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的民法基本原则。本案的争议焦点在于被告是否存在无权处分的行为，系争买卖协议是否由此导致无效。根据被告的陈述和查明的事实，老房被动迁过程中，相关动迁协议的签订和手续都是由被告操办，该行为对外应作为代表全家的一致意思表示，对全体动迁对象均具有约束力。现被告对与原告签订动迁房买卖协议、收取房款、给付房屋等事实均不持异议，且原告在支付房款后，在无任何妨碍和干扰的情况下顺利接收房屋并对外出租至今，已形成公开、稳定、持续的事实，被告与原告就系争房屋签订的买卖协议，系双方真实意思表示，合法有效，本院对此予以认可。至于被告所称被动迁房屋内享有户口的其余家庭成员的利益问题，老房动迁后先后被安置了四套房屋，作为重大的家庭财产，被告一家理应就上述房屋的具体分配、使用、处分进行家庭成员间的协商并达成一致。被告称其一直隐瞒其余家人，直至诉讼前妻子、儿子等才知晓房屋被出售的事实��显然有悖常理；同时，如上分析，整个动迁手续均由被告办理，被告对外处分系争房屋，作为买受人有足够理由相信其有权代表其余权利人作出意思表示，原告主观不构成恶意。故被告和第三人以被告未经过其余家庭成员同意和认可擅自签订买卖协议、该协议系被告无权处分的结果而应认定为无效的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院难以准许。现系争房屋已满足过户条件，原告要求被告配合办理过户手续的诉请，合法有据，本院予以准许。鉴于系争房屋现仍登记在第三人上海宝山西城区房地产发展有限公司名下，故本院认定由被告与第三人上海宝山西城区房地产发展有限公司共同协助原告办理系争房屋的房地产权利转移手续。原告同意在过户时向被告支付尾款3万元，也符合双方合同约定，本院一并予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，��决如下：一、原告朱学明与被告黄炳其就本市宝山区铁峰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《买房协议》继续履行；二、被告黄炳其、第三人上海宝山西城区房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利转移给原告朱学明；三、原告朱学明在上海市宝山区房地产交易中心登记受理上述房屋的过户申请手续同时，向被告黄炳其支付房屋尾款3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取444，8元，由被告黄炳其负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　陶　芳二〇一五年一月四日书记员　童翔燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。来自：