（2014）湛霞法民二初字第201号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2016-07-07
案件名称
湛江市建筑基础公司与朱明发租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市霞山区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湛江市建筑基础公司,朱明发
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第二百二十六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2014）湛霞法民二初字第201号原告湛江市建筑基础公司，住所地：湛江市霞山区。1570750****法定代表人王家祥，总经理。委托代理人叶林凤，广东粤正律师事务所律师。被告朱明发，男，汉族，住湛江市霞山区新园路3号湛江市。委托代理人陈泽义，广东海东律师事务所律师。原告湛江市建筑基础公司诉被告朱明发租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，同年12月17日公开开庭进行了审理。原告湛江市建筑基础公司的委托代理人叶林凤，被告朱明发及其的委托代理人陈泽义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湛江市建筑基础公司诉称，2001年12月26日，我司与被告签订《公司宿舍大院建设使用协议》（以下简称《建设使用协议》），约定由原告提供公司宿舍大院约2100平方米空地给被告建设停车场，承包期限为12年，合同期满，停车场一切设施无条件归还原告。被告对停车场实行收费，职工车辆收费特别从中约定。被告经营至2005年5月20日，双方考虑到停车场经营收入情势变化及原告下岗职工就业困难问题的双赢利益均衡需要，原告与被告又签订《补充协议》，约定原告同意在原协议基础上继续延长5年停车场使用期限，被告保证每年向原告缴交2000元管理费，并负责安置原告5名单位下岗工人就业。两份协议签订后，我司依约履行义务，但被告未依约缴交自2005年起每年的管理费（租金）给我司，且未安置我司下岗工人就业，擅自大幅度提高我司职工车辆保管的收费价格，造成我司较大经济损失和职工利益损失。由于被告的重大违约行为，我司多次向被告提出单方解除协议和退还停车场，均遭到被告拒绝。为此，我司于2014年7月17日向法院起诉。后于同年9月17日撤回起诉，法院裁定准许。事后，我司制作《解除租赁合同和缴清拖欠租金通知书》（以下简称《通知书》），在《通知书》中向被告提出解除协议，并要求被告缴清自2005年起至今的拖欠租金18000元，限被告在收到《通知书》之日起3日内退还停车场。经我司申请，在湛江市港城公证处公证员到场下，该《通知书》于2014年10月11日送达给被告。我司并于同日单方解除《建设使用协议》及《补充协议》，但被告未按《通知书》履行其义务。为此，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即交还湛江市建筑基础公司宿舍停车场的原所有场地和设施给原告。2、被告应向原告赔偿租金损失18000元。3、被告应向原告赔偿因延迟交还租赁场地造成的损失（按每天约300元，从延迟交付之日起即2014年10月16日起计算到实际交付之日止），计至起诉之日止为3600元。被告朱明发辩称，1、原告要求被告交还湛江市建筑基础公司宿舍停车场的所有场地和设施的请求没有法律依据，被告在履约过程中没有违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条及六十二条之规定，法院应判决原、被告继续履行《建设使用协议》及《补充协议》。在原、被告签订《建设使用协议》及《补充协议》后，被告并没作出任何行为致使该两份协议无法继续履行。《补充协议》约定的被告每年向原告缴交的2000元管理费，由于没有约定履行时间及方式，被告理解成约定的5年后一起缴纳该笔费用，并没拒绝履行该义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条及第六十二条的规定，原告应与被告作出补充协议，而不是直接单方解除协议。被告依约安置了原告5名下岗工人，有证据予以证明。2、《建设使用协议》及《补充协议》是合法有效的合同，原告在本案中也没有请求判决解除协议，擅自要求被告返还协议中的财产，是自相矛盾的，法院应依法判决原、被告双方继续履行合同。3、根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方履行期限不明确的，有待双方就此问题协商后再依约履行。原告要求被告赔偿其租金损失18000元依法不成立。4、原、被告双方签订的合同是合法有效的，在未经双方协商一致或经法院依法判决解除前，原告不能认定合同已由其单方解除，且原告也没有证据证明其已依法将解除合同通知书送达给被告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告提供的证据材料及证明的事实为：1、企业法人营业执照及组织机构代码证各1张，证明原告的主体资格。2、《建设使用协议》1份，证明原告与被告于2001年12月26日签订协议，约定由原告提供公司宿舍大院约2100平方米空地给被告建设停车场，被告对停车场实行收费，职工车辆收费特别从中约定，承包期限为12年。3、《补充协议》1份，证明原、被告约定原告同意在原协议基础上继续延长5年停车场使用期限，被告保证每年向原告缴交2000元管理费，并负责安置5名原告下岗工人就业。4、《收款收据》2张，证明被告现每月收取汽车停车费300元，违反约定提高原告职工车辆停放收费标准，与原约定差距甚大，造成原告职工利益损失。5、《民事起诉状》、《受理案件通知书》、《答辩状》及《民事裁定书》各1份，证明原告因被告存在根本违约行为，欲单方解除租赁合同和追偿拖欠租金，于2014年7月17日起诉，后撤诉并得到法院裁定准许，及被告在原案中的答辩情况。6、《公证书》1份，证明原告撤诉后，制作《通知书》并向公证处申请办理送达公证。在公证员到场下，《通知书》于2014年10月11日送达给被告，我司已单方解除合同，但被告未按《通知书》要求按时退还停车场和缴交租金。7、照片6张，证明被告租赁的停车场有30多个停车位和小车数量情况，被告正常日营业额在300元以上。经庭审质证，对原告上述证据材料，被告有如下质证意见：对证据1-3的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据4的真实性不清楚；证据5与本案无关；对证据6的真实性无异议，对其合法性有异议；对证据7的真实性、合法性及关联性无异议，但不能证明其所要证明的事实。被告提供证明5份，证明被告已聘请原告下岗职工。经庭审质证，对被告上述证据材料，原告有如下质证意见：被告的证据属于证人证言，根据证据规则，证人必须出庭作证，但是今天被告并没有申请证人出庭作证，对其真实性不清楚，对其合法性及关联性有异议。该证据的5名证人均已退休，不是下岗职工，且其中一证人是被告的妻子，与被告存在利害关系，其证言不能作为本案审理的依据。本院对原告湛江市建筑基础公司上述证据材料审核认定如下：因被告对证据1-3的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以确认，可作为本案的定案依据；证据4没有被告的签字，被告也不予认可，本院无法确认其真实性、合法性及关联性，对此证据本院不予认定；证据5是本院另案的卷宗材料，且与涉案标的有牵连，被告对其真实性也无异议，本院确认其真实性、合法性及关联性，可作为本案的定案依据；证据6由国家权力机关作出，被告没有申请对其撤销，本院确认其真实性、合法性及关联性，可作为本案的定案依据；因被告对证据7的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以确认，可作为本案的定案依据。本院对被告朱明发上述证据材料审核认定如下：被告共有5份证人证言，其中梁秋平系被告朱明发的妻子，与被告存在利害关系，故对梁秋平的证人证言，本院不予采纳，其余4位证人虽未能出庭作证，但经原告在本院指定的时间内核实，对该4位证人证言予以采纳。经审理查明，2001年12月26日，原告湛江市建筑基础公司（甲方）与被告朱明发（乙方）签订《建设使用协议》。《建设使用协议》与本案诉争的相关条款的主要内容为：经甲乙双方商定，甲方将现公司宿舍的空地约2100㎡交由乙方带资建设停车场，车场完工后，由乙方实行统一管理。双方就建设与承包管理达成协议如下：一、车场建设为整体硬底化，由乙方自带资金兴建，主要道路为C20砼，4#石，厚10㎝，基层面石粉覆盖，夯实、理顺区内排水，并搭建车棚及绿化卫生带。二、车场承包使用期限为十二年，期限内甲方不能以任何理由收回车场，否则，甲方要赔偿乙方所建车场的一切费用。合同期满后，一切设施无条件归返公司管理。三、车场完工进行使用期间，车场将由乙方实行统一收费管理，用方应积极协议乙方维护车场秩序，一切车辆（包括外来及访友）进出要登记收费。收费以有关部门批准的条文为依据。四、职工车辆暂行收费标准，单车：8元／月（户）、三轮车12元／月（辆），摩托车30元／月（辆）、汽车120元／月（辆）、（外来车辆挂牌收费）。2005年5月20日，原告湛江市建筑基础公司与被告朱明发又签订《补充协议》。《补充协议》与本案诉争的相关条款的主要内容为：一、甲方同意在原协议的基础上继续延长5年将公司宿舍大院的2100㎡的场地交给乙方实行统一管理和经营停车场，并积极协助乙方维护车场秩序。二、乙方必须按照原协议的条款负责管理和合理使用大院场地，不得随意改变大院的使用权。自主经营停车场和统一收费、自负盈亏，并保证每年向甲方缴交2000元管理费。三、本着互惠互利的原则，乙方负责安置五位本公司下岗工人就业，共同搞好大院的环境卫生，甲乙双方要严格遵守协议，各负其责，中途不得随意更改协议。2005年7月至2007年10月间，被告聘请原告原职工吴雨文在停车场工作。2005年8月至2006年10月间，被告聘请原告原职工李国强在停车场工作。2005年7月至2014年12月间，被告聘请原告原职工陈武在停车场工作。2001年12月至2014年12月间，被告聘请原告原职工陆辉停车场工作。2014年7月17日，原告向本院提起（2014）湛霞法民二初字第162号诉讼，请求判令解除与被告签订的《建设使用协议》及《补充协议》，由被告返还停车场，并由被告支付管理费18000元。同年9月17日，原告撤回起诉，本院裁定准许。2014年10月16日，广东省湛江市港城公证处依原告的申请，作出（2014）粤湛港城第002920号《公证书》，证明《解除租赁合同和缴清拖欠租金通知书》（以下简称《通知书》）于2014年10月11日下午送达至湛江市霞山区新园路三号市建筑基础公司宿舍1幢201房，被告的小姨子梁子群处。《通知书》与本案诉争的相关条款的主要内容为：鉴于你（朱明发）在合同履行中有重大违约行为，造成我公司在合同中的根本目的不能实现，因此，经我公司研究决定，单方面解除《建设使用协议》及《补充协议》，并要求你缴清拖欠自2005年起至今的租金共18000元。请你在收到本通知之日起3日内全部退回租赁场地（停车场），并缴清拖欠租金给我方。否则，我方将通过法律途径解决本合同纠纷。2014年10月29日，原告提起本案诉讼。另查明，被告尚未向原告缴交《补充协议》中约定的管理费。对此，原告称不定期要求被告缴交管理费，及就被告没安置下岗工人提出口头交涉。但原告未能提供证据予以证明，被告对此也不予认可，并在（2014）湛霞法民二初字第162号案件中辩称其要求原告收取2000元管理费，原告却一直拒收。庭审中，被告称自2011年起，每月收取小汽车停车费200元-300元不等。被告朱明发还称其小姨子在收到《通知书》10多天后曾告知其《通知书》的内容，其当时便表示拒绝签收。原告原职工吴雨文及陈武分别于2000年5月及2002年8月退休。本院认为，根据《建设使用协议》第一条及第二条的约定，原告将停车场交付被告使用、收益，被告为此付出的对价是自带资金兴建停车场，合同期满后，一切设施归返原告，即被告以自带资金兴建停车场的形式支付租金。故《建设使用协议》属于租赁合同。《补充协议》是对《建设使用协议》中的约定进行补充，故《补充协议》也属于租赁合同，本案属租赁合同纠纷。《补充协议》中约定的管理费2000元的性质应属租金。《建设使用协议》及《补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，且不损害国家及他人合法权益，也不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力，原、被告双方应依该协议书行使权利、履行义务。根据《补充协议》的约定，原告同意在原协议的基础上延长5年承包期，即被告总的承包期从2001年12月26日起至2018年12月25日止。被告并保证每年向原告缴交2000元管理费。因《补充协议》中关于缴交2000元管理费的履行起始时间约定不明确，原、被告对此理解不一。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，缴交2000元管理费的履行起始时间应是《补充协议》签订时，即从2005年5月20日起至租赁期届满时止，被告每年需向原告缴交管理费2000元。本案中，原告主张被告交还租赁经营场地、设施及被告赔偿因迟延交还租赁场地造成的损失，是由于《建设使用协议》及《补充协议》已经原告通知解除，而理由是被告未履行每年缴交2000元管理费，未安置原告5名下岗工人就业，并擅自提高职工车辆保管收费标准。关于被告未履行每年缴交2000元管理费的问题。在《补充协议》中，有关被告每年缴交2000元管理费履行期限的约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，被告每年缴交2000元管理费的履行期限应在租赁期每届满1年时。因被告未支付管理费，原告可依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，要求被告在合理期限内支付。被告逾期不支付的，原告可以解除合同。自《补充协议》签订后，原告虽称不定期要求被告缴交管理费，但未能提供证据予以证明，且被告也辩称其同意缴交管理费，只是原告不肯收取。基于原告没有证据证明其未能按《补充协议》收取被告每年应付的2000元管理费是由于被告拒付行为所致，故对原告提出被告不支付管理费存在重大违约而主张解除《建设使用协议》及《补充协议》，因证据不足而不予支持。但对原告要求被告支付自2005年5月20日起至2014年5月19日止（共9年）的18000元租金，依法予以支持。关于被告未安置原告5名下岗工人就业的问题。根据《补充协议》第三条的约定，被告应安置原告5名下岗工人就业。本案中，被告已安置原告原职工4名就业，因吴雨文及陈武在被被告聘请时已退休，故认定被告履行符合该约定义务的只有2名。被告虽不完全履行该约定的义务，但已履行部分义务。原告虽称就被告没安置下岗工人曾提出口头交涉，但未能提供证据予以证明，被告对此也不予认可，原告应承担举证不能的不利后果。现原告以被告未能安置原告5名下岗工人就业为由，主张解除《建设使用协议》及《补充协议》，理由不够充分。关于被告提高职工车辆保管收费标准的问题。按照《建设使用协议》第四条的约定，有关车辆的收费标准均是暂行的，且《建设使用协议》签订在10年前，随着经济的发展及物价的上涨，被告于2011年将小汽车原收费标准由120元／月提至200元-300元／月，符合市场的收费标准，也不违反公平自愿原则。故原告据此主张解除《建设使用协议》及《补充协议》的理由也不够充分。综上所述，由于原告行使法定情形的合同解除权欠缺事实根据和法律依据，故对原告要求被告立即交还湛江市建筑基础公司宿舍停车场的原所有场地和设施不予支持。同时，对原告要求被告赔偿迟延交还租赁场地造成的损失，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告朱明发于本判决发生法律效力之日起10日内付清18000元给原告湛江市建筑基础公司。如果被告朱明发未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.二、驳回原告湛江市建筑基础公司的其他诉讼请求。案件受理费340元（原告已预付），由原告湛江市建筑基础公司负担90元，被告朱明发负担250元（在履行本判决义务时径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本一式五份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 黄王金审 判 员 黄细曼人民陪审员 梁钟和二〇一五年一月四日书 记 员 陈奎逢附相关法律文书及司法解释《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。湛江市霞山区人民法院民事判决书（2014）湛霞法民二初字第201号原告湛江市建筑基础公司法定代表人王家祥法定代理人委托代理人被告朱明发法定代表人法定代理人委托代理人第三人法定代表人法定代理人委托代理人朱明发租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭（或依法由审判员黄细曼独任审判），公开（或不公开）开庭进行了审理。到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湛江市建筑基础公司诉称被告朱明发辨称第三人述称经审理查明本院认为。依照的规定，判决如下：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市霞山区人民法院。审判长黄毅审判员黄细曼审判员梁钟和二〇一四年十二月十九日书记员冉晓璇 微信公众号“”