（2014）葫民终字第01005号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-01-19
案件名称
上诉人姜洪亮、方旭与被上诉人董劲松租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省葫芦岛市中级人民法院
所属地区
辽宁省葫芦岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜洪亮,方旭,董劲松
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
{C}辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）葫民终字第01005号上诉人（原审被告）：姜洪亮委托代理人：张卓委托代理人：徐奉勤上诉人（原审原告）：方旭委托代理人：宫丽委托代理人：田立环被上诉人（原审被告）：董劲松上诉人姜洪亮、方旭因与被上诉人董劲松租赁合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2014）连民一初字第00096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜洪亮及委托代理人张卓、徐奉勤，上诉人方旭及委托代理人宫丽、田立环，被上诉人董劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明:2013年7月27日，方旭与董劲松、姜洪亮签订房屋租赁合同，方旭所承租的房屋系姜洪亮从董劲松处承租后，经其同意转租给方旭的，该房位于葫芦岛市连山区新华大街17-4号楼L房屋前侧，系董劲松的自建房，无合法登记手续。合同约定租赁期限为1年（2013年7月27日至2014年7月26日），租金23500.00元。合同签订时，方旭给付姜洪亮租金23500.00元。因该房为毛坯房，方旭将该房装修，花费4760.00元，方旭为儿童立体摄影营业办理宽带花费500.00元，广告装饰花费190.00元。装修完毕后，方旭去工商部门办理儿童立体摄影营业执照，因该房系违建房，无法办理营业执照。2013年12月方旭与姜洪亮的妻子张卓协商此事，要求退租或转租，双方未达成一致。2014年1月26日方旭诉至本院要求依法确认租赁协议无效，并由姜洪亮返还租金23500.00元,及由姜洪亮、董劲松连带赔偿其经济损失5641.00元及诉讼费用。原审法院认为:方旭与姜洪亮、董劲松明知或应知诉争的房屋系违建房，而签订租房合同，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，该租房合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，房屋租金应予返还，双方对此负有过错的，由此发生的经济损失，应平均分担。姜洪亮、董劲松向姜洪亮交纳一年房租金，姜洪亮应予返还，董劲松作为房主对此应承担连带责任。但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，应扣除方旭在诉讼前占有、使用该房屋所发生的房屋占有、使用费，该费用应参照合同约定的租金标准支付。因诉争的房屋原为毛坯房，方旭装修花费4760.00元，该装修已添附在房屋内，对此经济损失，方旭与姜洪亮应平均分担，方旭为儿童立体摄影营业，办理宽带花费500.00元、广告装饰花费190.00元，与姜洪亮无关，应自行承担。据此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、姜洪亮于本判决发生法律效力之日起三日内返还方旭房款11750.00元（年租金23500.00元扣除2013年7月27至2014年1月26日房屋占有、使用费）。二、董劲松对上述款项承担连带责任。三、方旭于本判决发生法律效力之日起三日内将该房返还姜洪亮。四、姜洪亮于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿方旭装修款4760.00元的50%即2380.00元，余款由方旭自行承担。姜洪亮上诉称：1、一审判决认定事实错误，一是涉案房屋不是我从董劲松处承租后，经其同意转租给方旭的，而是董劲松从出租我的房屋西侧贴建自建房，此房由我无偿使用一年，并允许我对外出租，但一年期满后，董劲松将房屋另行出租给他人，自此该房屋与我无关;二是认定的方旭装修款数额过高，且出具的证据不是正规发票;三是方旭装修后，没有提供对工商部门办理营业执照的任何证据;四是2013年12月,我的妻子曾告知方旭转租或腾房，但方旭持续经营或占有，直至一年期满。2、一审判决在论理部分存在以下错误，一是判决我返还方旭11750元租金错误，方旭承租房屋后一年期满才将房屋交回，正好与合同约定期限相同，根据法释（2009）11号第五条的规定，我应返还的租金与方旭应该支付的占用使用费应相互抵消，方旭无权要求我返还租金;二是判决装修费由我与方旭共同分担没有法律依据，根据法释（2009）11号第九条的规定，我无偿使用涉案房屋一年期满后的一切权利归所有权人董劲松，对于已形成附合的装饰装修物，如果董劲松不同意利用，就由方旭和董劲松按导致合同无效的过错分担现值损失，且该现值损失不是方旭装修时的实际支出。综上，请求二审法院依法改判。方旭上诉称：一审法院查明事实不清，认定我占用房屋至2014年1月26日错误，事实是2013年7月27日租房后，因该房是违章建筑，无法办理营业执照，我与姜洪亮妻子协商退房，没有再占用该房;一审法院认定法律错误，姜洪亮、董劲松明知是无照房屋对外出租，其行为违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，因姜洪亮、董劲松存在过错，我没有过错，故我的经济损失应由过错方承担。综上，请求二审法院依法改判。董劲松答辩称：涉案房屋是在姜洪亮无偿使用期间租给方旭的，租金由姜洪亮收取;签订协议时已告知方旭该房是自建房，没有手续;方旭实际占用此房屋直至一年期满;方旭的装修费用不实，最多几百元。综上，请求二审法院驳回上诉。姜洪亮、方旭的上诉内容即为答辩内容。本院经审理查明：涉案房屋由方旭在2013年7月27日至2014年7月26日占有，其他事实与一审查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、票据、一、二审庭审笔录等载卷佐证并经庭审质证，可以确认。本院认为：虽然上诉人姜洪亮、方旭与被上诉人董劲松于2013年7月27日签订了《房屋租赁合同》，但作为租赁标的诉争建筑物既无产权证明，又无合法准建手续，故原审法院因各方当事人所签订的租赁合同违反法律强制性规定，依法确认双方签订的《房屋租赁合同》无效是正确的。根据无效合同的处理原则，合同被确认无效，一方因该合同取得的财产，应当返还给另一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原审法院判决方旭将本案诉争房屋返还给姜洪亮，并依照相关规定，参照双方合同约定的租金标准判决方旭向姜洪亮支付诉争建筑物的占有使用费，并无不当。上诉人方旭认为租赁标的系违章建筑，导致其无法办理营业执照，不能投入使用，因此不需支付房屋使用费的意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。上诉人姜洪亮称方旭占有使用该房屋直至一年租赁期限界满，不应返还租金的主张，经庭审查实，签约后方旭接收诉争建筑物并进行了装修使用，双方发生矛盾后，方旭虽于2014年1月26日诉至法院，但方旭起诉后对该房屋的占有损失属于扩大损失，应由方旭及姜洪亮共同负担为宜。关于合同无效导致的装修损失，虽姜洪亮及董劲松将违建房屋对外租赁存在过错，但方旭在承租涉案房屋时，在该房屋未提交产权证或合法准建手续的情况下，对该房是否具备出租条件及办理相关营业执照等未进行仔细核查，加之在合同中已明确该房屋为自建房，其应当知道此房屋并非合法建筑，而方旭仍与对方签订了租赁合同，原审法院据此确认当事人双方对于合同的无效均存在过错是正确的。对于合同无效导致的装修损失，原审法院确定由上诉人姜洪亮与上诉人方旭分担责任，所作的酌情处理亦无不当。上诉人方旭认为其没有任何过错，不应承担装修损失的依据不足，本院不予采信。上诉人姜洪亮称不应承担装修损失的主张，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持连山区人民法院（2014）连民一初字第00096号民事判决书第二、三、四项;二、撤销葫芦岛市连山区人民法院（2014）连民一初字第00096号民事判决书第一项;三、姜洪亮于本判决发生法律效力之日起三日内返还方旭房款5875元（年租金23500元扣除2013年7月27日至2014年1月26日房屋占有、使用费后，剩余期间费用的一半）。二审案件受理费388元，由上诉人姜洪亮负担188元，上诉人方旭负担200元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 杜 昕代理审判员 张信骋代理审判员 王嘉莉二〇一五年一月四日书 记 员 王 宁本判决书援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项：“原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。”三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。” 来自：