（2014）泉民初字第4130号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2016-08-25
案件名称
赵海与乔红、连建设排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵海,乔红,连建设
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第4130号原告赵海，无业。委托代理人仇峻峰，江苏世纪青松律师事务所律师。被告乔红，个体。委托代理人杨娇，女，汉族，无业。被告连建设，个体。原告赵海诉被告乔红、连建设排除妨害纠纷一案，本院于2014年10月9日受理后，依法由审判员车勤独任审判，于2014年11月5日、11月27日公开开庭进行了审理。原告赵海的委托代理人仇峻峰、被告乔红及其委托代理人杨娇到庭参加了诉讼。被告连建设经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵海诉称，2014年3月30日，原告与被告委托代理人胡蕾签订房屋买卖协议，被告将泉山枫林绿洲xx号楼x单元xx2室房产以90万元卖给原告。合同约定原告支付完全部房款后30日卖方应当交付房屋。双方签订协议后于次日在徐州市房产管理局交易中心办理了过户手续，随后办理了房产证、土地证的过户。原告也于2014年4月6日将尾款45万元支付给被告。由于原告购买房屋是为了孩子上学方便，可是被告迟迟不予交付房屋，致使原告的房屋被被告强占至今，而原告却要另行租赁房屋使用。被告的行为严重违约，侵害了原告的合法权益。现诉至法院，请求依法判令被告迁出本市泉山区矿山路枫林绿洲xx#-x-xx2室并交付房屋；支付自2014年5月6日至房屋交付之日，按每月2800元计算的租金；并由被告承担诉讼费。被告乔红辩称，2014年3月中旬左右被告将房屋两证交给胡蕾介绍的湖滨附近的中介，办理抵押借款，还胡蕾的32万元，借款一直没有办成。今年4月份，胡蕾打电话说房屋已经被过户了，被告才知道房子被胡蕾卖了，经去产权处查询得知房屋已经过户给本案原告赵海，被告去找胡蕾也不给见面。房屋买卖是在被告不知情的情况下进行的，被告不同意将诉争房屋卖给原告。在胡蕾卖房子之前，今年3月份，中介确实带人去看了房子，是为了借贷款而不是卖房子。胡蕾也未将卖房款给被告，被告不同意交付房屋并给付租金。被告连建设未到庭应诉。经审理查明，2008年12月30日，经江苏省徐州市鼓楼公证处出具（2008）徐鼓证民内字第4xxx号公证书公证，被告乔红、连建设向案外人胡蕾出具委托书。委托书内容为：委托人乔红、连建设，受托人胡蕾；委托人因坐落于徐州市矿山路枫林绿洲xx#-x-xx2室房屋（房屋所有权证号：徐房权证泉山字第号，建筑面积：134.83平方米，已抵押给中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行）的提前还款、解押及出售事宜，因故不能亲自到房屋产权、土地管理部门办理相关手续，特委托受托人办理有关手续。授权范围：1、代为与中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行协商提前还款及到房地产管理局办理解除上述房屋的抵押登记手续。2、代为签订出售上述房屋的买卖合同等文件。3、代为到房产管理局与国土资源局办理上述房屋的过户手续，签收相关文书、文件。4、受托人为上述目的所签署的一切文书、文件，委托人均予以承认，并承担相应的法律责任。5、代为办理水、电、煤气、暖气、有线电视等过户手续。6、代收售房款。受托人无转委托权。委托期限：自委托之日起至上述委托事项办理终结为止。2014年3月30日，受托方胡蕾以卖方乔红、连建设名义与买方赵海签订《房屋买卖协议》一份，约定卖方乔红、连建设委托胡蕾出售徐州泉山区枫林绿洲xx号楼x单元xx2室房产，买卖双方达成以下协议：1、双方确（定）房产成交价格人民币玖拾万元整（900000元）；2、如产权处房屋买卖合同备案价格与成交价不一致时，以本协议成交价格为准，买方除了按照房产交易中心规定支付交易监管资金款项目外，剩余资金应于五日内支付给委托方；3、买方付清购房款后，卖方应于30日搬出房屋交付给买方。《房屋买卖协议》签订次日，胡蕾作为代理人与原告赵海至徐州市房产管理处签订《存量房买卖合同》（合同备案号201403xxxxxx），合同约定出卖方为被告乔红、连建设，原告赵海为买受方；由出卖方乔红、连建设将坐落于矿山路枫林绿洲xx#-x-xx2室房屋出售给买受方，建筑面积为134.83平方米，房屋用途为住宅，房屋所有权证号为11xxxx，国有土地使用权证号为21253；该房屋的成交单价为人民币3337.54元／平方米，总价为人民币450000元，买受方实际支付的房屋价款应当等同于出卖方实际收取的房屋价款。买卖双方因成交价款发生纠纷的，应以本合同约定的数额为准；买受方于2014年3月31日前，按本合同第二条约定房屋价款，一次性支付人民币450000元；双方还约定了其他合同条款。《存量房买卖合同》签订当日，原告存入存量房中国建设银行股份有限公司徐州环城路支行账户45万元。2014年4月2日，原告赵海取得矿山路枫林绿洲xx#-x-xx2室房屋所有权证。2014年4月6日，原告打入胡蕾账户45万元。2014年5月20日，原告赵海取得矿山路枫林绿洲xx#-x-xx2室土地使用权证书。因至今涉案房屋未能交付，原告遂以诉称理由诉至法院。另查，2014年5月20日，乔红曾以胡蕾、赵海为被告诉至本院，要求确认胡蕾代其与赵海签订的涉案房屋存量房买卖合同无效，后撤回起诉。2014年9月3日，乔红以胡蕾为被告再次诉至本院，要求胡蕾返还其售房款90万元，并赔偿损失12.47万元。庭审中，原告提供出租人刘成龙、承租人李玲于2014年9月1日签订的房屋租赁合同及收条，主张其因被告未按照合同约定的期限交付房屋，而每月支出2800元租赁房屋居住。两被告对此不予认可。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。首先，原、被告对江苏省徐州市鼓楼公证处出具的（2008）徐鼓证民内字第44xx号公证书内容均不持异议。根据该公证委托书约定，胡蕾的委托权限为代为签订出售房屋的买卖合同等文件；代为到房产管理局与国土资源局办理房屋的过户手续，签收相关文书、文件；代收售房款等；委托期限自委托之日起至委托事项办理终结为止。因此，在不能确认2014年3月30日《房屋买卖协议》及经过备案的2014年3月31日《存量房买卖合同》无效的情况下，应认定原告取得的房屋所有权证与土地使用权证的合法有效性。其次，结合被告先以胡蕾、赵海为被告，要求确认胡蕾代其与赵海签订的涉案房屋存量房买卖合同无效，后撤回起诉。又再次以胡蕾为被告要求胡蕾返还其售房款并赔偿损失的情形，可以推定两被告认可了原告购买涉案房屋的事实。因此，原告作为涉案房屋所有权人，有权请求被告迁出涉案房屋，但应给予被告合理期限。虽两被告未能按房屋买卖合同的约定交付涉案房屋，但因就本案诉争房屋买卖的效力一直在诉讼之中，属事出有因。故对原告要求被告承担房屋租赁费的请求，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十四条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告乔红、连建设迁出本市矿山路枫林绿洲xx#-x-xx2室并交付原告赵海。二、驳回原告赵海的其他诉讼请求。案件受理费230元，减半收取115元由被告乔红、连建设负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 车 勤二０一五年元月四日书记员 李欣睿 更多数据：搜索“”来源：