（2014）延民初字第235号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-06-01
案件名称
原告张金艳、李章旭、李冉诉被告延边天宇物业管理有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张金艳,李章旭,李冉,天宇物业管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第三十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2014）延民初字第235号原告：张金艳，女，1969年1月5日出生，汉族，无职业，住址延吉市。原告：李章旭，男，1981年9月5日生，汉族，无职业，住址延吉市。原告：李冉，女，1997年6月16日生，汉族，无职业，住址延吉市。三原告共同委托代理人：张云龙。被告：天宇物业管理有限公司，地址为延吉市。委托代理人：卢有铭，男，1964年1月24日生，汉族，无职业，住址延吉市。原告张金艳、李章旭、李冉诉被告延边天宇物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，与2014年2月24日、3月11日公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告意外死亡，本案中止审理。2014年7月17日，原告的继承人张金艳、李章旭、李冉申请以原告身份参加诉讼。本案转为普通程序，于2014年9月17日公开开庭进行了审理，原告张金艳，原告张金艳、李章旭、李冉共同委托代理人张云龙、被告延边天宇物业管理有限公司委托代理人卢有铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月26日，李跃和承包了被告的部分物业管理项目，以被告的名义与延吉市双阳小区业主委员会签订了合同。管理双阳小区的物业项目，签订合同后原告投资60000元，对双阳小区的基础设施进行了改造。并全方位的改建，改进小区的基础管理各项工作。一年多来原告的各项管理工作全方位、深层次开展（因合同是5年）业主均很满意，被告硬性解除了与双阳小区业主委员会的合同。并叫另一家公司签合同，是原告先期投入无法收回，另外25万元物业费无法收取。故诉至法院，要求被告赔偿经济损失20万元。被告辩称：原告所述不属实。是被告委托原告管理双阳小区，不是原告以被告名义签订物业服务合同，原、被告双方没有签订正式承包合同。原告在管理期间，未尽到职责，被告被迫解除与业主委员会签订的物业服务合同。原告对小区的投入未经被告同意，与被告无关。被告委派原告管理双阳小区物业期间，已经授权原告收取物业管理费，原告未能收取物业费，不应由被告负责。为证明自己的主张，原告向本院提交的证据有：1.原告出示身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.物业服务合同书一份，证明原告与被告物业管理承包关系成立。3.双阳小区业主委员会证明一份，证明李跃和为双阳小区服务，也证明原告与被告之间的关系。4.合同解约协议一份，证明被告未经过李跃和同意解除物业服务合同是违法的，因为李跃和是该物业服务合同的承包人。5.双阳小区业主明细表一份，证明原告还有32万元物业费没有收上来，是2012年5月1日到2013年7月1日前的业主应缴物业费，原告只主张其中的20万元。6.身份证、户口簿复印件及死亡证明、证明各一份，证明本案原告李跃和死亡，其法定继承人共有五人，其中两人已去世，现由剩余的三人作为本案原告参加诉讼。7.两分情况说明，证明1、解除合同的时候没有事先通知过李跃和；2、被告方经理刘延国认可解除合同后到公司进行结算；3、双阳小区业主委员会从来没有对服务质量提出过异议，并且这两份证据上面都有人签字。被告向本院提交的证据有：1.营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明被告的诉讼主体身份2.合同解约协议一份，证明被告与业主委员会双方的权利业务于2013年7月29日灭失。3.延吉市进学街道办事处情况说明一份，证明双阳小区的基础建设全部是市政府投资做暖房子工程做的。4.进学接到南阳社区情况说明一份、双阳小区业主委员会证明一份，证明原告服务不到位解除了合同。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、6无异议，本院予采信；对证据2，被告有异议，认为该合同只能证明被告与业主委员会之间的权利义务关系，不能证明与原告有物业承包关系，本院对该证据的真实性予以采信；对证据3、被告有异议，认为被告与原告达成口头协议，业主委员会不可能知道，嘉禾物业与业主委员会之间签订物业服务合同与被告无关，被告有证据能证明原告出示的该份证据是假的，因该业主委员会就同一事实给原被告双方出具了相互矛盾的证明，本院对该证据不予采信；对证据4，被告对真实性无异议，但认为被告与业主委员会解除合同符合法律规定，解除的原因是李跃和服务不到位，本院对该证据的真实性予以采信；对证据5，被告有异议，认为该明细表是李跃和自己制作的，本院对该证据不予采信；对证据7，被告有异议，认为该证据不属实，要求在这两份证据上签字的人出庭接受问询，本院对该证据不予采信。对被告提交的证据1，原告无异议，本院予以采信；对证据2，原高有异议，认为该协议没有说明谁主张解除合同，被告也没有证据能证明原告服务不好，本院对该证据予以采信；对证据3，原告有异议，认为该证据不能证明李跃和在小区投了多少钱，结合本案其他证据本院对该证据予以采信；对证据4，原告认为街道社区无权干涉李跃和对小区的服务，双阳小区业主委员会出具的证明和给李跃和出具的证明相互矛盾，结合本案其他证据，本院对进学街道南阳社区的情况说明予以采信，对业主委员会的证明不予采信。本院经庭审质证所采信的证据及当事人的庭审陈述，综合认定如下事实：2012年4月26日，被告同意李跃和在延吉市双阳小区以其名义进行物业管理，并与延吉市双阳小区业主委员会签订了物业服务合同，由李跃和经营，自负盈亏。后因李跃和物业服务不到位，2013年7月29日被告未经李跃和同意，与延吉市双阳小区业主委员会签订了合同解约协议，协议内容为：根据实际情况，在平等协商、自愿互谅的基础上，甲乙双方就双阳小区物业管理合同解除事宜达成如下协议内容，第一、甲乙双方同意解除2012年4月26日签订的双阳小区物业服务合同。自协议解除之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行灭失。甲乙双方不再以任何形式追究对方的违约责任。第二、乙方在合同存续期间投入的各种设施维持不动。第三、本协议一式两份，双方各执一份，自签字之日起生效。庭审中，原告陈述，被告未经李跃和同意，解除同业主委员会之间的物业服务合同导致其应得的32万元物业费无法收回，现在其只要求被告赔偿32万元物业费中的20万元。另查明，李跃和于2014年6月25日意外死亡。本院认为，《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。本案中被告同意李跃和个人在延吉市双阳小区以被告名义进行物业管理，违反了《物业管理条例》的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。李跃和在实际经营管理双阳小区物业的过程中，被告未经李跃和同意，在李跃和未与双阳小区业主结清物业服务费的情况下，擅自解除物业服务合同，并放弃了向业主主张陈欠物业服务费的权利，存在过错，给原告造成了损失，应当予以赔偿。原告主张其损失32万元物业服务费，被告不予认可，原告亦未能提供相应的证据予以证明，对其主张被告赔偿32万元物业服务费中的20万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《物业管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张金艳、李章旭、李冉的诉讼请求。案件受理费4300元（原告已预交4300元），其他诉讼费用80元，共计4380元，由原告张金艳、李章旭、李冉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 石勋波助理审判员 金 贤助理审判员 林大海二〇一五年一月四日书 记 员 张延华 更多数据：搜索“”来源：