（2014）槐民初字第2655号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-04-02
案件名称
济南万怡物业服务有限公司与于立民物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南万怡物业服务有限公司,于立民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第二条，第六条第一款，第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2014）槐民初字第2655号原告济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人周长顺，总经理。委托代理人翟峰，男，1966年3月4日出生，汉族，该公司法务，住济南市。被告于立民，男，1970年9月19日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。原告济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业）与被告于立民物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理。本案依法由审判员夏珍适用简易程序，于2014年12月19日公开开庭进行了审理。原告万怡物业的委托代理人翟峰到庭参加诉讼。被告于立民经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万怡物业诉称：原被告于2009年6月18日签订前期物业服务合同并约定了双方的权利义务，物业费按建筑面积1元／平方米·月收取，于每个季度第一个月前5日缴纳物业费，并可代收水电费、暖气费、燃气费；被告住宅建筑面积141.22平方米；同时又约定违约责任，逾期缴纳物业费从应付之日起按日向甲方支付未缴付款项0.5%的违约金。被告长时间拖欠原告应收取的各种费用，原告多次催缴，被告拒绝缴纳，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院请求判令被告向原告支付拖欠的物业服务费6621.10元、违约金3000元、经济损失（以6621.10元为基数自2014年10月1日起至被告实际还款之日止的同期银行贷款利率）及诉讼费由被告承担。被告于立民未答辩。经审理查明，原告万怡物业原名称为济南万怡物业管理有限责任公司，其于2007年10月18日变更为现名称。2003年8月10日，原告万怡物业以原名称作为受托方、乙方与委托方、甲方济南阳光壹佰房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，合同中约定其对济南阳光100国际新城实行物业管理，委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理等；委托管理期限自2003年8月10日起至小区业主委员会成立后并与选定的新的物业公司签署物业管理委托合同时止；物业管理服务费用约定住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；合同还对双方权利义务、物业管理服务质量等内容进行了约定。被告于立民系济南阳光100国际新城G9-1-1003室业主。2009年6月18日，原告万怡物业作为甲方，被告于立民作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》一份，约定：物业基本情况：物业名称济南阳光100国际新城，乙方单元号／房号G9-1-1003，建筑面积141.22平方米。第一条双方的权利和义务。一、甲方的权利和义务。1、按《商品住宅质量保证书》的规定，受发展商的委托，在质保期内按《商品住宅质量保证书》规定，甲方协助乙方与开发商协商房屋维修事宜。……13、向业主收取物业管理服务费，代收水费、采暖费。二、乙方的权利和义务。……4、根据本协议交纳物业管理服务费用及其它费用。第三条物业管理服务费用。一、住宅区按建筑面积每月每平方米1.00元。二、乙方交费时间：每一季度第一个月前5日内向甲方预交整个季度的管理费。首期管理费自房屋交付之日起预缴三个月的管理费。逾期交纳物业费，从应付之日起按日向甲方支付未缴付款项0.5%的违约金。五、受有关部门的委托，物业管理公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、暖气费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。……第六条违约责任。一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。二、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并追究其违约责任。第十条，本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。双方在合同中还约定了其他内容。在合同履行过程中，被告于立民自2010年10月26日至2014年9月30日未缴纳物业服务费。以上事实，有原告万怡物业提供的《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《企业名称变更核准通知书》、收费通知单及其陈述为证，本院予以确认。本院认为，物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告万怡物业先是与济南阳光壹佰房地产开发有限公司于2003年8月10日签订《物业管理委托合同》，对济南阳光100国际新城提供前期物业服务。后其又与被告于立民于2009年6月18日签订《前期物业服务合同》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应履行协议中约定的相关义务。原告万怡物业对济南阳光100国际新城小区提供物业服务，被告于立民作为业主，应当按照协议的约定履行交纳物业服务费用的义务。且国务院《物业管理条例》第四十二条也规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。按双方签订《前期物业管理服务协议》的约定，住宅区按建筑面积1.00元／月﹒㎡，济南阳光100国际新城G9-1-1003建筑面积为141.22平方米，原告万怡物业主张被告于立民应向其交纳物业服务费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告于立民应交纳物业服务费6637.34元（1.00元／月﹒㎡×141.22㎡×47月），现原告万怡物业主张物业服务费6621.10元，本院予以准许。对于违约金3000元，双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定逾期交纳物业费，从应付之日起按日向甲方支付未缴付款项0.5%的违约金。被告于立民逾期交纳物业服务费，其行为构成违约，应向原告万怡物业支付相应违约金，以欠付物业服务费6637.34元为基数，按每日欠费金额0.5%的标准，计算自2010年10月26日至2014年9月30日的各阶段相应违约金。现原告万怡物业主张3000元，低于应付违约金数额，属于对权利的自由处分，本院予以准许。原告万怡物业另在本案中要求被告于立民承担经济损失，对此其明确系指被告于立民欠付物业服务费的利息损失，该项损失在双方签订的《前期物业管理服务协议》中没有约定，且与原告万怡物业主张的违约金有重复计算的问题。因此，其该项诉讼请求缺少法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告于立民于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付物业服务费6621.10元。二、被告于立民于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付违约金3000元。五、驳回原告万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告于立民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 夏珍二〇一五年一月四日书记员 王鑫 微信公众号“”