（2014）浏民初字第03152号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-02-02
案件名称
原告浏阳市红莲寺与被告浏阳市鑫缘物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
浏阳市人民法院
所属地区
浏阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浏阳市红莲寺,浏阳市鑫缘物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条
全文
湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）浏民初字第03152号原告浏阳市红莲寺，住所地浏阳市大围山森林公园。法定代表人释圣清，住持。委托代理人寻新华，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。委托代理人陈琼，男，浏阳市红莲寺建设工程指挥部办公室主任。被告浏阳市鑫缘物业管理有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处浏阳大道18号。法定代表人李鑫，总经理。委托代理人林华根，湖南浏阳河律师事务所律师。原告浏阳市红莲寺与被告浏阳市鑫缘物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，于2014年7月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员何桂海担任审判长，人民陪审员卢光正、咸景明参加的合议庭，于2014年8月29日公开开庭进行了审理。书记员吴昺阳担任记录。原告浏阳市红莲寺委托代理人寻新华、陈琼，被告浏阳市鑫缘物业管理有限公司委托代理人林华根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浏阳市红莲寺诉称，2012年4月8日，原、被告签订《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同》一份，原告为甲方，被告为乙方。合同约定：甲方将坐落于浏阳市大围山红莲寺景区的六栋楼房（心宁楼、心静楼、心致楼、心远楼、心诚楼、心镜楼）委托被告进行物业管理。合同期限从2012年4月8日起至2017年4月8日止。任何一方擅自终止合同应赔偿对方违约金10万元，造成经济损失的，违约方应给予对方的经济损失赔偿。合同签订后，原告将上述物业交给了被告管理。2013年8月，被告违反合同约定，撤走了物业管理人员，停止了红莲寺的物业管理事务，原告只好重新组织人员接替。由于被告的违约行为，给原告造成接替人员管理费用损失12万元。原告认为，原、被告签订的物业管理合同合法有效，被告不按合同履行义务应当承担违约赔偿责任。为维护原告合法权益，请求法院依法判令：一、解除原、被告签订的《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同》；二、被告赔偿原告合同违约金10万元，违约所致损失12万元。被告浏阳市鑫缘物业管理有限公司辩称，一、原告诉讼主体不适格。《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同》以及《补充协议》的当事人双方为浏阳市红莲寺建设工程指挥部（合同甲方）和被告（合同乙方）。而原告并非《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同》以及《补充协议》的当事人，依据合同相对性原则，故浏阳市红莲寺作为原告起诉属于诉讼主体不适格。二、因合同甲方原因导致被告无法完成物业管理目标，被告有权终止合同。造成被告经济损失的，被告有权要求合同甲方经济赔偿。《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同》以及《补充协议》的履行期间，因合同甲方的原因，导致被告无法完成物业管理目标，且合同甲方未在限期内解决相关问题，依照合同规定，被告有权终止合同。造成被告经济损失的，被告有权要求合同甲方进行经济赔偿。针对合同甲方原因给被告造成的经济损失，被告保留要求合同甲方进行经济赔偿的诉讼权利。综上所述，被告认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原告《宗教活动场所登记证》、《组织机构代码证》复印件各1份，拟证明原告的主体资格。2、被告《企业注册登记资料》、《组织机构代码证》复印件各1份，拟证明被告的主体资格。3、《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同》复印件1份，拟证明物业服务合同约定：“任何一方擅自终止合同的，违约方要赔偿对方违约金壹拾万元”。4、员工工资表（5页）、计时工工资表（1页）复印件，拟证明被告自2013年8月5日中途撤走后，原告自行雇请他人进行物业服务所支付的工资，截至2013年12月工资计45290元。5、电费收据（3张）复印件，拟证明被告在撤走之前只按0.8元／度（正常收费标准：1.18元／度）收取业主电费，造成电费差价损失266元。6、购买垃圾桶等费用票据复印件4张，拟证明被告撤走后，原告自行购买垃圾桶等用具所产生的费用共计4640元。对于上述证据，被告发表如下质证意见：对证据1、2、3的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，合同主体并非原告，而系浏阳市红莲寺建设工程指挥部。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，该工资表系复印件，工资表上也明确支付工资的主体为浏阳市红莲寺建设工程指挥部，而非原告。被告撤走的原因系建设工程指挥部违约，故建设工程指挥部的上述工资开支应由其自行负责。对证据5、6的质证意见与证据4一致。被告为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同补充协议》原件1份，拟证明合同甲方系浏阳市红莲寺建设工程指挥部，而非原告。合同难以履行是甲方违约行为所致。具体违约情形包括：甲方不能按规定提供物业及办公用房；空置房物业费不予支付；随意承诺宾馆及门面租赁者自行承担物业管理；房屋质量存在问题；供水无热水供应，有时冷水也没有，导致功德主（业主）有异议；被告所交纳的押金10万元未按时退回，直到2013年1月才退回。甲方上述违约行为导致被告亏损16万多元。对于上述证据，原告发表如下质证意见：对证据1有异议，该补充协议有多处修改，与原件不一致。经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：对原告的证据认证如下：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均予以认定。证据4、5、6，因原告未提供原件核对，在被告不予认可的情形下，其真实性存疑，故对其证明效力不予认定。对被告的证据认证如下：对证据1补充协议（不包括被告自行修改的内容）的真实性、合法性、关联性均予以认定。根据上述已采信的证据，本院认定以下事实：原告浏阳市红莲寺为本市一座佛教寺院，坐落于大围山国家森林公园内，该寺经本市宗教局2009年8月17日依法登记并被颁发《宗教活动场所登记证》。浏阳市红莲寺建设工程指挥部系2006年红莲寺恢复重建之初，由浏阳市佛教协会、宗教局、大围山国家森林公园等单位设立的临时性机构。2012年，浏阳市红莲寺建设工程指挥部欲将其开发建设的功德楼小区“红莲家园”对外委托物业管理。为此，2012年4月8日，浏阳市红莲寺建设工程指挥部与被告浏阳市鑫缘物业管理有限公司签订《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同》，合同主要内容有：“委托方：浏阳市红莲寺建设工程指挥部（以下简称甲方）……受委托方：鑫缘物业管理有限公司（以下简称乙方）……甲方将‘红莲家园’委托乙方实行物业管理，现就有关事项特订立本合同：第一条：物业基本情况（物业管理范围）。坐落在大围山森林公园腹地的红莲寺功德楼小区（红莲家园）共有六栋楼房，分别为心宁楼、心静楼、心致楼、心远楼、心诚楼、心镜楼。……第二条：物业管理内容。1、物业公共设施的日常养护、运行和管理；2、物业管理内容。①物业公共设施的日常养护、运行和管理；②物业公共区域的环境卫生、垃圾的收集和处理；③物业区域内安全保卫工作；④物业区域内的车辆与交通管理；⑤公共区域内的消防设施的维护和应急施救工作（包括制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案）；⑥有关费用收取；⑦配合甲方规范管理物业区内的生活服务（包括餐饮、日常用品等经营项目）；⑧接受功德主委托的住房出租经营；⑨出租房内的日常清洁与卫生；⑩物业范围内的绿化养护工作。第三条：物业服务的相关收费标准。1、根据浏阳市物价局确定的物业管理收费标准，考虑物业服务地域的特殊性，按房间使用面积（含公摊面积）向房屋使用权人每月收取1.2元／平方米。……2、功德主同意出租的房间，按照甲方与功德主的约定委托乙方管理，以宾馆形式出租住房。出租收入70%归功德主（水电、物业管理费等由房主承担），剩余30%的收益，40%归甲方，60%归乙方；3、红莲小区的心致楼有三层共57间，拟建标准客房，已经完成了装修，但尚未购置室内家具、床上用品和电器设施。每间约需资金6000元，由甲乙双方共同出资完成标准客房的设备配置，其出资比例是甲方60%，乙方40%。房产在未赠与前，按实际经营收益60%归甲方，40%归乙方。房产赠与后甲乙双方的共同投入按实返还，投资款按1%月息计息。如由甲方全部出资，按收益20%归乙方；4、门票收入凭门卫收取的游客门票提取总额的20%作为乙方管理报酬；5、车位管理费：功德主车按30元／月收取；游客车不足1小时按5元／车，超过1小时每小时加1元收取，此项收入按甲乙双方4：6分成；6、属甲方渠道组织来红莲寺观光的旅游团队从事一条龙优惠服务的，相关的收费按扣除返回点后的收益再进行分成。7、为鼓励乙方工作人员协助甲方推销尚未成交的功德房、招揽对红莲寺的各类功德赞助，甲方按成交额2%提成给乙方。第四条：双方的权利与义务。1、甲方权利与义务。①有权召集功德主会议，要求乙方报告物业管理的实施情况；②对本物业区域内的服务状况享有知情权和咨询权；……⑧有义务做好功德主与乙方的协调工作；⑨负责对整个物业区内的供水、供电和水电费的收取，提供正常的通讯、网络设施；……⑮提供物业管理办公用房、值班用房、工作人员住房、厨房、食堂、洗涤方、医疗点等场所，并提供办公房基本的办公电脑、柜、桌、凳等设施及其住房、厨房、食堂的基本设施用具；……⑰甲方有义务配合督促功德主按规定及时缴纳物业管理费，以保障乙方日常工作的正常运转；……2、乙方权利与义务。①根据有关法律、法规、规章和本合同的有关约定制定物业管理实施方案并实施管理；……③依照本合同的约定收取相关费用，并有权采取相关措施，保证物业费用的足额收取（如出榜公示、断水、断电和诉讼等）；……⑥做好本合同约定的区域内的物业管理工作；……第五条：违约责任。1、因甲方责任影响乙方无法完成物业管理目标的，乙方有权要求甲方限期解决，限期未解决时有权终止合同。造成乙方经济损失的，乙方有权要求甲方经济赔偿。2、因乙方责任无法完成物业管理目标的，甲方有权要求乙方限期整改，不能限期整改的有权解除合同，造成损失的，乙方应给与甲方经济赔偿。3、任何一方擅自终止合同的，违约方要赔偿对方违约金壹拾万元，造成经济损失的，违约方应给与对方经济赔偿。4、其他责任的处理办法：……②按合同约定要求乙方的代收费项目，必须按实收取，不得擅自提高标准和乱收费，并及时足额上缴甲方财务；③出租房的经营收益分成，甲乙双方每周一次结算，涉及双方的其它经济往来每月进行一次结算，并保证足额到位。第六条：合同期限。本合同暂定五年，从2012年4月8日起至2017年4月8日止。合同期满，在同等的条件下，优先乙方签约。第七条：附则。……4、投标时甲方收取乙方的押金10万元，合同生效后，退还押金2万元，剩余8万元在履约后的六个月内退还（不计利息）；……6、本合同自签订日起生效，合同一式三份，其中，双方各执一份，报宗教局一份，希双方共同遵守。”合同签订后，浏阳市红莲寺建设工程指挥部将上述物业交给了被告进行管理。2012年8月22日，浏阳市红莲寺建设工程指挥部（甲方）与被告（乙方）又签订了《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同补充协议》，该补充协议内容如下：“鉴于甲方已将红莲小区的心致楼标准客房共三层57间，已采取股份制形式转让给李帅（李帅占股份72.73%，甲方占股份27.27%），原合同第三条第三款已发生变化，故经甲、乙双方共同商议，立补充协议如下：1、因转让前乙方对心致楼客房花费了大量精力和人力（安排独立工作人员7人，约2个月时间），由甲方一次性补偿乙方人员工资等经费3万元（含宾馆已分配收入13612元）。舍利塔门票和放生池同心锁在返回收益总额年度超过20万返回3万给指挥部；30万返回4万；40万返回5万。2、因甲、乙双方共同经营心致楼客房，既是乙方接受委托的重要条件之一，也是合同内容之一。因此，甲方同意在现有的27.27%的股份中，继续按照实际经营纯利润收益的20%归乙方，乙方配合对心致楼经营收益进行监管。房屋赠送后期承诺的纯利润返回自动失效。3、由于心致楼客房甲方转让后，影响乙方收益，甲方同意其它尚未捐售的功德房的物业管理费从合同签订之日起由甲方支付，以弥补乙方收益损失和解决开展工作的困难。4、由于洗衣房和食堂不便于同时供应两个经营单位经营，本属乙方负责的其它功德房委托出租改为统一归李帅负责受委托经营；其经营收益除返还给功德主的以外，其余的按4：4：2分成，即红莲寺建设指挥部和李帅各得40%，鑫缘物业得20%。5、按合同由甲方返还乙方对心致楼物资的投入资金，原心致楼物资购置经费全部由甲方负责。6、合同其它条款未经甲、乙双方商议不予变动，甲、乙双方和李帅保持良好合作关系，共同搞好工作。”补充协议签订后，被告在继续履行物业服务合同过程中因经营收益分配问题与浏阳市红莲寺建设工程指挥部产生分歧；且认为在李帅受让红莲家园部分物业产权并参与经营客房后，原告未能积极妥善地处理被告在履行物业服务合同中出现的问题。为此，被告曾单方在《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同补充协议》上对部分内容作出修改，并就修改内容与浏阳市红莲寺建设工程指挥部协商，但双方协商未果。2013年10月，被告在未与浏阳市红莲寺建设工程指挥部协商一致且未办理物业管理交接手续的情况下，撤走了物业管理人员，停止了对红莲寺的物业管理事务。浏阳市红莲寺建设工程指挥部遂自行对红莲家园进行物业管理。2014年7月21日，原告向本院起诉。本院认为，一、关于原告的诉讼主体资格问题。浏阳市红莲寺建设工程指挥部系红莲寺恢复重建之初，由浏阳市佛教协会、宗教局、大围山国家森林公园等单位设立的临时性机构，不具有法人资格。因此，在浏阳市红莲寺依法登记成立之后，浏阳市红莲寺建设工程指挥部虽仍以自己名义与被告签订民事合同，但上述民事行为所产生的民事权利及义务均应由具有法人资格的浏阳市红莲寺享有和承担。故原告浏阳市红莲寺具有本案民事诉讼主体资格，系适格原告。二、关于被告是否违约的问题。浏阳市红莲寺建设工程指挥部与被告签订的物业服务合同及物业服务合同补充协议系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，本院对其合法有效性予以确认，双方应按合同约定履行各自的权利义务。被告于物业服务合同未到期时，在未与建设工程指挥部协商且未办理物业交接的情况下，单方撤走物业管理人员，停止物业服务，应认定系违约行为。被告辩称其撤走物业系建设工程指挥部违约在先，但未提交充分证据证明，本院不予采信。被告违约行为使双方签订的物业服务合同目的不能实现，系根本违约，故原告要求解除物业服务合同之诉求，本院应予支持。按照物业服务合同：“任何一方擅自终止合同的，违约方要赔偿对方违约金壹拾万元”之约定，原告主张被告应支付违约金10万元之诉求，本院予以支持。原告另主张被告应赔偿其经济损失12万元，因据合同法规定，原告仅能选择违约金或损失赔偿之一种方式救济，且本案原告无充分证据证明其经济损失明显超过违约金10万元，故原告该项诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除浏阳市红莲寺建设工程指挥部与浏阳市鑫缘物业管理有限公司签订的《红莲寺功德楼小区（红莲家园）物业服务合同》。二、浏阳市鑫缘物业管理有限公司支付浏阳市红莲寺违约金10万元，限本判决生效后3日内履行。三、驳回浏阳市红莲寺其余诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5816元，由浏阳市红莲寺负担2700元，浏阳市鑫缘物业管理有限公司负担3116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 何桂海人民陪审员 卢光正人民陪审员 咸景明二〇一五年一月四日书 记 员 吴昺阳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：百度“”