（2014）象民初字第1557号

裁判日期: 2015-01-04

公开日期: 2015-06-01

案件名称

朱名盛与桂林市日用品工贸公司、燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司，黄振明租赁合同纠纷一审判决书

法院

桂林市象山区人民法院

所属地区

桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱名盛,桂林市日用品工贸公司,燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司,黄振明

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第二百三十五条

全文

广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民事判决书（2014）象民初字第1557号原告朱名盛，男，汉族，1968年11月23日出生，住广西临桂县委托代理人韦寅生，广西银杉律师事务所律师。被告桂林市日用品工贸公司，住所地：桂林市翠竹路法定代表人王桂立，该公司的经理。委托代理人谷文渊，广西君健律师事务所律师。被告燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司，住所地：桂林市翠竹路法定代表人：毕贵索，该公司董事长。委托代理人谷文渊，广西君健律师事务所律师。第三人黄振明，男，汉族，1984年10月30日生，住广西阳朔县兴坪镇原告朱名盛与被告桂林市日用品工贸公司（以下简称日用品公司）、燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司（以下简称漓泉公司），第三人黄振明租赁合同纠纷一案，本院依法由代理审判员苏敏独任审理，公开开庭进行了审理。原告朱名盛及其委托代理人韦寅生，被告日用品公司与漓泉公司的委托代理人谷文渊，第三人黄振明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱名盛诉称，2004年3月5日以及2009年5月8日，原告与被告桂林市日用品工贸公司先后签订了两份《房屋租赁合同》及一份《补充协议》，约定将位于桂林市翠竹路33号场地及房屋650平方米出租给原告使用，租赁期从2004年5月1日至2014年5月1日，如遇征收征用租赁场地和房屋补偿费归原告，租赁场地和房屋大门前至机场路绿化带开设出入道口费用40000元由征收征用方补偿给原告。原告将上述场地和房屋进行装修开了一家小饭店，名为桂林市新乡里牛八宝店，一家汽车修配厂，名为桂林市宝莱汽车修配厂。2014年1月，被告燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司将上述场地及房屋650平方米征用，造成原告无法续租需要搬迁。原告与两被告就相关补偿进行多次协商未果，原告根据我国《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》及广西壮族自治区实施《城市房屋拆迁管理条例》实施细则等相关法律法规提起诉讼，请求法院判令：1、请求判令两被告共同支付原告房屋装修补偿金200000元、搬迁补助费15000元、临时安置补助费20000元、停产停业补偿20000元；绿化带道口开设费40000元，共计295000元；2、本案诉讼费由被告承担。原告朱名盛为证明其诉讼主张，在举证期间内向本院提交的证据有：一、租赁合同，证明原告从2004年起租赁被告场地；二、租赁平面图，证明原告的装修情况并已经日用品公司同意；三、装修改造添置费用自制清单，证明原告装修的花费；四、开设绿化带道口申办报告两份、收据一张，证明原告办理开设道口的相关手续及花费40000元；五、租赁合同一份，证明双方新的合同权利义务；六、补偿协议，证明双方补充的协议权利义务；七、协议书，证明租赁物已于201月30日出让给漓泉公司；八、律师函，证明原告租赁物已被漓泉公司征收；九、短信往来，证明漓泉公司愿意补偿原告。被告日用品公司与漓泉公司对上述证据的质证意见为：对于证据一的真实性、合法性、关联性均无异议；对于证据二的真实性无异议，但是不能证明图示位置已经进行改造和花费的费用；对于证据三的真实性不予认可，这个是原告单方制作的，而且是事后制作的；对于证据四的真实性不予认可，开口报告是自制的，还有一份开口报告的复印件，不予质证，收据并不是发票，不能证明实际花费；对于证据五的真实性予以认可；对于证据六的真实性不予认可，这份协议是有欺诈性的，但是公章是我们盖的，对于证明内容也不予认可，应当由第三方进行补偿，而不是日用品公司进行补偿；对于证据七的真实性予以认可，但是对于证明内容不予认可，该协议书中描述的2014年1月30日出让，与实际不符；对于证据八的真实性予以认可，但是对于证明内容不予认可，现还没有实际收购；对于证据九的证据三性均不予认可。第三人黄振明对上述证据的真实性均无异议。被告日用品公司辩称，原告主张房屋装修补偿金没有合同及法律依据，不应得到支持。被告在合同期限内并无同意原告进行装修得意思表示，原告擅自装修改造的行为属于违约行为，被告不但无需支付装修补偿金，还有权就原告擅自改造给被告造成的损失进行索赔的权利。即使是在被告同意装修得情况下，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，被告也无需对原告进行补偿。该解释明确指出：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，人民法院不予支持。在合同履行过程中，被告已经确保原告依合同对租赁场地的完整使用权，在租赁期间内也未发生补充协议中所称的征用征收等情形，原告不是被拆迁户，而且搬迁是原告在租赁期限满后应当履行的合同附随义务，故不存在应当补偿的问题。原告主张的“绿化带道口开设费”不应得到支持。补充协议中约定，“开口费”由“征用方或承租方补偿给乙方”，合同中未约定该费用由甲方（日用品公司）承担，其主张被告（甲方）对其进行补偿没有合同依据，而且，该补充协议系对原租赁合同的补充，如今合同已经到期，在合同期限内未发生相关事由，其主张补偿的条件均未成就。另外，该约定的实质是合同当事人在合同中就第三方权利义务进行的约定，未经第三方同意，依法对第三方不发生法律效力。并且，该笔费用实际上是由转租户黄振明花费并开设的，花费为人民币6000元，原告并无开设入道的行为和花费。被告日用品公司为证明其诉讼主张，在举证期间内向本院提交的证据有：一、租赁合同（原件），证明双方合同权利义务，及租期已届满；二、房产证、土地证、宗地图（均为原件），证明被告系租赁物的所有权人；三、企业兼并协议（原件），证明漓泉公司并购日用品公司时，原、被告的租约已到期，及兼并完成时日用品公司将失去法人资格；四、工商电脑咨询单，证明被告尚具备法人资格，漓泉公司的兼并未完成。原告朱名盛对上述证据的质证意见为：对证据一、二、四的真实性均无异议，但对证据三的合法性、关联性、真实性不予认可，合同中没法定代表人的签字，这份合约有事后补签的嫌疑。被告漓泉公司、第三人黄振明对上述证据的真实性均无异议。被告漓泉公司辩称，被告漓泉公司不是本案的适格被告，依法不应承担本案相关的权利义务。本案是发生在朱名盛和桂林市日用品工贸公司之间因租赁合同而产生的纠纷。依照合同相对性原理，合同权利义务的承担者应当是合同当事人，而本案中的合同当事人是朱名盛和桂林市日用品工贸公司。在合同期限内，答辩人与日用品公司作亦不存在权利义务的承继关系。第三人黄振明辩称，我转租了朱名盛租来的店铺，为了方便汽车出入，在2010年年中，我出资6000元，将店铺前道路铁栅栏移走。经审理查明，综合全案证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2004年3月5日，原告朱名盛与被告日用品公司签订《租赁合同》一份，日用品公司自愿将座落在桂林市翠竹路33号房屋及场地约650㎡及办公楼一层租给被告朱名盛使用，2004年5月8日，被告日用品公司盖章确认了原告的场地改造平面设计图。上述租赁合同于2009年5月1日期满后，双方重新签订《房屋租赁合同》一份，原告将场地续租至2014年5月1日，合同约定：期满后在同等条件下，朱名盛享有优先租赁权；租金每月为5000元，朱名盛于每月的1日前交纳当月租金；承租人可进行合作经营；经营期间，如遇国家、政府政策变化、国家征用该出租场地时，日用品公司前期经营债务产生的法律纠纷时，应服从国家需要法律要求终止双方租赁合同的，该合同自然终止，甲方（原告）应全额退还履约保证金给乙方（被告），乙方自行负责搬迁相关设施等内容。2009年4月3日，广西八联通信工程有限公司桂林市办事处开具收据一份交由原告收执，其上载明：“今收到桂林市宝莱汽车修配厂、朱名盛交来门前道路开口施工费40000元。”2009年5月8日，原告朱名盛与被告日用品公司又签订《补充协议》一份，约定：国家建设需要征用租赁房屋及场地时，日用品公司协助朱名盛向征收方办理车库、装修和设施赔偿事宜，补偿费归朱名盛所得；朱名盛在该租赁房屋大门前至机场车道绿化带开设出入道口，产生的费用为人民币4万元，现由朱名盛垫付，今后租赁房屋被征用或转让时，由征用方或承租方补偿给朱名盛。合同履行期间，原告利用租赁的场地及房屋经营“桂林市宝莱汽车修配厂”和“桂林市新乡里牛八宝店”，营业执照登记经营者为被告朱名盛。租赁合同到期后，被告日用品公司决定将场地及房屋收回己用，故要求原告返还租赁物，但原告拒绝搬迁。为此，日用品公司将朱名盛诉至法院，要求其搬离租赁场地、支付租金及赔偿损失。诉讼期间，日用品公司于2014年10月20日收回租赁物。朱名盛认为，被告漓泉公司在租赁期内收购日用品公司，随后“征用”了租赁物，但二被告未依约作出补偿，故其另案提起本次诉讼。庭审中，第三人黄振明认可，其出资6000元系为道路铁栅栏开口，并非绿化带开口。另查明，被告日用品公司1989年11月13日成立，属集体所有制企业，本案诉讼期间仍具备独立的法人资格，本案租赁物的房屋产权证书及土地使用权证书登记在其名下。2014年6月25日，被告漓泉公司与日用品公司签订《企业兼并协议》一份，漓泉公司以出资购买企业资产的方式兼并日用品公司，漓泉公司承接日用品公司全部资产（含债权和民事权利），承担其全部债务及民事义务，但双方在本案诉讼期间尚未完成兼并事宜。本院认为，被告日用品公司将其合法拥有的位于桂林市翠竹路33号房屋及场地，租赁给原告朱名盛使用，为此，双方于2004年3月首次签订房屋租赁合同，后又于2009年5月续约5年，相关合同的主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，原告朱名盛作为承租方享有使用租赁物，同等条件优先租赁，租赁期间如遇国家征用可获补偿等权利；被告日用品公司作为出租方享有收取租金，合同到期收回租赁物等权利。2014年5月，双方的租赁合同到期，被告日用品公司要求收回租赁的房屋及场地，其作为租赁物的所有权人（或使用权人），有权依法处分自身的财产权利，其意思表示受法律保护。但原告主张，被告日用品公司不再续约，系因被告漓泉公司兼并日用品公司后，不同意继续出租场地，而漓泉公司作为国有企业，其收购行为等同于“国家征用”，故二被告应依据合同参照国家征用的规定支付装修补偿、搬迁补助费、临时安置补助费及停产停业补偿。本院认为，我国法律对“国家征用”有明确规定，系国家为了公共利益的需要，依照法律规定对土地或公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。被告漓泉公司并购日用品公司系平等主体之间的买卖关系，二被告并非国家行政机关，并购事宜既不涉及公共利益，也未动用国家公权力及强制力，本案不存在国家强制征用的情形。另外，租赁合同于2014年5月1日到期后，双方的合同权利义务已终止，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，原告与被告日用品公司并未约定租期届满后，承租人可取得装修或其他补偿，故原告要求二被告支付装修补偿，及按国家征用拆迁标准给付相关补偿的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于绿化带开口费，被告日用品公司主张该笔费用实际系第三人黄振明支出，仅花费6000元，但经庭审查实，黄振明的出资系为道路铁栅栏的开口，与本案诉争的绿化带开口费无关。而原告花费40000元为道路绿化带开设道口，有广西八联通信工程有限公司的收据为凭，后又经朱名盛与日用品公司在《补偿协议》中书面认可，本院予以确认。双方约定，该笔费用由朱名盛垫付，今后由租赁房屋的征用方或承租方补偿给朱名盛。但直至合同到期，被告日用品公司收回租赁物，也未出现征用方或新的承租人，合同约定的情形并未发生。虽然，双方约定该笔费用系由原告先行垫付，但原告在绿化带开设道口系为自身经营所用，从2009年开口以来已使用多年，现被告日用品公司收回场地后，由公司继续享受该笔支出所带来的价值，基于公平原则，该笔费用由双方平均分担较为适宜，故被告日用品公司应补偿原告朱名盛20000元。关于被告漓泉公司的法律责任，虽然漓泉公司与日用品公司签有兼并协议，但诉讼时，双方的兼并事宜尚未完成，日用品公司尚具备独立的法人资格，基于合同相对性，原告向被告漓泉公司主张权利主体不适格，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告桂林市日用品工贸公司应补偿原告朱名盛绿化带开设道口费用20000元。二、驳回原告朱名盛的其他诉讼请求。本案案件受理费5725元，本案适用简易程序减半收取2863元（原告已预交），该款由被告桂林市日用品工贸公司承担863元，原告自行承担2000元。上述应付款项，义务人应在本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5725元（户名：桂林市中级人民法院，账号：304216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员　　苏　敏二〇一五年一月四日（代）书记员　　文若诗百度搜索“”