（2014）穗荔法民三初字第1974号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-02-16
案件名称
李连珍、杜永健、杜永锋与杜锦全、广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李连珍,杜永健,杜永锋,杜锦全,广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十一条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗荔法民三初字第1974号原告：李连珍，女，1965年4月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：杜永健，男，1988年8月1日出生，汉族，住址。原告：杜永锋，男，1994年2月18日出生，汉族，住址。三原告共同委托代理人：张志勤，广东环宇京茂律师事务所律师。被告：杜锦全，男，1962年7月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：何兆佳，职务：社长。委托代理人：张学仪、何俊明，广东穗南律师事务所律师。原告李连珍、杜永健、杜永锋诉被告杜锦全、广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社（以下简称东漖联合社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三原告及三原告共同委托代理人张志勤、被告东漖联合社的委托代理人何俊明、被告杜锦全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李连珍、杜永健、杜永锋诉称：原告李连珍与被告杜锦全于1987年9月9日结婚，婚后生育两个儿子，即原告杜永健和杜永锋。2003年10月20日，原告李连珍与被告杜锦全离婚。离婚时，双方签订了离婚财产分配“协议书”，并在广州市芳村区公证处办理了公证手续。双方在“协议书”中约定：将位于广州市荔湾区东漖三桥坊91号之一房屋及附属设施和三桥坊91号房屋及附属设施的房产赠与给他们的儿子杜永锋和杜永健，但离婚后，他们仍将在该房屋内居住，直至去世。如果他们在上述房屋内居住期间，由于国家征用土地需拆迁上述房屋，应由他们的两个儿子取得新分配或补偿的房屋的所有权，他们和两个儿子共同平均获得拆迁安置补偿款，即四个人每人各获得全部拆迁补偿款的25%。2013年7月11日，被告东漖联合社与被告杜锦全分别签订了两份《荔湾区东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁安置补偿协议书》。该两份协议书涉及拆迁位于广州市荔湾区东漖三桥坊9l号之一房屋及附属设施和三桥坊91号房屋及附属设施，双方当事人在该两份协议书中约定了拆迁安置补偿办法。被告杜锦全是在没有得到三位产权人和共有人（即本案三原告）的授权或同意的情况下，自行与被告东漖联合社签订了上述拆迁安置补偿协议书，并从被告东漖联合社处拿到了首期拆迁安置补偿款人民币260000元。被告杜锦全的上述行为属于非法对房屋行使处分权，违反了其与原告李连珍签订的离婚财产分配“协议书”，应属无权处分。被告东漖联合社不属于善意取得。两被告恶意串通，严重损害了第三人（其他共有人）的合法利益，该房屋拆迁安置补偿合同应属无效合同。原告现起诉要求：1、判决确认被告杜锦全与被告东漖联合社签订的两份《荔湾区东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁安置补偿协议书》无效（该两份协议书涉及的房屋价值为669840元）；2、判决两被告负担全部诉讼费用。被告东漖联合社辩称：1、根据物权法第17条的规定，杜锦全作为涉案宅基地房屋的登记使用人依法享有该不动产的物权，其与答辩人签订的拆迁安置补偿协议书合法有效；2、杜锦全与三原告签订的协议未经物权登记，即使有效也仅在协议的签订者内部具有约束力，与答辩人无关，也不能对抗答辩人与杜锦全签订的安置补偿协议，更加不会因此导致该协议的无效；3、根据物权法定和物权登记的原则，退一步讲，即使杜锦全与三原告之间的协议或者约定是有效的，但由于未经有权机关登记及确认，同样不能作为物权已发生变动的依据。认定本案涉案房屋的权属仍然应当按照宅基地使用证的记载为准。综上，在本案中，答辩人与杜锦全签订的安置补偿协议是平等自愿的，也没有违反法律法规的规定，三原告以杜锦全无权处分涉案房屋为由，请求确认答辩人与杜锦全签订的两份拆迁安置补偿协议书无效是没有事实和法律依据的。请求法院依法驳回。杜锦全辩称：我不同意原告的起诉意见，我也没有同东漖联合社串通损害原告利益。经审理查明：原告李连珍与被告杜锦全于1987年登记结婚，婚后育有两子，分别为原告杜永健及原告杜永锋。2000年1月6日，原告李连珍（乙方）与被告杜锦全（甲方）经公证签订《婚后财产处理协议书》，约定就双方婚后共有财产达成如下处理协议，座落在本市芳村区东漖镇东漖村三桥坊巷21号（现门牌为东漖三桥坊91号）建筑面积120平方米的二层半砼结构房屋及其宅基地使用权，《宅基地使用证》号码为穗芳府地字第004353号；座落在本市芳村区东漖镇东漖村三桥坊巷22号（现门牌为东漖三桥坊91号）建筑面积47.46平方米的二层砼结构房屋及其宅基地使用权，《宅基地使用证》号码为穗芳府地字第004354号；座落在本市芳村区东漖镇东漖村三桥坊巷22号（现门牌为东漖三桥坊91号）一层砖瓦本结构房屋及其宅基地使用权，《宅基地使用证》号码为穗芳府地字第001295号，双方明确上述财产为甲乙双方夫妻关系存续期间取得，为夫妻共有财产。双方一致同意将上述财产产权（包括房屋所有权和宅基地使用权）赠与给儿子杜永健、杜永锋两人所有，双方负有义务共同到产权登记部门办理产权更名手续等等。原告李连珍与被告杜锦全于2003年10月登记离婚。2003年10月28日，原告李连珍与被告杜锦全经公证签订《协议书》，约定双方婚后共有财产达成如下协议，芳村区东漖镇东漖村三桥坊21号（新门牌三桥坊91号东漖三桥坊91号北三楼），面积120平方米，二层半水泥砖结构房屋，《宅基地使用证》号码为穗芳府地字第004353号；芳村区东漖镇东漖村三桥坊22号（新门牌三桥坊91号东漖三桥坊91号北三楼地下商铺），面积47.46平方米，二层半水泥砖结构房屋，《宅基地使用证》号码为穗芳府地字第004354号；芳村区东漖镇东漖村三桥坊22号（新门牌三桥坊91号东漖三桥坊91号北四楼地下商铺），面积7.72平方米，一层砖瓦木结构房屋，《宅基地使用证》号码为穗芳府地字第001295号；芳村区东漖镇三桥坊21号（新门牌三桥坊91号）地下全层有四件商铺分别东漖三桥坊91号北楼、东漖三桥坊91号北二楼、东漖三桥坊91号北三楼、东漖三桥坊91号北四楼，以上财产为男、女双方夫妻关系存续期间取得，为夫妻共有财产，双方一致同意将上述财产产权（包括房屋所有权和宅基地使用权）赠与给儿子杜永健、杜永锋两人所有，各人一半。这房屋住到男、女双方死为止，其它人不得享受。国家征用房屋，包括地下商铺，杜锦全、李连珍、杜永健、杜永锋四人各平均一份，即国家征用所得赔偿四人各25%等等。离婚后，原告李连珍居住于三桥坊91号房屋，被告杜锦全居住于三桥坊91号之一房屋。2013年7月11日，被告东漖联合社（甲方）与被告杜锦全（乙方）签订《荔湾区东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁安置补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除其位于广州市荔湾区东漖三桥坊91号之一的房屋，宅基地证（集体房产证）上载明建筑面积为47.**平方米，a结构，产权证号为穗芳府地字第004354号；上述房屋实测建筑面积53.2649平方米，1997年4月1日前兴建的超证载面积a结构5.8049平方米；乙方选定的复建房位于浣花路以南、坑口地铁站以西、东漖北路以东、东漖南路以北区域内，原房屋的合法证载产权面积中的47.46平方米作为应安置面积；临迁过渡期内，甲方按证载面积47.46平方米以20元／平方米.月向乙方发放首期36个月临迁费；乙方在2013年12月31日前搬出原址并将房屋交付拆除的，甲方按合法证载面积47.46平方米以1200元／平方米给予乙方按时搬迁奖励；附属设施补偿16253.72元，其它补偿1200元；签订本合同补偿总金额144646.52元等等。同日，双方就广州市荔湾区东漖三桥坊91号房屋签订内容基本一致的《荔湾区东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁安置补偿协议书》，约定宅基地证（集体房产证）上载明建筑面积为1**平方米，产权证号为穗芳府地字第004353号，附属设施补偿85852.32元，其它补偿1400元；签订本合同补偿总金额408852.32元等等。2013年7月23日，杜锦全领取了东漖三桥坊91号及91号之一的拆迁补偿款（首期）分别为187200元及74037.6元。其后，原告及被告杜锦全搬出涉案两房屋。另查，根据宅基地证存根显示，宅基地证号码为东漖0043**，地址东漖三桥坊21号，原产权人杜锦全，发证日期1988年4月22日；宅基地证号码为东漖0043**，地址东漖三桥坊22号，原产权人杜锦全，发证日期1988年4月22日。原告为证明两被告恶意串通，被告杜锦全希望独占补偿款、被告东漖联合社希望少支付拆迁补偿款，提供房屋照片、《广州市荔湾区东漖街东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁补偿安置实施方案》等作为证据。两被告认为上述证据不能证明原告拟证明事实。庭审中，原告没有提供证据证明其向被告东漖联合社出示过离婚协议书。被告东漖联合社不确认其知道原告李连珍与被告杜锦全离婚的事实。被告东漖联合社称向杜锦全发放261237.6元补偿款。被告杜锦全称收到323000元补偿款，其中5万元补偿款在2014年9月15日左右收到，被告东漖联合社对此不确认。各方当事人均确认广州市荔湾区东漖三桥坊21号、22号房屋现门牌为广州市荔湾区东漖三桥坊91号、91号之一。本院认为：根据宅基地证存根显示，两涉案房屋宅基地使用人登记为被告杜锦全。被告杜锦全与被告东漖联合社就拆迁两涉案房屋事宜签订两份《荔湾区东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁安置补偿协议书》，就该两份协议，三原告认为其无效并提起本案诉讼。关于三原告认为上述两份合同无效的原因：1、被告杜锦全是其中一个所有权人，其未经其他共有人同意，无权处分涉案房屋；2、被告东漖联合社不属于善意取得；3、两被告恶意串通签订合同，损害了三原告的利益。对此本院分析如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载在不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。现涉案的宅基地使用权登记在被告杜锦全一人名下，并未登记在其他人名下，被告杜锦全依法享有相应的占有和处分等权利。即使原告李连珍与被告杜锦全签订了处分宅基地使用权的协议书，也因未依法登记不发生宅基地使用权变更的法律效力。其次，被告东漖联合社与被告杜锦全签订两份拆迁安置补偿协议书，是双方的真实意思表示，内容并没有违反有关的法律和法规的规定。最后，两被告签订的两份拆迁安置补偿协议书不存在明显不合理的约定，三原告提供的证据不能证明两被告存在恶意串通的行为。故，原告起诉认为两份拆迁安置补偿协议书无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李连珍、杜永健、杜永锋要求确认被告杜锦全与被告广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社签订的两份《荔湾区东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁安置补充协议书》无效的诉讼请求。本案受理费10498元，由原告李连珍、杜永健、杜永锋共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 潘瑞冰代理审判员 谭碧婷人民陪审员 曾惠明二〇一五年一月四日书 记 员 马 晴段文青 更多数据：搜索“”来源：