（2014）杨民四（民）初字第2853号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-08-03
案件名称
杨树宝与上海平凉物业管理有限公司、杨贵宝房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民四（民）初字第2853号原告杨树宝。委托代理人姜美珍。被告上海平凉物业管理有限公司。法定代表人许国强。委托代理人张勇。被告杨贵宝。原告杨树宝诉被告上海平凉物业管理有限公司（以下简称平凉物业）、被告杨贵宝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴预独任审理，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告杨树宝及其委托代理人姜美珍、被告平凉物业的委托代理人张勇、被告杨贵宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨树宝诉称，原告与被告杨贵宝系兄弟关系，上海市杨浦区景星路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）原承租人是原告及杨贵宝的父亲杨寿元，杨寿元于2006年去世，该房屋的承租人一直未变更。2014年9月，原告、杨贵宝同时向被告平凉物业申请变更系争房屋承租人，平凉物业却指定了杨贵宝作为该房屋的承租人。原告认为杨贵宝并不符合作为承租人的要求，首先，杨贵宝在居住该房屋期间违反相关规定，擅自改变房屋结构，并将房屋的争议部分出租，为此原告还曾诉至法院，法院判决杨贵宝与案外人建某的租赁关系无效；其次，杨贵宝未按时交纳房屋租金，系争房屋的租金都是由原告补交的，且杨贵宝并未长时间居住于系争房屋，对父母也未尽孝道，在父亲病重期间均由原告照料，故平凉物业指定杨贵宝为系争房屋承租人的做法违反法律规定，现诉请要求：判令撤销平凉物业指定杨贵宝为承租人的行为。被告平凉物业辩称，原告与杨贵宝同时向平凉物业申请，要求将系争房屋承租人变更为自己。虽然原告与杨贵宝的户籍均在该房屋内，且均未享受过福利分房，但考虑到杨贵宝的户籍于1970年即迁入该房屋，从未迁出，其连续居住的时间也长于原告，平凉物业综合考虑上述情况后指定杨贵宝为承租人，并未违反沪房管法第2009-396号文的相关规定，故不同意原告的诉请。被告杨贵宝辩称，原告婚前与杨贵宝共同居住于系争房屋，后原告在房屋内结婚，从1987年起即居住于女方家中至今。杨贵宝从1970年开始即居住于系争房屋，从未离开。2006-2007年间，原告数次至系争房屋吵闹，杨贵宝多次报警。2009年4月，杨贵宝的确将系争房屋出租。后因工作原因，杨贵宝经常去外地出差。至于该房屋的租金，是当时父亲杨寿元在世时要求被告不要交纳的，因为系争房屋所在地块传闻要动迁，许多邻居都未按时交纳租金。此外，原告所述的改建房屋发生于1992年，此时父母健在，改建的目的也是为了改善居住条件，原告还配合杨贵宝共同改建，杨贵宝并将该房屋的人工费、材料费支付给原告。经审理查明，2009年3月，原告就系争房屋租赁一事将杨贵宝、张根柱、吕阿董诉至法院，要求判令杨贵宝与张根柱、吕阿董之间的房屋租赁合同无效，并要求杨贵宝从2007年8月至合同终止时支付原告每月人民币300元（本案所涉币种均为人民币），案号为（2009）杨民四（民）初字第846号，该案查明事实如下：原告杨树宝与被告杨贵宝系兄弟。吕阿董与张根柱系母子。系争房屋系公有住房，租赁人为杨寿元（原告杨树宝、被告杨贵宝之父），使用面积为15.1㎡＋6.7㎡，灶间公用。杨寿元夫妇在世时，将系争房屋居住空间进行分割，形成两个房间，并在小房间单独开门，由被告杨贵宝一家居住大房间，杨寿元夫妇居住小房间。2006年杨寿元夫妇先后去世，但系争房屋租赁户名未作变更。目前，系争房屋户口登记分为两册，一册为原告杨树宝，另一册为被告杨贵宝及其妻洪潞芬、女杨洪茜。2008年4月，被告杨贵宝将系争房屋的大房间租赁给邻居即被告吕阿董居住使用，租赁期限为一年，至2009年4月24日。原告认为被告杨贵宝未征得其同意，擅自出租，影响其居住使用。后该案于2009年4月29日作出判决：一、被告杨贵宝与吕阿董就上海市杨浦区景星路XXX弄XXX号XXX室建某的租赁关系无效；二、原告杨树宝要求被告杨贵宝从2007年8月至合同终止时支付原告每月300元之诉讼请求，不予支持。该案判决已经生效。2006年2月5日，杨寿元报死亡；2006年7月27日，杨元寿配偶刘桂英报死亡。2014年7月17日，原告与杨贵宝因申请承租人事宜在上海市杨浦区平凉街道人民调解委员会调解未果。2014年9月2日，杨贵宝向平凉物业申请将系争房屋户名改为杨贵宝继续承租，其户籍于1970年从上海市杨浦区景星路XXX弄XXX号迁入系争房屋；2014年9月5日，原告向平凉物业申请将系争房屋户名改为原告继续承租，其户籍于1979年由上海崇明县长江农场迁入系争房屋。2014年9月30日，平凉物业向原告发送《通知书》，主要内容：系争房屋原承租户名为杨寿元，现变更租赁户名手续已办理完毕，该户由平凉物业于2014年9月12日确定承租人为杨贵宝；如果原告对此有异议，可以通过司法途径解决。另查明，原告交纳系争房屋2003年12月至2014年12月的租金共计3801.6元。审理中，原告、杨贵宝均提供相应证明，证明其长期居住于系争房屋，并有邻居作为证明人签名，原告、杨贵宝对对方提供的相应证明均不予以认可。以上事实，由系争房屋户口簿复印件、户籍资料摘抄、户籍证明、房屋租金账单、《租用公房凭证》、《公房住户申请过户、更改户名报告》、《上海市公有居住房屋更户、分户、并户申请承诺书》、《通知书》、（2009）杨民四（民）初字第846号民事判决书等证据材料及当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依据上海市相关规定和政策，公有居住房屋承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，可以要求变更承租户名；协商不一致的，出租人应当按照原承租人的配偶、子女、父母、其他直系亲属等顺序书面确定承租人。依据规定，前述“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。杨贵宝符合上述条件，系共同居住人，其户籍迁入系争房屋的时间、在该房屋内实际居住的时间均长于原告。平凉物业根据相关政策并结合上述情况，指定杨贵宝为系争房屋承租人，并无不妥。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：原告杨树宝要求撤销被告上海平凉物业管理有限公司将上海市杨浦区景星路XXX弄XXX号XXX室公有居住房屋承租人变更为被告杨贵宝之诉讼请求，不予支持。本案案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由原告杨树宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 吴 预二〇一五年一月四日书 记 员 钟显庭附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关注公众号“”