（2014）青民一终字第2475号

裁判日期: 2015-01-04

公开日期: 2015-03-03

案件名称

青岛市城阳区仙家寨栗子加工厂与牛曙光、郝宁宁房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

牛曙光,郝宁宁,青岛市城阳区仙家寨栗子加工厂

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2014）青民一终字第2475号上诉人（原审被告）牛曙光。委托代理人秦泽恂，山东盈康律师事务所律师。上诉人（原审被告）郝宁宁。委托代理人秦泽恂，山东盈康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青岛市城阳区仙家寨栗子加工厂。法定代表人于博军，该厂经理。委托代理人孙玉香，山东畅海律师事务所律师。上诉人牛曙光、上诉人郝宁宁因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第633号民事判决，于2014年9月16日向本院提起上诉。本院于2014年10月24日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员马喆参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年11月11日组织三方当事人进行了证据和事实核对。上诉人牛曙光、上诉人郝宁宁的共同委托代理人秦泽恂，被上诉人青岛市城阳区仙家寨栗子加工厂（以下简称仙家寨栗子加工厂）的委托代理人孙玉香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仙家寨栗子加工厂在原审中诉称，2010年6月12日，仙家寨栗子加工厂、牛曙光签订网点房租赁合同，约定牛曙光承租南流路217号1号网点房一楼（即青岛市城阳区流亭街道南流路东仙家寨网点楼118号网点一楼）使用，租期自2010年7月1日至2011年7月1日。合同到期后，牛曙光、郝宁宁拒不搬出归还仙家寨栗子加工厂房屋，亦没有支付费用。现要求人民法院判令：1、牛曙光、郝宁宁停止非法侵占，排除对仙家寨栗子加工厂行使物权的防碍，归还房屋和钥匙；2、牛曙光、郝宁宁支付仙家寨栗子加工厂非法侵占房屋导致的损失36500元；3、牛曙光、郝宁宁支付仙家寨栗子加工厂拖欠电费1229.80元；4、本案诉讼费用由牛曙光、郝宁宁负担。后在诉讼过程中，仙家寨栗子加工厂将诉讼请求变更为：要求与牛曙光、郝宁宁解除租赁合同，返还房屋，并承担占有使用费36500元。牛曙光辩称，涉案房屋不在其控制之中，钥匙不在牛曙光处，不同意支付房租及电费。郝宁宁未作答辩。原审查明，2005年12月31日，于博军与仙家寨栗子加工厂达成协议，约定登记在于博军名下的权证字号为青房地权城字第004420号的房屋的使用权、收益权归仙家寨栗子加工厂，仙家寨栗子加工厂可以自己名义就该房屋出租、诉讼等。2010年6月12日，仙家寨栗子加工厂与牛曙光签订网点房租赁合同，约定由牛曙光承租位于青岛市城阳区南流路217号的1号楼网点房一楼，用于经营“城阳区鑫海隆文化用品总汇”，建筑面积约90平方米，年租金18000元，租赁期限自2010年7月1日至2011年7月1日。牛曙光系“城阳区鑫海隆文化用品总汇”个体业主。2010年6月底，仙家寨栗子加工厂将该房屋交付给牛曙光使用。2012年3月31日，仙家寨栗子加工厂与牛曙光在（2012）城民初字第346号案件中达成调解意见，确认牛曙光已交清2011年12月31日前的房屋租赁费。在本案审理过程中，涉案房屋仍由郝宁宁以“鑫海隆办公用品总汇”为字号进行经营。牛曙光称合同到期后已搬出租赁房屋，对是否向仙家寨栗子加工厂交付钥匙及办理房屋交接手续均不清楚，对该房屋内现存物品归属亦不清楚。为主张腾让房屋及租赁费，仙家寨栗子加工厂于2013年12月27日诉来原审法院。另查明，牛曙光与郝宁宁原系夫妻关系，于2014年1月离婚。原审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。仙家寨栗子加工厂与牛曙光签订的网点房租赁合同是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”仙家寨栗子加工厂、牛曙光签订的网点房租赁合同于2011年7月1日到期后，双方未续订书面合同，但其于2012年3月31日在（2012）城民初字第346号案件中达成调解意见，确认牛曙光已交清2011年12月31日前的房屋租赁费，双方实际继续履行合同半年以上，已转为不定期租赁合同，在合理通知后，双方随时可以行使合同解除权。现仙家寨栗子加工厂作为青房地权城字第004420号房屋的受益人及管理人，要求解除合同，符合法律规定，原审予以支持。因仙家寨栗子加工厂主张牛曙光交付2013年12月31日前的租赁费，故确认双方的房屋不定期租赁合同于2014年1月1日解除为宜。牛曙光、郝宁宁虽已于2014年1月离婚，但对夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。仙家寨栗子加工厂与牛曙光签订网点房租赁合同时，牛曙光与郝宁宁系夫妻关系。虽然涉案房屋由牛曙光租赁，但其离婚后郝宁宁仍在涉案房屋处经营，故合同解除后，牛曙光、郝宁宁均负有向仙家寨栗子加工厂返还房屋的义务，并应共同支付使用期间的租赁费。关于仙家寨栗子加工厂主张的自2012年1月1日至2013年12月31日期间房屋租金，原审认为，应参照仙家寨栗子加工厂、牛曙光双方签订的网点房租赁合同约定年租金18000元计算为36000元（18000元×2年）为宜。仙家寨栗子加工厂主张牛曙光、郝宁宁支付拖欠电费，未提交证据证明，不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、青岛市城阳区仙家寨栗子加工厂与牛曙光的房屋租赁合同于2014年1月1日解除；二、牛曙光、郝宁宁于判决生效后十日内共同将位于青岛市城阳区流亭街道南流路东仙家寨网点楼118号网点一楼的房屋一处（权证字号：青房地权城字第004420号房屋）返还给青岛市城阳区仙家寨栗子加工厂；三、牛曙光、郝宁宁于判决生效后十日内共同支付青岛市城阳区仙家寨栗子加工厂2012年1月1日至2013年12月31日期间的房屋租金36000元；四、驳回青岛市城阳区仙家寨栗子加工厂的其他诉讼请求。案件受理费743元，由青岛市城阳区仙家寨栗子加工厂负担43元，由牛曙光、郝宁宁负担700元。牛曙光、郝宁宁在履行上述付款义务时，将应负担的案件受理费一并给付青岛市城阳区仙家寨栗子加工厂。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，牛曙光、郝宁宁不服一审判决，向本院提起上诉称：原审在未依法查明事实的情况下，错误地适用法律，并程序违法，导致错误判决。一、牛曙光与被上诉人签订的房屋租赁合同于2011年7月1日履行完毕后，双方再无签订租赁合同，也未实际存在租赁关系。原审仅凭在（2012）城民初字第346号案件调解笔录中双方有让牛曙光继续使用房屋至2011年12月31日的意向，以及被上诉人提交的照片及视频资料，就认定双方租赁关系延续至2013年12月31日，事实不清，证据不足。即使牛曙光已交清2011年12月31日之前的租赁费，也不意味着双方在2011年7月1日后还必然存在实际的租赁关系，此与上诉人在一审所称租赁一年后将房屋交还被上诉人并不矛盾。双方租赁关系实际已于2011年7月1日结束，上诉人保留向被上诉人追索多收房租的权利。二、原审认定在涉案房屋中所设立个体工商户由牛曙光开设、郝宁宁经营，无事实及法律依据。两上诉人虽原系夫妻关系，但早已离婚。郝宁宁对牛曙光与被上诉人签订租赁合同不知情，被上诉人也无证据证明郝宁宁对房屋租赁知情，且郝宁宁也未在其中经营，故被上诉人的一审请求无事实及法律依据，也更不属于夫妻共同债务，原审对此认定及判决错误。三、在2012年1月1日至2013年12月31日期间，双方未签订租赁合同，未约定租金标准，也未实际发生租赁关系，故原审认定上述期间租金数额参照初年租金18000元／年，无法律依据。四、被上诉人在一审期间变更诉讼请求，但原审未通知牛曙光，牛曙光参加一次庭审后原审法院再未通知其开庭，而且原审自始至终未通知郝宁宁参加诉讼，故原审程序违法，侵犯了上诉人的合法权益。因此，请求二审撤销原判第一、二、三项，将本案发回重审或者依法改判。被上诉人仙家寨栗子加工厂答辩称：原审判决正确，请求维持。1、二上诉人的上诉理由与事实不符。牛曙光在一审庭审中表示其未将涉案房屋交接给被上诉人，被上诉人在一审提交的照片和视听资料也可以证明二上诉人一直占有使用该房屋经营办公用品，一审质证时上诉人对视听资料表示认可，但其上诉状与此自相矛盾。原审法院两次送达开庭传票时均落实过，且送达时郝宁宁正在经营。2、租赁期满后，上诉人继续使用涉案租赁房屋，被上诉人未提出异议，根据合同法二百三十六条规定，原租赁合同条款继续有效。因此，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。二审期间，被上诉人仙家寨栗子加工厂提交由郝宁宁于2014年5月15日出具并加盖“城阳区鑫海隆文化用品总汇”发票专用章的收据一份，以证明上诉人一直占有使用涉案房屋进行个体经营。经质证，二上诉人称：该证据与本案无关。本院二审查明，根据原审法院的送达回证，被上诉人仙家寨栗子加工厂在一审期间追加当事人并变更诉讼请求后，原审法院于2014年7月21日按照牛曙光预留的《送达地址确认书》所载明的送达地址通过“法院专递”的方式向牛曙光邮寄送达《追加被告申请书》、《变更诉讼请求申请书》以及开庭传票；2014年7月21日，原审法院派出两名工作人员向郝宁宁直接送达《民事起诉状》、《应诉通知书》、《举证通知书》、《追加被告申请书》、《变更诉讼请求申请书》以及开庭传票，因郝宁宁拒绝签收，原审法院予以留置送达。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本案经调解，三方当事人未能达成协议。本院认为，被上诉人通过协议方式从其所有权人于博军处取得涉案房屋的使用权、收益权后，以自己的名义将该房屋对外出租给上诉人牛曙光用于经营“城阳区鑫海隆文化用品总汇”，不违反法律以及行政法规的强制性规定，故应认定双方为此签订的期限自2010年7月1日至2011年7月1日的房屋租赁合同合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。被上诉人提供的摄制于2014年5月份的照片、视听资料以及“城阳区鑫海隆文化用品总汇”出具的落款时间为2014年5月15日的收款收据显示，牛曙光在双方租赁合同于2011年7月1日期满后仍继续使用涉案房屋进行个体经营。二上诉人上诉称其于2011年7月1日后未继续使用该房屋，因其既无相反证据推翻被上诉人所提交的证据，也未举证证明其已将涉案房屋交还被上诉人，故本院不予采信。双方租赁合同期满后，牛曙光继续使用涉案房屋，被上诉人也无证据证明曾对此提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之间的租赁合同继续有效，牛曙光仍应当按照合同约定的租金标准18000元／年支付租金，但双方在2011年7月1日后系不定期租赁合同关系。因此，被上诉人于2013年12月27日起诉请求解除双方之间的不定期租赁合同关系，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“不定期租赁合同当事人可以随时解除合同”之规定，故原审根据被上诉人向上诉人主张2013年12月31日之前租赁费的请求，判决双方之间的房屋不定期租赁合同于2014年1月1日解除，并无不当。牛曙光在其与郝宁宁婚姻关系存续期间租赁涉案房屋用于个体经营，而且，在其与郝宁宁于2014年1月离婚后，郝宁宁仍在该房屋内经营牛曙光开设的“城阳区鑫海隆文化用品总汇”，因此，郝宁宁上诉称其未在涉案房屋中经营且对牛曙光与被上诉人签订租赁合同不知情，与事实不符，本院不予采纳。在涉案不定期租赁合同解除后，因二上诉人无证据证明其已经支付被上诉人2012年1月1日至2013年12月31日期间的租金36000元（合同约定的租金标准18000元／年＊2年），故依照《中华人民共和国婚姻法》第四十一条关于“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还”的规定，二上诉人应共同向被上诉人履行支付上述租金并返还涉案房屋的义务。二上诉人上诉称原审参照原租赁合同确定2012年1月1日至2013年12月31日期间的租金标准并将支付租金36000元及返还房屋认定为夫妻共同债务错误，不符合法律规定；其主张原审在被上诉人变更诉讼请求后未通知牛曙光且再未通知二上诉人参加诉讼，也与事实不符，本院均不予采纳。综上，二上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人牛曙光、上诉人郝宁宁负担。本判决为终审判决。审　判　长　　徐　明代理审判员　　安太欣代理审判员　　马　喆二〇一五年一月四日书　记　员　　魏　威书　记　员　　王　晶来源：百度“”