（2014）北民二终字第66号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-02-04
案件名称
上诉人广西乐安物业服务有限公司与上诉人广西北海市金宸房地产投资有限公司物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西乐安物业服务有限公司,广西北海市金宸房地产投资有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）北民二终字第66号上诉人（一审原告）：广西乐安物业服务有限公司（原名北海市乐安物业服务有限责任公司），住所地北海市四川北路赵屋村44号宝晖大厦一楼。法定代表人：杨春宏，该公司总经理。委托代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。上诉人（一审被告）：广西北海市金宸房地产投资有限公司，住所地北海市贵州南路33号桂兴公司大院B幢103号。法定代表人：杨晓建，该公司董事长。委托代理人：陈丽萍，广西桂三力律师事务所北海分所律师。委托代理人：彭美英，广西桂三力律师事务所北海分所实习律师。上诉人广西乐安物业服务有限公司（下称乐安公司）因与上诉人广西北海市金宸房地产投资有限公司（下称金宸公司）物业服务合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2014）海民二初字第2号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：原告是经过工商备案登记的具有物业管理资质的物业管理公司。2011年8月26日原、被告签订了一份《物业服务合同》，约定：被告将南康花苑小区前期物业交由原告管理，物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅按每月0.60元／㎡标准收费；非住宅按每月0.40元／㎡标准收费；甲方确因市场销售问题留置的空房，按建筑面积每月0.30元／㎡标准收费；公共照明用电、绿化用水、安防用电，由乙方每月或季、年收取，业主或使用人需缴纳200元作为公共水电周转金，最终按实际分摊。物业管理服务费用的交纳时间自被告正式通知业主办理交房手续之日起，向业主计收一年的物业服务费等费用。合同期从2011年9月1日起至2013年8月31日止。合同生效后，原、被告双方拒不执行合同的一方须向守约方赔偿违约金2万元。合同自双方签字盖章之日起生效。同时，合同还约定了服务的内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任等条款。原、被告分别作为乙方、甲方在该合同上盖了章。原告2011年9月1日接管了南康花苑小区一期物业，2012年1月起接管二期物业。原、被告双方确认2013年6月30日前南康花苑小区二期未销售空置的车库、杂物间面积为1724.02平方米（其中3号楼面积为275.5平方米、4号楼面积为307平方米、5号楼面积为413.52平方米、6号楼面积为727.7平方米）。但原、被告对南康花苑小区一期未销售空置的一号楼车库、杂物间和二号楼车库、杂物间及南康花苑小区二期未销售空置住宅房屋销售面积存在异议。原告认为2011年9月1日起至2013年6月30日南康花苑小区一期未销售空置的一号楼车库、杂物间和二号楼车库、杂物间总面积为1203.39平方米（其中一号楼车库、杂物间未销售面积为614.57平方米，二号楼车库、杂物间未销售空置的面积为588.82平方米）。原告提供的客户明细表及“房屋交接书”载明2012年1月1日至2012年1月30日南康花苑小区二期未销售空置住宅房屋面积为12448.58平方米、2012年2月1日至2012年3月31日2个月未销售空置住宅房屋面积为8268.93平方米、2012年4月1日至2012年4月30日未销售空置住宅房屋面积为8186.75平方米、2012年5月1日至2012年5月31日未销售空置住宅房屋面积为8006.21平方米、2012年6月1日至2012年6月30日未销售空置住宅房屋面积为7916.21平方米、2012年7月1日至2012年7月31日未销售空置住宅房屋面积为7554.34平方米、2012年8月1日至2012年9月30日2个月未销售空置住宅房屋面积为7100.7平方米、2012年10月1日至2012年10月31日未销售空置住宅房屋面积为6837.98平方米、2012年11月1日至2012年5月30日未销售空置住宅房屋面积为6572.56平方米、2012年12月1日至2013年1月31日2个月未销售空置住宅房屋面积为6147.34平方米、2013年2月1日至2013年2月28日未销售空置住宅房屋面积为6057.34平方米、2013年3月1日至2013年4月30日2个月未销售空置住宅房屋面积为5966.57平方米。被告认为原告主张的南康花苑小区二期未销售空置住宅房屋的面积12448.58平方米不是二期未销售空置住宅的面积，而是二期住宅的总面积，二期未销售空置住宅房屋面积为4928.37平方米，一期未销售空置的一号楼车库、杂物间和二号楼车库、杂物间总面积为1186.49平方米，但没有举证。被告已向原告缴交1万元的物业费。原告以多次向被告催收物业费未果为由向一审法院起诉，请求判令：1、解除原、被告双方于2011年8月26日签订的《物业服务合同》；2、判令被告向原告支付物业服务费63957.66元及相应利息895.4元（利息按银行同期贷款利率计，从2013年6月30日起计至2013年10月1日，以后另计）；3、判令被告向原告支付违约金2万元。另查明，原告认为2013年6月30日公告撤出南康花苑小区的管理，但该公告是否在小区内张贴或送达被告，没有提供证据。被告认为原告是2013年5月撤出南康花苑小区的管理，其提供2013年5月至9月南康花苑小区公共部分的电费缴交单。被告还认为原告管理质量存在问题，但对此没有提供证据。一审法院认为：关于原告何时撤出南康花苑小区管理的问题。合同未到期原告即撤出了南康花苑小区的管理，但撤出时没有向被告发出书面通知，原告主张撤出公告已张贴在南康花苑小区内。撤出公告是否在小区内张贴或送达被告，该证据应当由原告提供，原告对此没有提供证据证实，因此原告主张2013年6月30日撤出南康花苑小区的管理缺乏证据证实，不予采纳。被告认为2013年5月原告才撤出南康花苑小区的管理，提供有其缴交2013年5月南康花苑小区公共部分的电费缴费发票原件，以此证实被告2013年5月已不再管理和缴交南康花苑小区公共部分的用电，也证实原告是2013年5月撤出了南康花苑小区的管理。供电部门电费收费是每月月初向用户出具上月的缴费通知，由用户自行向供电部门缴费。被告现持有2013年5月南康花苑小区公共部分的电费缴费发票原件，证明2013年5月南康花苑小区公共部分的电费是由被告向供电部门缴交，也从另一方面印证了被告抗辩原告不再管理和缴交南康花苑小区公共部分用电的主张，被告主张原告2013年5月撤出南康花苑小区的管理，予以采纳。原告撤出南康花苑小区管理的时间应当推定为2013年5月，而不是原告主张的2013年6月30日。关于原告主张的物业服务费如何计算的问题。原、被告双方对2013年6月30日前南康花苑小区二期未销售空置的车库、杂物间面积1724.02平方米，没有异议，予以确认。南康花苑小区二期未销售空置的车库、杂物间属于合同约定的因市场销售问题留置的空房，按建筑面积每月0.30元／㎡标准计收物业管理费，2012年1月1日起至2013年4月30日原告应收取的物业管理费为8275.30元（1724.02平方米×0.30元／㎡×16个月）。原、被告对南康花苑小区一期未销售空置的一号楼车库、杂物间和二号楼车库、杂物间及南康花苑小区二期未销售空置住宅房屋销售面积存在异议。原告主张2011年9月1日起至2013年4月30日南康花苑小区一期未销售空置的一号楼车库、杂物间和二号楼车库、杂物间总面积为1203.39平方米、2012年1月1日至2012年1月30日南康花苑小区二期未销售空置住宅房屋面积为12448.58平方米、2012年2月1日至2012年3月31日2个月二期未销售空置住宅房屋面积为8268.93平方米、2012年4月1日至2012年4月30日未销售空置住宅房屋面积为8186.75平方米、2012年5月1日至2012年5月31日未销售空置住宅房屋面积为8006.21平方米、2012年6月1日至2012年6月30日未销售空置住宅房屋面积为7916.21平方米、2012年7月1日至2012年7月31日未销售空置住宅房屋面积为7554.34平方米、2012年8月1日至2012年9月30日2个月未销售空置住宅房屋面积为7100.7平方米、2012年10月1日至2012年10月31日未销售空置住宅房屋面积为6837.98平方米、2012年11月1日至2012年5月30日未销售空置住宅房屋面积为6572.56平方米、2012年12月1日至2013年1月31日2个月未销售空置住宅房屋面积为6147.34平方米、2013年2月1日至2013年2月28日未销售空置住宅房屋面积为6057.34平方米、2013年3月1日至2013年4月30日未销售空置住宅房屋面积为5966.57平方米。2011年9月1日起至2013年4月30日南康花苑小区一期未销售空置的一号楼车库、杂物间和二号楼车库、杂物间总面积1203.39平方米和二期未销售空置的住宅房屋面积，原告提供有南康花苑小区“房屋交接书”、“客户明细表”、“销售一览表”相互印证证实，本院对原告主张的南康花苑小区一期未销售空置的一号楼车库、杂物间和二号楼车库、杂物间及南康花苑小区二期未销售空置住宅房屋销售面积予以确认。南康花苑小区一期未销售空置的一号楼车库、杂物间和二号楼车库、杂物间及南康花苑小区二期未销售空置的住宅房屋，按合同约定属于市场销售问题留置的空房，应按建筑面积每月0.30元／㎡标准计算物业费。一期未销售空置的一号楼车库、杂物间和二号楼车库、杂物间从2011年9月1日起计算至2013年4月30原告撤出管理时止，物业管理费为7220.34元（1203.39平方米×0.30元／㎡×20个月）；二期未销售空置的住宅房屋从2012年1月起计算至2013年4月30原告撤出管理时止的物业费为35564.07元［其中2012年1月的物业费为3734.57元（12448.58平方米×0.30元×1个月）、2012年2月至3月的物业费为4961.36元（8268.93×0.30元×2个月）、2012年4月的物业费为2456.02元（8186.75×0.30元×1个月）、2012年5月的物业费为2401.86元（8006.21×0.30元×1个月）、2012年6月的物业费为2374.86元（7916.21×0.30元×1个月）、2012年7月的物业费为2266.30元（7554.34×0.30元×1个月）、2012年8月至9月的物业费为4260.41元（7100.7×0.30元×2个月）、2012年10月的物业费为2051.39元（6837.98×0.30元×1个月）、2012年11月的物业费为1971.76元（6572.56×0.30元×1个月）、2012年12月至2013年1月的物业费为3688.40元（6147.34×0.30元×2个月）、2013年2月的物业费为1817.20元（6057.34×0.30元×1个月）、2013年3月至4月的物业费为3579.94元.（5966.57×0.30元×2个月）］。2011年9月起至2013年4月止被告应当支付给原告的物业管理费合计为51059.72元（8275.30元＋7220.34元＋35564.07元），被告已付了1万元，还有41059.72元没有支付给原告。关于被告主张代原告退还业主的物业费5452元、代缴纳的电费3876.41元、垃圾清运费1000元及原告收取的维修基金应不应当在被告欠原告的物业费中冲减以及原告应不应当返还价值5000元的办公设备的问题。物业管理公司与业主签订了《物业服务合同》后即形成了物业管理公司与业主之间的权利义务关系。物业费的收取主体是物业管理公司，收取对象业主，被告作为业主之一，与其他业主一样同属平等主体关系，被告在未征得原告同意下擅自作主退还物业管理费给其他业主，责任自负，被告在本案中提出扣减欠原告的物业费，欠缺依据，不予采纳。被告缴纳的3876.41元电费是2013年5月至2013年9月小区内公共部分的电费，虽然没有征得原告的同意，但被告作为该小区的开发商有义务维护小区的秩序，在双方没有解除合同本应由原告垫付向供电部门交纳的公共部分电费，被告已代为缴交，应从欠原告的物业管理费用中扣减。被告主张从所欠的物业管理费用中扣减其支出的垃圾清运费1000元和原告收取了本应由被告收取的维修基金以及要求返还原告搬走价值5000元办公设备缺乏事实依据，不予采信。关于原告请求解除合同并支付利息及违约金有否事实及法律依据的问题。原、被告2011年8月26日签订的《物业服务合同》是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，且没有违反相关的法律法规，该《物业服务合同》合法有效，合同订明终止时间为2013年8月31日，原告向一审法院提起诉讼时该合同已自行终止，无需再判决解除合同。合同虽然没有订明物业费的具体支付时间，但依据日常的交易习惯应当推定在每月的月初作为物业服务费的缴交时间。被告在合同履行过程中只支付了1万元物业管理费用，大部分物业管理费没有按时支付给原告，首先构成违约，应当按合同约定支付违约金2万元给原告。被告抗辩认为原告在物业管理中没有达到合同约定的标准，亦存在违约行为，但被告对此没有举证证实，被告抗辩缺乏证据，不予采信，原告请求的违约金已足以弥补原告的损失，原告再请求利息不予支持。综上所述，被告应当向原告支付物业管理费41059.72元，冲减被告代垫的2013年5月至2013年9月公共部分电费3876.41元后，被告仍应支付物业管理费37183.31元（41059.72元-3876.41元）及违约金2万元给原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告广西北海市金宸房地产投资有限公司应当支付物业管理费37183.31元给原告北海市乐安物业服务有限责任公司；二、被告广西北海市金宸房地产投资有限公司应当支付违约金2万元给原告北海市乐安物业服务有限责任公司；三、驳回原告北海市乐安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1921元，由被告负担，该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项同时一并付还给原告。乐安公司不服一审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销一审判决的第一项，改判金宸公司向乐安公司支付物业管理费52146.77元及相应利息3128.81元（利息按人民银行同期贷款利率，从2013年6月30日起暂计至2014年6月30日，以后另计）；2、本案诉讼费用由金宸公司承担。事实和理由：一、关于乐安公司何时撤出南康花苑小区管理的问题，一审法院认定乐安公司于2013年5月撤出小区与事实不符，应为2013年6月30日；二、关于物业服务费计算的问题，一审法院认定车库、杂物间的单价为每月0.30元／㎡与合同约定不符，应为每月0.40元／㎡；三、金宸公司至今尚欠乐安公司的物业服务费52146.77元；四、一审法院判决金宸公司代缴纳的公共电费3876.41元抵扣物业费，并无事实和法律依据。金宸公司答辩称：1、在小区管理期限以一审认定的时间为准，合同约定的服务期限是24个月，但乐安公司服务的期限仅有20个月；2、物业费的计算标准按合同中约定的是每月0.30元／㎡；3、关于未销售的房屋的问题，一审法院依据乐安公司所认定的面积要求金宸公司缴纳物业费的依据不足；4、关于违约金的问题，金宸公司没有存在违约行为，合同中没有约定支付物业费的期限，且在合同没有解除情况下乐安公司自行撤离给小区应属违约行为。金宸公司不构成违约，一审法院判决金宸公司承担违约责任并无依据，且一审法院判决金宸公司支付2万元违约金过高，应按照逾期利息的30%计算违约金。金宸公司亦不服一审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销原审判决的第一项、第二项并依法改判；2、判令乐安公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定的面积均存在错误，以该面积计算确认金宸公司应付的物业服务费不符合法律规定；二、原审法院认定金宸公司应付被物业服务费51059.72元存在错误；三、原审法院认定金宸公司没有按时将物业服务费支付给乐安公司，金宸公司先违约并没有事实和法律依据；四、原审法院未予认定乐安公司的违约行为存在错误。乐安公司答辩称：1、一审法院对物业费面积的计算是正确的；2、一审法院的判定物业管理费的数额存在问题，一期、二期的车库、杂物房物业费的计算应当以每月0.40元／㎡计算，物业费计至2013年6月30日；3、一审法院以公共电费抵扣物业费没有事实和法律依据。二审期间，乐安公司除对一审查明的撤出时间有异议，认为其是2013年6月30日撤出，对一审查明的其他事实并无异议。乐安公司虽对一审查明的撤出时间存在异议，但其未能提交相应的证据进行佐证，故本院不予采信。金宸公司对一审查明的未销售空置住宅、非住宅面积有异议，其对一审查明的其他事实并无异议。金宸公司虽对一审查明的事实存在异议，但其未能提交相应的证据进行佐证，故本院不予采信。上诉人、被上诉人均无新证据提交。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院二审另查明以下事实：2014年3月20日，北海市乐安物业服务有限责任公司变更为北海市乐安物业服务有限公司，并在北海市工商局办理了变更登记手续。综合双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点归纳为：金宸公司是否应当向乐安公司支付物业服务费；如应支付物业服务费，数额是多少；金宸公司是否应当向乐安公司支付违约金2万元。本院认为，关于金宸公司是否应当向乐安公司支付物业服务费的问题。金宸公司与乐安公司签订的物业服务合同，系双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，其内容不违反相关法律法规，亦未损害国家、集体和第三人的合法权益，应属合法有效。乐安公司已按合同约定履行其职责，金宸公司应当依约履行其义务。虽然合同中并未约定支付物业服务费的时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，依照日常的交易习惯，物业服务费应在每月的月初交纳给小区的物业管理公司，而金宸公司在合同存续期间仅向乐安公司支付了1万元物业服务费，其行为已构成违约，应向乐安公司支付相应的物业服务费并承当相应的违约责任。关于物业服务费的数额如何确定的问题。乐安公司与金宸公司均对一审法院认定的物业服务费数额不服而提起上诉，乐安公司认为应计算至2013年6月30日，车库、杂物房的物业服务费计算标准应按每月0.40元／㎡，物业服务费不应折抵公共电费；金宸公司认为面积计算有误，且应扣除其代乐安公司支付的各项费用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院<；关于民事诉讼证据的若干规定>；》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，乐安公司、金宸公司均未能提交相应的证据对自己的主张进行佐证，故本院对乐安公司、金宸公司关于物业服务费数额的上诉请求均不予支持。关于金宸公司是否应当向乐安公司支付违约金2万元的问题。金宸公司上诉提出乐安公司违约退出小区管理的行为亦构成违约，且违约金过高要求降低的请求。但金宸公司在合同期间并未足额支付物业服务费，其行为已构成违约，导致乐安公司解除合同的原因是金宸公司违约在先，故乐安公司并未违约，不应承担违约责任。合同中约定违约方应向对方支付违约金2万元，且金宸公司未能提交合同约定的违约金过高的证据，故对金宸公司的上诉主张本院不予支持。乐安公司上诉提出应当判令金宸公司向其支付利息的请求，因本案中已判令金宸公司支付违约金2万元，其数额已足以弥补乐安公司的利息损失，故对其请求金宸公司支付利息的主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人乐安公司、金宸公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1921元，由上诉人广西乐安物业服务有限公司负担960.5元，上诉人广西北海市金宸房地产投资有限公司负担960.5元。本判决为终审判决。审 判 长 黄向雄审 判 员 王 华代理审判员 苏 斌二〇一五年一月四日书 记 员 庞 桦附：本判决书引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度“”