（2013）宁民初字第110号

裁判日期: 2015-01-04

公开日期: 2015-04-23

案件名称

原告南京沿江科技创业中心与被告南京福地房地产开发有限公司、南京润地科技实业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京沿江科技创业中心,南京福地房地产开发有限公司,南京润地科技实业有限公司

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第六十九条，第九十七条，第九十四条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁民初字第110号原告南京沿江科技创业中心，组织机构代码69461809-0，住所地南京市六合区大厂新华西路89号。法定代表人徐健，该中心总经理。委托代理人常福民，江苏金协和律师事务所律师。被告南京福地房地产开发有限公司，组织机构代码75413345-9，住所地南京市沿江工业开发区新华路89号。法定代表人张从春，该公司董事长。被告南京润地科技实业有限公司，组织机构代码74824156-8，住所地南京市沿江工业开发区新华路89号。法定代表人张从春，该公司董事长。上述二被告的共同委托代理人邹金俊、钟延成，江苏君泊律师事务所律师。原告南京沿江科技创业中心（以下简称科创中心）诉被告南京福地房地产开发有限公司（以下简称福地公司）、南京润地科技实业有限公司（以下简称润地公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告科创中心的委托代理人常福民、被告福地公司、润地公司的共同委托代理人钟延成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科创中心诉称，该中心与福地公司、润地公司于2009年10月26日签订一份《合作协议》，通过政府扶持共同合作开发福润广场项目。科创中心依约履行了合同，但福地公司、润地公司在项目开发过程中严重违约，且经营状况严重恶化，开发项目部分房屋被法院冻结，原告以不安抗辩通知二被告，二被告在合理期限内未恢复履行能力也未提供适当担保，导致合同无法履行。原告为了维护自身权益，特诉至法院，请求：一、判令解除原告与二被告之间签订的《合作协议》；二、判令两被告连带赔偿原告经济损失9702万元；三、判令两被告承担诉讼费用。被告福地公司、润地公司答辩称，一、两被告认为原告要求解除合同没有合同依据和法律依据，应当予以驳回。首先，合同中并没有约定解除合同的情形；第二，从现有证据上讲，原告也没有任何证据可以解除合同。二、原告单方面要求解除合同，撤回合作开发资金的行为，本身就是对该合同的违约行为，且该合作开发协议应当是共担风险，所以原告请求撤回资金并要求两被告赔偿经济损失没有法律依据和事实基础，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年10月26日，科创中心与福地公司、润地公司签订一份《合作协议》，约定为加快打造南京沿江工业开发区IT产业园，科创中心支持福地公司、润地公司开发建设南京市六合区葛塘新城2009G50地块。一、该项目位于南京市六合区葛塘新城，土地面积为17240.6平方米，规划性质为商务办公用地，土地编号为NO2009G50，容积率为3.5，福地公司、润地公司通过公开竞买方式取得该块土地使用权并投资建设一栋总面积近6万平方米的综合大楼，该大楼用于打造一个IT高科技产业园区及配套设施，福地公司和润地公司在项目建设期间及后续发展期间，楼内的所有企业必须在南京沿江工业开发区科创中心落户，并按规定办理工商注册及税务登记。二、福地公司和润地公司承诺，本项目自取得施工许可证之日起，2年内建成3万平方米IT产业园并交付使用，第3年开始每年IT产业销售收入不低于8亿元人民币、10年内总销售额不低于100亿元人民币，且税负符合税务评估。三、为扶持福地公司和润地公司做大做强IT产业园，科创中心将该地块土地出让金扣除规定上缴省、市、区各项规费后，实际收益部分分二次支付给福地公司和润地公司作为对IT产业园的扶持。具体为：该项目规划建设许可证取得后，科创中心支付给福地公司和润地公司土地出让金中沿江工业开发区实际收益部分的70%；该项目封顶时科创中心支付福地公司和润地公司土地出让金中沿江工业开发区实际收益部分的30%。四、如福地公司、润地公司不能完全履行下列1、2项当中的任何一条，则福地公司和润地公司必须支付给科创中心对该项目扶持资金的2倍作为赔偿，若赔偿款在3个月内没有到位，科创中心所扶持资金视为购买福地公司和润地公司楼盘中一层4000平方米，二层4000平方米、三层2000平方米，合计10000平方米房产。福地公司和润地公司将10000平方米房产证、土地证无条件过户到科创中心名下。1、在该项目自取得施工许可证之日（依据施工许可证所标日期）起，2年内建成3万平方米IT产业园并交付使用，第3年开始每年IT产业销售收入不低于8亿元人民币、10年内总销售额不低于100亿人民币，且税负符合税务评估；2、在项目建设期间及后续发展期间楼内的所有企业必须在科创中心落户，并按规定办理工商注册及税务登记。五、未尽事宜，科创中心和福地公司、润地公司双方另行协商。如因本协议的履行产生争议，双方应友好协商解决，协商不能解决的，由项目所在地人民法院裁决。六、本协议经三方签字盖章之日起生效。本协议一式三份，三方各执一份，具同等法律效力。2010年10月13日，福地公司取得座落位六合区葛塘新城、地号为12003005072地块的《土地使用权证》。2010年10月21日，福地公司向科创中心出具收款金额为4851万元的收据，载明福地公司于2010年10月21日收到南京沿江科技创业中心IT产业扶持资金4851万元。2010年11月25日，福地公司取得福润广场《建设用地规划许可证》。2011年4月2日，福地公司取得福润广场《建设工程规划许可证》。2012年1月，福地公司获准按二级标准从事房地产开发经营业务。2012年10月26日，福地公司取得福润广场《建筑工程施工许可证》。2013年3月8日，福地公司取得福润广场1幢《商品房预售许可证》。涉案工程于2012年2月29日开工，目前处于停工状态。关于涉案房屋是否封顶，两被告称已于2012年8月封顶，并提供了涉案房屋照片为证。原告称涉案房屋至辩论终结前并未封顶。2013年7月24日，南京市六合区住房和城乡建设局六住建发（2013）54号《关于福润广场项目销售相关问题的汇报》载明，福地公司开发的福润广场项目2013年3月开始正式销售，计60811.52平方米，635套。该局在资金监管的过程中发现，涉案房屋显示认购103套，2013年6月21日，福润广场认购的103套房屋仍未备案。2013年5月23日及2013年6月27日涉案楼盘分别向两家银行办理了在建工程抵押，抵押金额分别为9000万元、9800万元，合计1.88亿元。上述103套房屋计9465.88平方米，按每平方米2万元估算，累计应进账金额为1.89亿元。该局认为，福润广场项目存在以下问题：一、该项目可能存在定金体外循环、违规使用之嫌，如上述103套房屋被司法机关查封，购房者的利益将受到损害，再者合同不备案，容易给开发企业有“一房二卖”的可乘之机，引发社会问题。二、从该企业与中山科技园的协议上看，该项目1-4层中部分楼层要返还给中山科技园，理应不能对外出售，而该项目从申请预售至今所有的房源均无一保留的对外公示出售；如该企业对社会出售后，其承诺的IT产业园不能实施，中山科技园的利益得不到保障。对于该楼盘可能存在的风险，限于全市资金监管工作缺乏相应处罚措施，该局已对该楼盘处理，停止其办理该楼盘在该局的所有业务，并请中山科技园对该项目实施情况加强跟踪监管。2013年7月30日，南京市秦淮区人民法院作出（2013）秦商初字第812号民事裁定，查封福地公司名下价值1900万元的财产。南京市秦淮区人民法院依据上述裁定，向南京市六合区住建局发出（2013）秦商初字第812号协助执行通知书，自2013年7月31日起查封福润广场1幢901、902、903、904、905、906、1001、1002、1003、1004、1005、1006、1101、1105室房产。2013年8月5日，原告向两被告送达《关于中止履行合作协议的通知》，该通知载明：“据多方了解情况，你公司在开发福润广场项目过程中，存在定金体外循环违规使用之嫌，且将在《合作协议》中向科创中心承诺作为履约保证的1-3层房源擅自对外公示出售，导致原告方利益难以保障，近日你公司又面临重大债务诉讼，开发项目部分房产已被法院查封。种种迹象表明，你公司经营状况严重恶化。为有效维护我方利益，依据合同法第六十八条、第六十九条规定，现郑重通知贵方：即日起中止贵我双方于2009年10月26日签订的《合作协议》的履行，如贵公司在2013年8月15日前未能提供有效担保，我方将依法解除与贵方的《合作协议》，并追究贵方相应的法律责任。”原告称该通知由两被告的员工林家祥于2013年8月7日签收。福地公司、润地公司称签收该通知的林家祥非两公司员工，两被告未收到该通知。科创中心于2013年9月10日向本院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《合作协议》；2、由两被告连带赔偿原告经济损失计9702万元；3、诉讼费由两被告承担。福地公司、润地公司分别于2013年10月18日、2013年12月9日收到本案应诉通知书、起诉状及证据副本。在本案一审辩论终结前，两被告未能提供有效担保，涉案工程仍停工并未复工。审理中，两被告称原告主张的损失过高，请求人民法院依法予以调整。另查明，2013年2月26日，南京沿江工业开发区科技创业中心更名为南京沿江科技创业中心。以上事实有《合作协议》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、南京市秦淮区人民法院（2013）秦商初字第812号民事裁定、南京市秦淮区人民法院（2013）秦商初字第812号协助执行通知书、福地公司向科创中心出具的收据等证据材料以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，科创中心与福地公司、润地公司于2009年10月26日签订的《合作协议》，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该《合作协议》合法有效，双方当事人均应按约履行。结合双方当事人的诉辩情况，本案的争议焦点为：一、原告科创中心关于解除《合作协议》的主张能否成立；二、原告科创中心主张两被告连带承担赔偿经济损失9702万元能否成立。一、关于原告科创中心要求解除《合作协议》的主张能否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形等之一的，可以中止履行。《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，南京市六合区住房和城乡建设局六住建发（2013）54号《关于福润广场项目销售相关问题的汇报》，载明，2013年5月23日及2013年6月27日涉案楼盘分别向两家银行办理了在建工程抵押，抵押金额分别为9000万元、9800万元，合计1.88亿元。该项目可能存在定金体外循环、违规使用之嫌，会引发社会问题。2013年7月30日，南京市秦淮区人民法院（2013）秦商初字第812号民事裁定，查封涉案房产。在福地公司、润地公司没有相反证据的情况下，根据上述事实足以认定两被告存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。同时，原告已举证其向两被告送达了《关于中止履行合作协议的通知》，虽两被告称签收该通知的人员非两公司员工，但自两被告收到起诉状及证据材料之日起至目前，涉案工程仍停工并未复工，且在本案审理过程中，两被告也一直未为履行《合作协议》提供适当担保。综上，因原告科创中心在合同履行过程中并无过错和违约，而两被告未举证证明其具备履约能力，且也未提供适当担保，故根据相关法律规定，原告科创中心主张解除其与二被告之间签订的《合作协议》，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。二、关于原告科创中心主张两被告应连带承担赔偿原告经济损失9702万元能否成立问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因两被告在履行《合作协议》过程中存有过错，导致涉案工程仍处于停工状态，合同目的无法实现，故两被告应承担违约的连带赔偿责任。两被告在诉讼中称原告主张的损失赔偿额过高，请求法院予以调整，本院综合本案的相关事实情况，考虑到原告科创中心已按《合作协议》约定支付给被告的IT产业扶持资金4851万元的客观事实，本院对原告的损失酌定为：原告已支付的4851万元及以4851万元为基数，按照中国人民银行同期同种类贷款利率的3倍计算的利息赔偿为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告南京沿江科技创业中心与被告南京福地房地产开发有限公司、南京润地科技实业有限公司于2009年10月26日签订的《合作协议》；二、被告南京福地房地产开发有限公司、南京润地科技实业有限公司于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告南京沿江科技创业中心4851万元及相应利息损失（自2010年10月21日起算至判决确定给付之日止，以4851万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率3倍计算利息）。如果当事人未按照本判决指定的期间履行上述给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费526900元，由原告南京沿江科技创业中心负担120133元，由被告南京福地房地产开发有限公司、南京润地科技实业有限公司共同负担406767元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：江苏省南京市农业银行山西路支行，账号：0332910113301040002475）审　判　长　　郝莉坤代理审判员　　吴　勇人民陪审员　　李小锁二〇一五年一月四日书　记　员　　朱亚芳搜索“”